趁年底淡季买学区房---探索Richmond Green高中校区
接近2018年底,大多伦多地区的房地产市场似乎走到了一个"进退两难"的境地。12月5日公布的多伦多地产局11月份成交统计报告显示,在经历了6月到10月共5个月的"价量齐升"的好光景之后,11月份的二手房成交量竟然比去年同期大幅下跌了14.7%!虽然11月份的平均成交价依然比去年同期上升3.5%,但是,如果成交量明显下跌的话,大家难免怀疑成交价格上升的基础和动力来源。
深入分析成交量缩减的原因,我看最大的影响应当是银行的房贷利率提高和"压力测试政策"。去年同期,商业银行的Prime Rate 是3.2%。而今年11月底,Prime Rate 是3.95%,再加"压力测试"---银行在评估贷款申请人的还款能力时,会假设未来的贷款利率会再上升2% 左右。这样一来,大家能贷到的钱更少了,对买家的购买力确实有较大压缩。
说实在的,未来再加息2% 这样的假设真的不大合理。现在已经有业界人士发声,要检讨"压力测试"的加息幅度,因为过去一年半已经加息5次,而目前的加国经济表现并不好,如果利率再加多几次,难免引发整体性的经济衰退。近两个月的美加股市表现也对两国央行的加息政策敲响了警钟。股市再这样跌下去,美加央行考虑的只怕不是加息而是减息了。
成交量缩减的另一个原因是新上市的Listing 显著减少26.1%,这倒是对房价有利好的支撑作用。的确,北边905地区的独立屋成交少了,是因为很多人贷不到款去买。而市中心的公寓又因卖家惜售而缺货,现在,买家想买也有能力买,但是,却买不到。不过,未来一两年,市中心会有相当大一批新公寓交房进入市场,供应量和成交量都会增加。
过去几十年,大多伦多地区一直是加拿大的核心都市区,吸引大量外来人口在此定居。长期持有优质房地产的人群都收到良好的回报。所以,我们可以相信,趁年底淡季买入学区房,未来一定不后悔。今天,让我们将目光投向列治文山和万锦市交界的地方,探索这里的 Richmond Green高中及周边房产现状。
Richmond Green高中概况
位于Elgin Mills Road 和Leslie Street西北角的Richmond Green 高中,是一所建立于2005年的现代化学校,各种设施都比较新。在加囯著名智囊机构费沙学会(Fraser Institute) 公布的排行榜中,Richmond Green高中过去几年的排名是在全安省700余所中学中排前 100名的行列。
Richmond Green 高中在校学生总数在1200人左右,家庭平均年收入大约是84100加币,标志着学生来源主要是本地中产阶层家庭。学校的口号是”Where Tomorrow Begins” ,显示出学校的办学宗旨是培养新型现代化人材。Richmond Green 高中的课程设置有些与众不同,除了传统的文史商科和理工科外,还设置了诸如食品营养,时尚服装,建筑工程等课程,让学生更早地接触与日常生活息息相关的专业知识,开拓学生未来读书与就业的范围。
Richmond Green 高中校区很大,边界也不是规范的直线。最北边界已经到了Bloomington Road (从Yonge街到404高速公路以西) ,最南边界是16 街(从404高速公路以东到Woodbine大街) 。西边界大至沿Bayview南下,东边界则是404高速公路以及更东边一点的Woodbine大街一带,包括了万锦市的一部分。
在如此广大的校区范围内,新旧房屋都有,旧的农场家庭地块与新近开发的城市住宅群相邻而居。其中,最受华人朋友们欢迎的与Richmond Green 高中相近的住宅区有两块:
1. Rough Woods东北部。
2. Victoria Square小区。
这是两个小区是最靠近Richmond Green 高中校园的住宅区,到中学都是步行范围以内。
Rough Woods东北角房产种类多
很多华人朋友熟悉 Rough Woods小区(有人称之” 红树林小区”) ,这是过去几年里最热门的小区之一。Rough Woods小区的西南角靠近Bayview 和Major MacKenzie的一片住宅区属于著名的Bayview高中校区,我以前介绍过。那一片的房子房龄略旧一点儿,普遍在10到20年之间。而在靠近Elgin Mills和Leslie这一带的Rough Woods东北角,属于Richmond Green 高中校区,房子通常比西南角的更新一些,有些房子只有5到7年新。通常,在同一个社区里,较新的房子长远来看升值潜力更大。
这里的房型比较丰富,大小不同的独立屋售价由2200呎的100到110万加币有交易,到2500呎到3000呎独立屋120余万可成交。此外,这一带有一些无管理费镇屋,中档装修。2017年初最高峰时几乎卖到100万加币,近几周,70到80万加币就可以买下来,也就去市中心一个两睡房公寓的价格。
Victoria Square小区房产概况
在Elgin Mills路北,404高速公路以东,旧的Woodbine 大街以西,有一片深受华人朋友们喜爱的住宅区--- Victoria Square小区。这里的房子非常新,起建于2007年,而且,现在还有新房在建,也有刚交工的全新现房。
这个区有一些价位适中的物业,例如,可以找到其他区少见的双车库无管理费镇屋,建筑面积超过2000平方呎,用起来的舒适程度也不比独立屋差,价格在80万加币到90万之间。还有一些面积在2000呎以上的半独立屋,售价在90到100万左右,也是不错的选择。
这个区最值得买入的是那些建筑面积超过3000平方呎的较大的独立屋。这些房子首层有书房/办公室,最适合有自己生意的企业家或高级专业人士。由于是新屋,内部设计与装修用料都体现出豪华大方的格调,外装修也是厚重的砖石立面,去年最高峰时期新的成交价格升到过上190万加币,今年价格回落到140到150万加币。这些房子比较新,自然也比较值钱,而且,房子的质量好过Rough Woods小区的平均质量。
值得一提的是,上述两块校区房都距离Richmond Green 公园不远。这是一个很具规模的高标准城市公园,一年四季都有足球俱乐部在此训练,且拥有全天候室内球场。此外,公园内还有室内滑冰场和滑板运动场地。在这个区生活非常便利。
(作者为全职专业地产经纪