控制住这八个指标，成本完全hold住！ / 开普饭

地货比

房地产地货比指的是：开发商买地的土地款跟将来建设后能卖掉的总货款之间的比例。计算方式：土地款/卖房总货款。

根据任泽平《房地产周期》一书中（P315~P316）对北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州这11个城市的房价构成核算，2015年，土地成本已经占房价的40%，税收成本占16.7%，土地加税收的成本已经占房价的六成左右。

图片来源：任泽平《房地产周期》

随着2016年~2018年全国范围内的土拍热潮，可以预见的是房地产地货比已经呈现出走高的态势，而且已经向二、三、四线城市蔓延。

地货比对房地产项目经营定位的影响意义重大，表现在地货比与项目现金流的重要关系，地货比越小其项目越容易进行高周转开发，其现金流回正速度越快，反之，地货比高的项目其现金流回正时间慢，项目只能做利润型或者均衡型项目。

体形系数

体形系数源于建筑节能设计，其表现在体形系数越小，其单平米建筑上的能耗损失越小，节能越好。

1.1 在直观感受上，体形系数小的建筑平面凸凹、平面转折小。在住宅节能设计中，建筑平面应尽量减少进退变化，建筑形体简洁，趋近于长方形平面最佳。

1.2 体形系数越大，能耗越高，成本越高

不同的建筑体形，其单位能耗不同

不同的建筑体形，其单位能耗不同

上图来源：《建筑节能》一书，天津大学王立雄党睿编著

1.3

① 在达到同等节能效果的情况下，其体形系数（表1）越高，相应的带来更高的节能成本；

② 在相同的外围护结构设计条件下，体形系数越大（表3），能耗越高、节能率越低，节能成本增量越大。

上图来源：建筑体形系数对建筑节能增量成本的影响分析，《重庆建筑》杂志，作

者：谢自强,董孟能, 邓瑛鹏,陈亮

布墙率

根据中海：《中海地产结构设计限额控制指标》

布墙率是指住宅塔楼底部加强层以上第一个标准层剪力墙投影面积之和与本层结构面积的比值。布墙率限额控制指标表中，一般指高宽比不大于 7 的情况。

布墙率限额控制指标表中，一般指体形系数不大于下表数值的情况。

济南地区（6度设防时）

案例：

优化前

优化后

墙体减量	钢筋减量（kg/m2）	混凝土增-减量（m3/m2）
10%	0.55	0.012

资料来源:思优集团

布桩系数

布桩系数：桩基总承载力/建筑总荷载

桩总承载力用来控制桩基的利用率，建筑总荷载用来控制荷载的安全储备，两者都很重要。

有的开发商也用桩基承载力利用率衡量桩基设计的有效性，其原理是一样的。

桩基承载力利用率=1/布桩系数

根据公式定义，布桩系数越小，桩基越节省；桩基承载力利用率越大，桩基越省，反之越浪费。

根据标杆企业的要求：布桩系数小于等于1.15较为合理；即桩基承载力利用率要大于等于85%

案例：中南集团

7个项目的桩基布桩系数，平均布桩系数为1.30，布桩系数最大的是盐

城1B地块5#楼（为1.43）。当基底下土质较好（地基承载力特征值不小于100KPa）时布桩系数取1.0，当基底下为淤泥质土时，布桩系数取1.15。

外立面率

外立面率指扣除窗门洞外立面装饰面积与地上计容面积比率，一方面外立面率与体形系数相关联，另一方面外立面率与建筑风格（或者建筑装饰线条）有很大关系。

根据标杆企业的工程经验，外立面率控制如下：

序号	项目类型	外立面率	备注
1	普通住宅（刚需）	1.15~1.25	高层住宅
2	中档住宅（首改）	1.2~1.3	高层住宅
3	中档住宅（再改）	1.25~1.4	高层住宅
4	豪宅	1.4~1.5	多层为主

案例：两个楼盘，一个刚需住宅类项目A（ARTDECO风格）和一个改善类住宅类项目（法式风格：

项目A的外立面率为1.2，项目B的外立面率为1.35，以地上面积10000m2来计，项目A总外饰面面积为12000m2，项目B总外饰面面积为13500m2，两个项目外饰面差值为1500m2，如果两个项目选用同一种外墙材料时，其成本增量为1500/12000=12.5%。

外墙的风格应符合楼盘的整体定位，楼盘档次越高其建筑风格越复杂，也就是外立面率越高，成本也越高。

可售比

不同的开发商对可售面积的限额，有所不同：

金科地产：

可售比：可售比=可售面积/总建筑面积。

可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户内赠送面积；不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。

金科地产要求可售比不满足集团要求时，需要进行多方案比选满足货值最大化，或者与竞品项目进行对比后确定可售比，否则计入成本考核。

世贸集团：

住宅可售比=住宅可售面积/（住宅地上面积住宅地下室分摊的集中车库）*100%，车位不论可不可售均不计算可售面积。

绿地集团：

可售比（售建比）率=可售面积/总建筑面积

可售面积：按规定可供销售的地上面积。不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论是否可售，暂一律不计入可售面积。

从上述三家地产对于可售比的控制来看，要想提高货值、降低单方成本、提高利润率必须控制如下：

① 降低地下面积；

② 提高地上可售面积；

③ 避免无效的赠送。

【案例】

假如某项目地上面积为8万平，若户数为800户，车位配比为1:1时，A方案单车位面积为32户/辆时，地下面积为800*32=2.56万平；B方案单车位面积为34辆/m2时，地下面积为800*34=2.72万平；

若地上面积均可售，A方案的可售比为=8/10.56=75.75%，B方案的可售比为=8/10.72=74.63%；假如单层车库的成本为2800元/m2，B方案比A方案成本增加=0.16（万平）*2800=448万，即A可售比比B可售比增加1.12%，即节约车库成本448万。

单车位面积

控制指标

【项目优化】

成本分析：地下车库节约1m2，成本节约3500元。即停车效率每提高1，1个车位省3500元。

成本分析：

停车效率每节约1个单位，节约成本35元/m2，优化后，停车效率提高了3个单位，建安单方成本约降低105元/m2；

软硬景比

从已开发的项目中可以看出，景观中硬景的占比较高，达到43%；而硬景的成本在景观成本中的占比也较高，达到70%。

从已开发的项目中可以看出，硬景的成本比软景的成本高出3倍多。

成本控制措施：

前提：保证效果、降低成本

措施：控制软硬景比低成本景观面积大乔木

原则1：硬景：软景=3：7或2 : 8

原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积＞53%

原则3：控制大乔木数量，景观单方造价

景观单方造价

园林景观：

现状成本：

硬景单方造价(874元/m2)X43% 软景单方造价(250元m2)X57%=518元/m2；

优化成本：

硬景单方造价(874元/m2)X30% 软景单方造价(250元/m2)X70%=437元/m2；

按容积率3.5的高层项目，可以优化建安单方成本15元/m2

注：景观的成本控制主要以提升品质为出发点，不仅满足客户的核心需求，力争形成景观特色。

控制住这八个指标，成本完全hold住！

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