“让他三尺又何妨“？买房看 Survey 的必要性
美国诗人 Robert Frost在他的诗作"修墙" （ Mending Wall ）里有句话：“ 好篱笆才会带来好邻居 ” 。
说两个农场主在春季到来，冰雪消融之际，要修复两家之间的隔墙。
作者以第一人称叙述，表达他对邻里之间有隔墙的困惑和思索，他认为两家之间也没养牛，种在他家院子里的苹果树更不会走到隔壁的松树下，为什么要修墙呢？
然而，当他把这个想法对邻居说后，邻居回答他：“ 好篱笆才会带来好邻居”。。。这真是超现代的智慧邻居。
我们中国有“六尺巷”之美谈。说康熙年间，吏部尚书张英的老家亲人来信，诉说邻居盖房跨界，占用两家之间共同使用的过道。张英回信：“ 一纸书来只为墙，让他三尺又何妨。万里长城今犹在，不见当年秦始皇。” 。。。这是一碗好鸡汤了。
两个故事跨越国界，角度和解释不同，但都说明，邻里之间的边界容易引起纠纷。房子之间，无论什么形式的隔墙，铁丝网或者木栅栏，必须引起重视。
前任业主也许不在乎隔墙划分是否正确；然而，作为买家，您买房时，如果忽视了占地边界，而您的房子又有一个边界不规整的线，未来的日子里，会让您生出无限烦恼。
去年，安省一对邻居之间因隔墙引起纠纷，最后诉诸法律，实例证明：好篱笆未必总会有好邻居。
渥太华一对夫妻，他们与邻居前院间隔只有 4 米多点儿，两家的车库在后院，需要共用同一通道才能把车开到后边。
早在1980年，两户前任业主曾签署了一份21年有效的协议，赋予双方拥有共用一个车道的权利，后来的买家对此亦无异议。但是，两家的地契上并没有标明，其中一方有使用另外一方土地的权利。土地注册记录上也毫无文字记载。
2015年，车道需要维护，两家业主因费用问题起了争执。次年，其中一家邻居在属于自己的地界内，加了一个铁丝网篱笆，这家人可以勉强在自己的地界内把车开到后院，而隔壁这边必须依赖邻居的地界通到后院，篱笆起来后，再无法将车开到后院。
顺便说下，邻居中间竖隔墙，最好商量着来，不但可以分摊费用，还可以不损失地界。因为如果一方拒绝，另一方仍然可以自费建隔墙，但就不能正好健在两家的边界正中间，而是要在自家地界内。
邻居见自家无法再通车，将隔壁告上法庭。理由：1. 共同通道用了20年，双方无异议，已成既定事实；2. 前任业主有共同使用协议书。最终诉求是：拆除篱笆，恢复原来使用状态。
高级法院判原告胜，令将篱笆拆除；被告不服，官司打到上诉法院，最后结果：上诉法院认为，无法使用车道并未影响正常生活，不足以构成拆除篱笆的理由。篱笆可以不拆除，盖篱笆的邻居赢。
业界地产律师大体估算，这场篱笆战打下来，前后拉锯，律师两次出庭，总花销大约 $10万。最后，要拆除篱笆的原告方，还要付费给邻居 $3万诉讼费用。
我们从中得到的教训是，购买此类物业时，一切以土地注册上的使用面积，以及土地测量图纸为准，不能依赖前任业主私人之间签署的使用文件。
这就带出我们今天要说的买房看 Survey 的重要性和必要性。
Survey的中文意思是：土地测量图。这张图纸上，明确标明您家与邻居之间的边界。
Survey 可以到政府部门要，也可以自己到网站上申请，下边这俩网站可以索要 Survey ：landsurveyrecords.com protectyourboundaries.com
下边的案例，更能说明我今天的论点：购买年代久远的物业，要非常注意边界划分。买房合同上，一定要求卖家提供近期有效 Survey。如果卖家需要临时申请，可以把提供 Survey 作为条件放在合同里。千万不可存在侥幸心理。有了Survey，两家之间的边界一目了然。
这个案子发生在我上期讲过的东约克地区。卖家叫 Ann Pringle 的两层独立屋是角房，所谓的 Corner Lot，占地不规则。房子上市出售前，她的经纪曾向她要 Survey ，以便确认物业占地的尺寸。卖家说没有，经纪没坚持。错误一。
事实上，即便没有 Survey，土地面积和边界仍然可以根据开发图来确认，这份文件可以从“多伦多土地注册办公室”要到，费用 $15.
卖家经纪并没有坚持要卖家提供 Survey，也没有到土地注册办公室要开发图，而是从 MPAC （物业评估集团）提供的数据上找到数据，该物业幅宽 87.64 ，纵深未标明，以 0 代替。错误二。
经纪其实还算小心，本人亲自到卖家客户那里丈量物业土地。错误三。
房子顺利上市，经纪在地产局的网站上，提供的占地信息是：87.64/100 ：错误四。
但是，卖家经纪很谨慎，特意在附加声明里写出：“占地不规整，角房。物业纵深长度有待验证。”，又加了句：“ 买家和买家经纪须验证所有数据” 。
买家闪亮登场。Daryoush 是装修人，也是小建筑商。他看上了这个角房，计划将此房推倒，然后盖两个全新独立屋。
Daryoush的经纪并没有根据自己的信息来源验证占地的尺寸是否正确，而是用了卖家经纪在地产局网站上提供的信息。错误五。
购房合同上有一条附加条款： “ 买家被建议，验证所有尺寸信息”，买家简签表示知道。然而买家和买家经纪都没这么做。错误六。
双方最后以 $123万3千成交，买家交定金 $10 万。卖家在合同上，对物业占地尺寸再次注明 “ 需要验证 ” 。
尘埃落地后，买家发现，占地面积太小，无法盖两个房子，于是拒绝交接。双方争议期间，申请 Survey 。Survey 上显示，物业占地总面积仅有 5787.7 尺。而按照 87.7/100 计算，应该是8764尺才对。显然差距太大。
买家以占地面积不符合实际描述为由退出交易，并将卖家告上法庭，要求退还定金。
判决结果：买家输，卖家保留定金。法官的根据：买家咎由自取。既然在 “ 建议买家验证占地尺寸” 条款上签字认知，就不能在尺寸真的出错后，拒绝为自己的错误买单。
该房重新上市后，最终以 $128万再次卖出。卖家很幸运，不但卖出更高价，还得到定金。
反观毁约的买家Daryoush，$10 万定金不是小事儿，就这么损失了。
这个案例，可以取名：没看 Survey 酿成的悲剧。
我个人认为，此案中，卖家经纪有误导嫌疑，但对自己和卖家的保护措施做得好；买家经纪看到对方一再标注“尺寸需验证”，应该警觉，也许占地面积有诈，需要重点提醒客户，并要求卖家提供 Survey，确保无虞。
作为地产经纪，惺惺相惜，我可以想象，买家经纪的日子不好过。
带客户看房，选址，分析，做合同，谈判，验房，介绍贷款经纪和律师，这期间，经历的夜不能寐，食不甘味等种种焦灼和辛苦不可与外人语。然而成者王侯败者贼，交易不成，经纪不但丢单，自责的同时更要接受客户的怨责，功夫付了流水，可谓“赔了夫人又折兵”。
当年接受地产经纪 Broker 高级培训时，讲课的老师是一位从业38年的老经纪。他对在场的经纪们说的一段话，没齿难忘。
“ 在地产交易中，当你对某项条款，某个数据，某种做法。。。不确定时，你只需设想一下，如果这张单因此出事，你站在法庭上时，是否可以确保自己无罪？”