恒大超级主场旁，富力61亿布局番禺胜石
继石壁村之后，广州南站商务核心区又一旧改传来好消息。
刚刚，番禺钟村街胜石村旧村改造项目，经过公开投票，应到58人，实到55人，同意率100%，通过富力地产成为番禺胜石旧改项目正式合作改造企业。
公告显示，项目总投资60.6亿元，改造范围内总用地面积约47.14公顷。
胜石村，位于番禺区钟村街，东至乡道Y873，南至广明高速，西至东新高 速，北至兴业大道西。
| 胜石村位置图
该村集体经济组织的在册总人口为1681人，改造范围的总用地面积为约 47.14公顷，其中：
●村民住宅用地约12.48公顷；
●村集体物业用地约19.14公顷；
●国有用地约7.66公顷；
●政府拟征收储备用地5.76公顷；
●拆平后无偿移交政府用地约2.10公顷。
基础数据显示，胜石村历年人均分红仅有几千元，2019年的分红高达23700元，是因为含有20000元的征地补偿款。
从中也可以看出，胜石村的村民收入并不高。
胜石村，也是一条岭南古村，邻近广州南站以及汉溪地铁站，交通便利。
近年来随着城市化发展，胜石村凭借便捷的交通，优异的区位优势，经济不断发展，并在村周边形成了住宅小区群、商业群，是典型的城中村。
| 胜石村牌坊
但和其他城中村一样，在经济迅猛发展的同时，胜石居住环境也有短板。
比如，村内污水管道设计不合理，污水排放不规范对河涌污染严重。
而且由于地势较低，与周边楼盘及主干道相比低了1至2米，一下大雨，雨水会倒流，形成内涝。
近年来，随着自建房的增加，部分街巷变得更加狭窄，光线昏暗，光线昏暗，若出现火灾情况，消防车都进不来。
| 胜石航拍图
而村民又依靠出租物业为生，据悉村中一房一厅的月租，大概在400-600元左右。
同时，周边楼盘也较为稀缺，最近的锦绣花园二手参考价在1.7万-2.3万/平上下；一套93㎡的三房，月租金可以去到3000元。
强烈的对比之下，村民改造意愿强烈。
| 胜石航拍图
据了解，早在2019年，胜石村就举行了旧村更新改造项目意愿表决大会，同意率为87.28%。
胜石旧改，被提上日程。
值得一提的是，广州恒大足球场，就在胜石村旁。
恒大专业足球场，建筑面积约30万平方米，可容纳10万人观赛。
项目将按照世界最高水准打造，成为世界规模最大、档次最高、配套最全、科技含量最高、座位数最多的国际顶级专业足球场，计划在2022年底前竣工并投入使用。
而这强大的人流量，也将为胜石村的发展带来新的机遇。
| 恒大南站足球场效果图
根据《番禺区城市更新专项规划大纲》，胜石村所在的番禺西北片区，主要承接人口与功能疏散和广佛同城发展的主要区域。
而胜石村附近的广州南站商务区，又是粤港澳湾区门户枢纽，还承载着总部经济区和新一代信息技术组团。
而周边的旧村改造后，不仅为村民提供了更优质和谐的宜居环境，还有利于南站商业区的发展建设。
按照合作要求：
其一：竞得企业需要，在安置住宅复建地块的《施工许可证》核发之日36个月内完成复建地块的安置房建设；
其二：经村集体同意将复建地块转为国有的，合作企业负责办理国有建设用地申办手续，并交付起2年之内，将该期《不动产权证书》办理至本村名下，本村予以配合。
这也意味着，胜石回迁房未来可以入市交易。
其三：竞得合作企业不得将村集体分得部分复建经济物业复建地块上正在开发建设的物业以及建成物业进行抵押融资。
那么，胜石旧村改造会是什么样子呢？
来看看效果图。
| 胜石村改造效果图（最终以政府批复为准）
不过，要想成为胜石的合作企业，也不容易。
首先，申请企业实缴注册资本不低于5亿；企业总资产不低于200亿人民币。
而且，还需要有房地产开发经验，竣工验收超过300万平方米。
一句话，非大咖不能取。
事实上，关于胜石项目的合作企业，已经不是秘密，富力项目办公早已开到胜石。
对于老广们来说，对富力再熟悉不过。
公开信息显示，截至2020年6月30日，富力在全国范围内已签约城市更新合作项目80多个，涉及土地储备规划总建面超7000万平方米。
最近两年，在广州公共资源交易中心，富力已经拿下了6个旧村改造项目。
其中，同样位于番禺的石壁（一二三四村），与胜石村相距不远，是广州南站商务区核心区。
和石壁村一样，胜石村对于村集体复建经济物业的产业及纳税强度也有着严格的要求。
至此，富力已经布局两大项目在南站，与湾区高铁门户枢纽起舞。
今年以来，富力一直在城市更新领域“攻城略地”。
年初，富力成为荔湾海中意向合作企业；不到两个月的时间，又牵手番禺胜石项目，成为正式合作企业，用实力打破市场谣言。
| 富力广州旧改版图
毕竟，市场对于富力的负债颇为关注。
通过查阅企业相关公告，目前富力正通过探索新型营销运营模式、出售非核心资产，降负债效果显著。
经过初步测算，截至2020年底富力有息负债规模较2020年一季度末下降约400亿，净负债率约降至160%以下。
未来一年内，富力地产需偿还的到期公司债券金额不到1亿元，加上选择权到期的公司债券总额也仅为2020年度的21.48%，且没有集中到期情况，短期债务压力已完全释放。
弹药充足，又轻装上阵的富力，这一次又会给番禺带来怎样的变化，还是值得期待的。
————旧改秘密，偷偷说给你听————