无权出租的合同是否有效？
A公司与甲签订《房屋租赁合同》，约定A公司将某场地给甲使用。而A公司出租的场地中有一商铺属于乙所有，乙在此之前已将该商铺出租给了B公司。在与A公司签订租赁合同后，甲使用乙的商铺经营超市。现乙要求确认A公司与甲签订的《房屋租赁合同》无效，理由是A公司无权出租乙的商铺。
案例所述A公司出租乙的商铺即属于典型的无权出租。
一般而言，出租人的租赁权来自于对租赁物的所有权，或者即使出租人并非所有权人，但其对租赁物享有委托经营权、转租权以及其他合法权利来源。而无权出租即指出租人对租赁物不具备上述权利来源的情况下，擅自将租赁物出租的行为。
我们今天所要讨论的问题是无权出租的合同是否有效？
关于这个问题的结论大体上是一致的，即均认为合同是有效的，但是理由却各不相同。
观点一
租赁属于广义上的法律处分行为，因此，无权出租亦属于无权处分。《合同法》第五十一条： 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但在解释适用该条时，应结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下简称《买卖合同司法解释》）第三条和《物权法》第十五条的规定，应当认为无权处分的合同仍然有效，在权利人追认或者无权处分人取得处分权时当然发生权利变动的结果；在权利人不予追认或者无权处分人不能取得处分权场合，不发生权利变动的结果，无权处分人要承担违约责任；在处分行为被追认或者被补正前，权利变动的结果是否发生处于未定状态，但合同效力并非待定而是确定有效。
观点二
根据《买卖合同司法解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，即无权处分的合同有效。那么，根据举重以明轻的原则，既然无权处分的合同都有效，无权出租的合同更应当有效。
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评析
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观点一的内在逻辑是将无权出租等同于无权处分，并适用《买卖合同司法解释》及《物权法》的相关规定，认为无权出租的合同有效。对此，小编认为有牵强附会之嫌。首先，法律上的处分行为是具有特定含义的，指直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行为，其处分的客体是权利。而租赁是指出租人将物的使用权让与承租人，由此获得租金收益的行为，其并没有对所有权造成影响。从概念上来看，租赁并不具备处分行为的内涵；而从立法的体系性来看，《买卖合同司法解释》第三条中的“处分”无论如何是不可能包括租赁行为的。
此外，这个观点似乎还意在说明《合同法》第五十一条与《买卖合同司法解释》第三条之间存在矛盾。关于这两个条文的理解与适用情形，梁慧星先生早已做了明确的说明：《合同法》第五十一条规定了无权处分合同规则，其适用范围是非所有人“处分他人财产”；《买卖合同司法解释》第三条，可以称为买卖合同特别效力规则，其适用范围是所有人处分自己的财产而因某种原因处分权受到限制的情形和将来财产买卖的情形。因此，这两个条文规定并不冲突（对此本文不作深入探讨，感兴趣的朋友可以检索阅读“梁慧星教授谈买卖合同司法解释”）。
《买卖合同司法解释》出台后，观点二成为了认定无权出租合同有效的主流观点。这样理解似乎并无不可，但总感觉这个观点掩盖了问题的实质，且有点以偏概全。如前所述，根据梁慧星先生的看法，《买卖合同司法解释》第三条的适用是有特定情形的，其并不具有普遍性，能否以此类推无权出租合同的效力值得商榷。
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结论
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小编认为，首先，法律并未将无权出租作为一个特殊的情形予以规定；其次，无论是《合同法》，还是《民法总则》，在效力规定方面，均强调的是民事主体的行为能力与各方意思表示真实，对于行为主体是否具备权利来源并未规定在有效要件中。因此，只要不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形和《民法总则》规定的民事法律行为的无效情形，即可认定无权出租的合同有效。之所以围绕这个问题会产生认识上的差异，小编认为皆因《买卖合同司法解释》第三条这个“烟雾弹”遮住了大家的眼睛，而将此问题视为与无权处分一样，将其作为一个特殊的情形去考虑，陷入了先入为主的错误认识，甚至是产生了类似于观点一那样的附会之言。关于无权出租的法律后果，尽管合同被认为有效，但因无权出租人缺乏合法的权利来源，故承租人的占有属于无权占有，承租人可向无权出租人主张违约责任；而对于真正的权利人来说，其可向承租人主张占有返还请求权或者向出租人主张不当得利返还请求权。而在实践中，承租人为了避免这种因出租人无权出租而导致合同目的无法实现的情形，应该在订立合同前谨慎审查出租人的租赁权，例如审核租赁物的权属情况、出租人是否具备委托经营权等。
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