一次开盘，让平谷楼市扬眉吐气！
“金九银十”好像不能用来定义今年的楼市，无论从成交数据，还是一线感知，邻近中秋的市场貌似有点入冬的寒意。
楼市就是这样，反复轮回，对从业十几年的同仁来说，都习惯了。回过头来看，每一次调整都是买入的机会。
前两天在喜马拉雅上听《晓说》，高晓松讲货币战争，里面多次讲到的一个细节，就是100年前，无论哪个美国、英国，还是日本，他们的币值都比现在值钱的多，不止中国，全世界的钱长远来看都是毛的，而房子却一直是抵御贬值的优质资产。
他在讲丘吉尔的时候，说这位英国首相当年买的大庄园仅仅用了3500英镑，这个物业如果今天卖，上千万英镑肯定是有的，可见资产涨了多少，货币就贬了多少，这个常识放在当下楼市依然有效。也就说，我们的眼光应该放长远。
在北京本就缺地的前提下，好不容易整理出这么多土地，以限竞房的面目集中入市，单价低，总价可控，选择多，有优惠，这样的置业好时机能有几次？
08—09年有一次；11—12年有一次；14—15年有一次；历史上只有三次机会，而现在很有可能就遇上了18—19年这一次，所以对于有资格资金的购房者在这个周期淘房是正确的。
进入9月后，北京限竞房市场冷热不均，销售分化的局面更加严重。整体上来看，邻近市区拥有配套资源丰富的项目销售情况较好，而位于新城区的项目普遍消化较慢，这似乎是刚需刚改必然的选择。
不过，规律往往是用来被打破的，市场总会出乎意料的刷新你的认知。
上周五，位于北京平谷区的和棠瑞著低调开盘，『地产营销人』获知销售金额惊人，对于这个位置的大几百万总价的合院别墅来说，该业绩不得不令人感到惊讶。
其实，一切热销现象的背后，都有内在逻辑的支撑。对于7月才组建销售团队的和棠瑞著来说，值得在此分享一下它的热销成因。
1、改善的力量比刚需要大
限竞房集中入市三个月后，我们发现一个特点，就是原本预计的90平米以内的小户型产品并没有想象中卖得好，反而是130平米以上的改善户型消化的更快。
当然，这是规划为高层或者洋房呈现出的特征，而设计为别墅的项目，从和棠瑞著的开盘结果看，也受到了市场的热烈追捧，这是为什么呢？
『地产营销人』认为，其实作为北京楼市，改善升级的居住大势早在两年前就开始掀起，经历2017年的市场调整，这波提升居住品质的需求力量并没有消失，而是趁限竞房元年的到来，再度激发出来。
限竞房产品为改善需求提供了更具优势的总价，过去动辄千万的别墅，如今几百万就能轻松购得。
比较而言，90平米的小户型看似总价低，但面对的大部分是首次置业的客户，资金购买力不足，且容易受到楼市波动影响。
从这个角度分析，和棠瑞著的可售产品全部规划为合院及叠院别墅的定位，可谓限竞房的高配，这无疑切中了市场的要害，对应了充足的改善需求，抓住了急需提升居住品质、实力更强的客户，从而为成功的开盘奠定了市场基础。
2、资源的力量比区位要大
前面提到，区位因素虽然左右着限竞房销售的冷热，但这并不是绝对的，和棠瑞著在一般的地段认知上貌似远离市区中心，但其便利的行车通达性和自然资源优势却明显优于其他项目，正是因为这一特点，该项目挖掘出巨大的度假和养老的个性化需求。
所以我们不能僵化的看待改善客群，从细分市场看，改善有新中产的家庭升级，同时也有中老年客群对未来休闲度假生活的置业布局，他们市区有平层，市郊有别墅，不同的功能衍生出多元的生活方式。
和棠瑞著东侧一路之隔便是北京著名的金海湖景区。作为北京唯一的天然万亩湖，储水量高达1亿立方米，水质优良，是北京和中央的战略储备用水。整个金海湖世界特色休闲小镇，还规划了高端酒店群，康体疗养，学校，医院等配套设施。
在金海湖彩绘大坝的西侧，就是坝前休闲广场，建成后就是亲子区、露营区，非常适合家庭亲近自然，休闲娱乐。
