你买的房子几年才能回本？据说北上广深要55年，而东京只要25年！

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昨天下午，小助手在我们的房产交流群内发布了一套新宿独家房源，步行可到达新宿中央公园、东京都厅（东京市政府），离最近地铁站仅需240米，地理位置堪称一等一！

房源发布之后，有近25位投资人都专门找小助手（入群/咨询房产问题请联系小助手，微信号：A83693）获取了这套房源的详细信息。并且，多位投资人在看到房源详情之后都表现出了明确的购房意向。

正所谓“好房不等人，下手需赶早”，目前这套优质房源已经接到投资人的申请啦！

不过呢，各房入各眼，每个人对房源的要求不同，的确也有2位投资人在了解详情之后表示：“这套哪里都好，但就是回报率有点低了，希望能找个7%以上的。”

今天就顺着“回报率”这个话题再跟大家聊聊。新宿区一等一地段，不知道大家认为多少的回报率算比较高的呢？

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先说说回报率这个概念。

投资回报率，是指我们持有的不动产在出租时，通过其租金收益可获得的投资回报率。简而言之，回报率是预期收益与投资额的比率。大家可以理解为房子光凭租金要几年回本。一般来说，回报率越高，盈利能力越好，回报率越低，盈利能力越差。

在房地产投资中，部分房产投资的广告中有诸如“回报率X％”的显示，投资人可以通过这个初步判断该房产可以获得多少利润。一些国家的房地产公司宣称公寓住宅的回报率可以达到10%—30%，但需要注意的是，哪怕回报率很高，我们也不应该立刻决定购买该物业。

因为在某些情况下，高回报率的房产实际上的入住率远低于预期。后续很可能面临着长期的空置风险以及大量的维修费用。恕我直言，这类房产哪怕注明自己的回报高达50%，用来投资意义都不大，空置期过长将成为投资人们最致命的投资风险。

最令人崩溃的情况是假使我们已经购买了某套回报率看似很高的房产，购买后发现难以出租，希望尽快转手，却无人愿意接盘。切记不管是何种投资，大家想赚钱的心情、态度总是一致的，但是我们不可一味只关注高收益，投资“陷阱”无处不在！

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说到这里，我们不妨再回忆一下2019年国内城市的租金回报率。有对比理解起来才更直观。

由图可知，像北上广深这样经济较为发达的城市，租金回报率其实很低，还不到2%，反而是西宁、乌鲁木齐等三四线城市的租金收益较高，可以达到超3%、接近4%的水平，后者的租金回报率是前者的2倍。

换算一下，国内一线城市中，回报率最低的深圳买一套房几乎要62.5年才能收回成本。北京和上海买一套房需要55.5年收回成本。即使是回报率最高的广州，买一套房要也要近52.6年才能收回成本。

这也印证了我们刚刚说过的，越核心的地段回报率反而越低。但相对的，核心地段房产的保值增值属性没话说。

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再来看看东京的平均回报率数据。

数据显示，在符合日本不动产市场规律的前提下，如果一套日本房产位置处于东京23区内，实际回报率能达到5%其实算高的！如果是在更为核心的东京都心5区内，表面回报率能达到5%，实际回报率能达到4%就已经算是高的了。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300~1：200，回报率即4%~6%。如此看来东京都市圈的房子完全符合房产运行良好的国际水准，收回成本的时间是16-25年。

某种程度上来说，日本房产同日元的避险货币属性是类似的，收益水平很稳定，房价也最讲究“稳中有升”，很少出现明显的大幅上涨情况。比较相同区域房子的回报率才是关键。

从长远的投资角度来看，若想让资产价值达到更好的维持，我建议大家既要考虑回报率，也要考虑公寓所处的地理位置、人流量、房屋年限等等各种因素以及可能发生的风险等做出最终决策，减少不必要的损失。

最后送大家一句投资秘籍：无论回报率有多高，如果房产本身没有魅力就没有任何投资意义。想了解更多日本房产知识，请加我沟通（微信号：A83693）。

编辑 | 桔子皮皮

审稿 | 柒萬