700万租房租期没到就被强行搬离 高院判决承租合法中院却不执行!
黄女士：“已经很失望了，现在很多人都找我要账，一部分工人的工资还要解决。有的时候一回到家，家门口都有人要钱。我当时装修款700多万，后期不断投入到现在变成一分钱不值。”
说话的人是福建来云南香格里拉经商的黄女士。2002年，黄女士和丈夫黄江（化名）来到香格里拉后发现香格里拉景色宜人，到处都是原生态，是个民风淳朴的好地方。但是，酒店及相关配套设备比较落后，于是就承接了当地很多酒店的装修。
2011年5月，黄江承接了寸庆丰（化名）所有的香格里拉西部阳光水疗房屋的整体装修。一年以后，即2012年5月，双方对工程进行结算，总价款为960万。寸庆丰付给黄江一部分工程款后，还欠下黄江700万的工程款。
2012年7月21日，寸庆丰就和黄江签订了一份租赁合同，合同约定寸庆丰将其名下的西部阳光水疗房屋出租给黄江，租期从2012年10月到2022年10月，一共10年。就在当天，双方又签订了《经营使用权抵偿工程欠款协议》，协议约定以寸庆丰欠黄江的700万工程款折抵十年期的租金。
因为黄江对水疗中心享有10年的承租权，黄江就放心大胆的经营。可让黄江没想到的是，2018年3月，黄江接到云南省迪庆藏族自治州中级人民法院通知，通知要求黄江向法院交付涉案房屋。尽管黄江提出执行异议，要求停止执行。但是，迪庆中院驳回了黄江的执行异议请求，并查封了阳光水疗会所。不仅会所被查封，而且会所里的所有物品，空调、电视、更衣柜、按摩椅等全部被法院强制搬离。
白纸黑字签订10年的租期，怎么刚租了5年多就被查封清空房屋？
原来，会所房屋的出租人也就是所有权人寸庆丰因为欠着农业银行迪庆分行上千万的贷款，就将租给黄江的房子做了抵押。因为还不上债，农业银行迪庆分行就根据生效判决书申请迪庆中院强制执行。通过网络拍卖，最终竞买人李玲（化名）获得了房屋的所有权。
为了维护自己的合法承租权，黄江向迪庆中院提出了执行异议申请，但是被法院驳回。无奈之下，黄江将农业银行迪庆分行告上法院。请求法院确认黄江对阳光水疗房屋从2012年10月到2022年10月享有合法的承租权，停止执行执行裁定书的内容。
一审迪庆中院审理认为，黄江和寸庆丰的《租赁合同》实质上是寸庆丰以让与涉案房产一定期限的房屋使用权为代价抵偿所欠黄江700万的工程款，该合同性质是规范双方债权债务之间的合同之债，不同于出租人和承租人之间签订的房屋租赁合同。所以，不适用“买卖不破租赁”原则。
其次，如果标的物已经执行完毕，案外人在主张实体权利，并不能实现案外人通过执行异议之诉阻止执行的诉讼目的，也不属于案外人执行异议之诉的功能范围。为此，迪庆中院判决驳回黄江的诉讼请求。
黄江不服一审判决，上诉至云南省高级人民法院。
承租的房子一旦被卖掉，承租人黄江还能继续按约定使用房屋吗？面对被法院强制搬离无法经营的阳光水疗会所，黄江该如何维权？
嘉宾：朱建伟律师
曾任褚时健贪污及巨额财产来源不明案公诉人
浙江吴英“案中案”代理律师
云南里程律师事务所主任
方弘：黄江租房没到期，房子就被卖了，而且法院对阳光水疗进行了查封并且强制搬离所有设备。作为承租人的黄江是否继续享有承租权对房子进行经营？
朱建伟律师：毫无疑问，迪庆中院的做法是错误的。当法院强制执行的时候，因为执行标的涉及到案外人，按照法律规定案外人提出异议具有法律依据的，法院应当采纳。
而本案黄江作为案外人提出异议，法院并没有采纳。这是不符合法律规定的。
因为，《合同法》第229条明确规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。简称买卖不破租赁或所有权变动后的租赁合同的效力。法律明确保障了承租人的权利，道理很简单，如果法律不保障承租人的权利，谁也不敢租房子了。
当法院执行黄江所租的房子的时候，黄江提出他是承租人，法院不采纳。按照法律规定，黄江提起了案外人诉讼，结果迪庆中院判黄江败诉。
因此，黄江上诉到云南省高级人民法院。而云南省高院按照《合同法》229条的规定承认了黄江租赁合同的效力。
当房屋所有人无力归还农行贷款的时候，农行把寸老板4000多平方米的房子作为抵押拍卖。拍卖的时候，房屋就已经明确是带租拍卖的，而且拍卖的价格也体现了带租拍卖的价格。因为，房屋净房卖出去的价格和带租拍卖的价格是不一样的。为此，法院是清楚的。
另外，房子拍卖了以后，房子的所有权人发生了变动。拍卖的钱归还给农行，房子给了新的买受人。新的买受人和农行的利益没有受到影响，承租人可以继续向买受人交租金。
所以，无论从法律上还是从情理的角度上看，法院都应该承认租赁合同的效力，而不应该把黄江的装修设备等强制执行出去。
还有一个重要的问题是黄江租赁合同10年，房屋里面的水疗设备，水暖设备等等办公家具，法院采用强制执行的方式把黄江所有的东西全部拆除，拆除以后就很难恢复，这就造成了很大的损失。