项目南侧紧邻是政府规划打造的泃河国家湿地公园。未来可以是房车露营区，同时也适合开展晨跑、烧烤、散步、骑行等休闲健康活动。
和棠瑞著北侧是2020年世界休闲大会主会场和首创打造的15万方商业综合体。
预计这届世界休闲大会将吸引游客800万-1000万人次，旅游创收达百亿元。主会场建成后将承担更多的国际性会议和世界性论坛，其会展经济也会为区域注入持续的发展活力。
主会场旁边是15万方大型商业综合体，规模相当于朝阳大悦城，由首创和政府联合打造。首创曾打造了八达岭、武清的奥特莱斯，商业经验和资源丰富，这次更是有政府背书，落地必出精品。
据悉，世休会主会场及15万方商业综合体，预计在2020年2月底前完成，3月底前具备试运营条件，7月底前具备正式运营条件，8月份正式举办世界休闲大会，这不仅极大提高了生活的便利，同时也为区域打开了巨大的增值空间。
在交通上，和棠瑞著西侧一路之隔就是轨道交通预留站，距离项目西侧只有600米。有京郊铁路S3号线支线和地铁22号线的规划，通车后切换市区只需要40分钟，城市化进程发展使得项目具备了从1.5居所向第一居所转变的可能。
国家性的大型投资，稀缺的湖景资源，得天独厚的自然环境，匹配区域内唯一可售的合院别墅产品——和棠瑞著，其价值支撑和置业理由就变的非常充分了。
3、产品的力量比趋势要大
我们常说，当市场火爆的时候，不易分出产品的高下，但当市场回归平静的时候，产品力就成为检验热销的关键要素。简单说，产品力是可以抵抗楼市波动的最大利器。
和棠瑞著的合院产品是在龙湖地产经典项目“景粼原著”的独院产品上研发出来的，可以说是站在巨人肩膀上的创新之作。
在『地产营销人』看来，和棠瑞著的合院别墅分层功能极为清晰：一层是全家人互动沟通的空间，二层是孩子居住的欢乐空间，三层是具有私密性的二人世界, 地下室可以施展家人的兴趣爱好，院子可以尽享自然的田园生活，整栋别墅所有家庭成员的需求都得到了满足。
其中，三处设计令人印象深刻。
首先，一层设计有纯朝南的老人房套间，老人居住接地气，并配有最近的卫生间，使用方便，同时也可以径自去自家庭院歇息，摆弄花草。
其次，二层双卧室朝南，采光通风俱佳，两个卧室互不干扰，即使二胎也完全够用。值得一提的是，最南侧外面改造后可做成一个透明的玻璃阳光房，供孩子在阳光下玩耍嬉戏，观星赏月，感受美好的童年时光。
另外，院子的正中央是地下室的采光井，2.4米X 2.4米的采光尺度，投射在地下室的正中央，因此地下光线非常好，实现了地下空间地上化。
据了解，地下室空间结构灵活多变，可以根据业主的兴趣爱好实现多功能娱乐空间。
4、营销的力量比传统要大
据『地产营销人』多年跟踪，龙湖的营销有这样一个特点，无论市场好坏，无论周期沉浮，其营销团队总能排除外界干扰，实现超水平发挥，让自己的项目走出独立行情。
龙湖·列车新城的热卖在环京市场中冲出重围，和棠瑞著的热卖则创造了平谷区的记录。
整体上，和棠瑞著开盘成功，得益于龙湖营销体系化的运作，策划、销售、渠道各条线分工明确，团队作战，执行力超强，往往越是重大的销售战役，就越容易发挥出团队配合的威力。
上周开盘后项目成绩斐然，首期已基本售罄，现加推合院及叠院新品，总价670万高规格合院别墅，在现今的市场上已经非常鲜见了。
中秋十一将至，也是金海湖最美的时节，可观山赏湖品秋鱼，而且距离主城只需要1个小时。这个佳节，可以约上三五好友，来金海湖体验北京最美的秋景。
面对市场，不少同业忧心忡忡，但一个又一个令人鼓舞的业绩声传来，证明楼市信心犹在，营销人只需坚定前行。
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