方弘：在一审判决当中，法院认为黄江和寸庆丰之间签订的合同并不是房屋租赁合同，而是确定双方债权债务的合同之债。您怎么看合同的性质？
朱建伟律师：什么是抵债合同？寸庆丰欠黄江房屋的装修费用，黄江应当把租金交给寸庆丰。两人写了两个合同。第一个合同是黄江租赁房屋10年，第二个合同是黄江的租金用寸庆丰欠的装修费来折抵。
农行迪庆分行认为合同性质是抵债不是租赁。我认为，法律规定相同种类物是可以折抵的，本案的种类物就是人民币，而人民币是可以相抵的，即装修费和租金是可以相抵的。
2018年11月，云南省高院作出二审判决，撤销迪庆中院判决。黄江其所承租的房屋在2022年10月31日之前享有合法租赁权，在此期间，黄江有权阻止租赁物的转移占有。
尽管法院二审判决生效，但是黄江却至今都没能获得房屋的使用权。
黄女士：“把我一个好好经营的场所现在变得乱七八糟，一文不值。房屋里面最大型的太阳能设备，原来我花了100多万装的，现在评估价就1000多块。评估也没有经过我们同意。”
有了二审的生效判决，黄江申请迪庆中院强制执行，但是却被告知要将执行申请书改为申请协调书，并且法院认为没有执行内容。迪庆中院立案庭负责人李燕：
“不会受理你们的执行申请。因为，它是没有执行内容的。（高院）判决书中没有一项说明要把你的东西搬回来。判决书上写的是你有权利阻止房屋的转移占有。它只是说你有权利阻止房屋转移占有，没有执行内容。现在，你们提交了一个调解申请，我们在下个星期会召集各方当事人作一个调解，如果调解不了，你们该走什么程序都走什么程序。因为，当时你们给我们的是一个调解申请而不是执行的申请。到目前为止，我这里没有收到执行申请。我们已经争取和农行、保险公司谈过这个事情了。我们是按照程序来做的。”
方弘：判决生效至今四个月，从2018年11月黄江申请迪庆中院强制执行，时至今日迪庆中院没有立案，而且立案庭负责人李燕也明确表示，因为判决书没有执行内容法院将驳回执行申请。什么是执行内容？高院判决已经生效，为什么不能执行？
朱建伟律师： 因为，迪庆中院认为黄江的租赁权不合法，并且把黄江强制执行赶出去了。而现在，云南省高级人民法院判决黄江有权对房屋进行使用。黄江申请执行的内容是有权回到租赁的房屋中，法院当时贴了封条查封黄江的租赁的房屋，把黄江赶出去。现在法院就应该解除封条，让黄江回到租赁房屋中来。这怎么是没有执行内容呢？
省高院没必要在判决上写上把黄江请回租赁房屋中。这是不可能的，也不符合法律的规定。二审判决已经明确黄江享有租赁权，并且有权阻止租赁物的转移占有。法院怎么把黄江赶出去，就应该再让黄回来。这就是执行内容。
法院现在解释为没有执行内容的说法是说不过去的。
在法律上，这叫执行回转。根据《民事诉讼法》第233条规定，当原判决被变更或撤销的时候，当事人有权申请执行回转，即再执行。根据原来的判决、裁定执行给别人了，现在又根据高院新的判决裁定应当再执行回来。
但是，我们必须要明确，即使法院这样做了，也仍然弥补不了黄江的损失。因为，黄江的设备被拆掉了以后再拿回来重新装，损失太大，还要产生运输费用、拆除费用、重新组装费用等等。有的东西被拆掉了以后不能恢复，即便能恢复又出现了新的问题。合同租赁期到2022年，还有三年租赁期满。即便现在再重新装修，也只能经营三年。所以，这个损失是巨大的。
那么，这个损失到底有多少呢？经营收入不好计算，但是有一点数额是确定的，即黄江曾经把这个房屋装修好了以后转租给别人，转租给别人的费用一年是120万。实际上，一年就等于损失了120多万。黄江后来的三年也不能经营，加到一块就是4个120万共计480万的损失。另外，黄江的损失还要加上拆除设备的损失可能要在500万以上。
为什么农行申请人递交了担保，就是因为怕执行错了，造成损失。按照最高人民法院关于执行问题相关规定，因为执行错误给当事人造成损失，当事人可以另行起诉要求赔偿损失。
目前，黄江正在启动起诉程序，计算造成了多少损失。
还有一点要声明，法院执行人员建议将执行申请书改为申请协调书，这是不符合法律规定的。法律没有这个规定，也没有协调的义务。在执行工作当中，要么就是执行，要么就是执行和解。这是玩文字游戏。
按照法律的规定，执行申请人递交申请以后，法院应当在申请人递交申请，材料具备条件，符合规定了以后人民法院应当在递交申请的7日内作出执行立案的决定，不立案是错的。
方弘：云南高院的二审判决早已经在四个月前就生效了，而目前这样一份生效的判决书却被束之高阁，因为各种原因得不到执行。
如果判决书成了一纸空文，伤害的最终是司法的权威和公信力。
嘉宾：朱建伟律师
曾任褚时健贪污及巨额财产来源不明案公诉人
浙江吴英“案中案”代理律师
云南里程律师事务所主任