从新兴到主流，别墅板块如何跨越？
进入四季度，我们回看今年北京别墅市场，其实可定义为颠覆之年。
首先，从去年至今只供应限竞房土地，让北京的住宅供应结构发生了180度的扭转，从原来以改善性、舒适性为主的住宅供应，掉头转向以中小户型为主的满足刚需刚改的供应。从源头上减少了别墅新增的可能。
虽然，也有一部分低密度的限竞房项目规划出了别墅产品，但基本上都是“高低配”，高层小户型与别墅业态“混合”，影响了社区的纯粹性和别墅的私密性。
更为关键的是，为了适应7090的面积限制，大部分别墅产品的设计，地上面积十分局促，而地下面积却极致扩展，从而让最终呈现的别墅产品力大打折扣，在居住体验上有倒退之嫌。
其次，9月26日北京市颁布的《北京市新增产业的禁止和限制目录》新政，规定全市范围内禁止新建容积率1.0以下住宅项目，可以说是针对别墅市场专门制定的调控政策。
不鼓励新建别墅，节省土地资源，提高住宅容积率，让别墅新增供应呈逐年减少的态势，这并不仅仅只针对独栋别墅，而是对双拼、联排、叠拼等所有别墅类型的全面抑制。
市场和政策如此，那么对于消费者来说，以后想住别墅将越来越难，想买纯粹的别墅类型和社区，其窗口期也就在这一两年之间。
随着别墅市场的环境改变，过去传统板块的划分正在过时，除了极少数板块仍能维持一定的市场地位，绝大部分传统别墅板块都在被打散、分解、重构。
当然，此消彼长之间，在传统别墅板块落幕的同时，也有一些新兴别墅板块正在孕育、生长、崛起。
如何看待这些新兴板块的价值？它们有没有可能成为市场新的热点，并由此跨入主流别墅板块？
接下来，应密切关注这种发展趋势，对新兴别墅板块的生长基因深入研究，探明其潜力价值。下面，『地产营销人』就结合今年顺义新兴别墅板块——赵全营，正面临的市场机遇，给出分析。
一个新兴别墅板块从成长，到入列主流别墅板块，一般需要三个必备要素，即：基础的自然环境条件、产业带动高消费人口的能力，以及顶级别墅标注的质变时刻。
1、基础的自然环境条件
新兴别墅板块形成的要素条件是整体规划密度低，并依托优质的自然生态环境。就北京而言，上风上水的北部地区先天禀赋突出。
赵全营别墅板块属于顺义，该区域整体自然环境良好，森林覆盖率达30.18%，高于全市平均水平。
依托于潮白河和温榆河天然生态资源，顺义环境宜人，气候宜居。且得益于邻近首都机场和使馆区，早年就发展起来两大别墅区——中央别墅区和潮白河别墅区，是北京高端别墅区最为集中的区域。
赵全营板块位于中央别墅区以北，潮白河别墅区以西的地带，不仅继承了顺义良好的自然风貌，同时也紧靠京承高速，近享交通之便。
作为顺义两大主流别墅区的延伸板块，赵全营生态环境和调性气质“一脉相承”，拥有良好的基础，具备成为高端别墅区的先决条件。
2、新兴产业吸附高消费力
我们知道，产业带动人才，人才汇集财富，财富激发消费力。
在北京北部的科技创新版图上，有一条堪称完美的“城市价值黄金”线，未来北京 20 年财富价值很可能依附其上。
在这条价值黄金线上，由望京—顺义空港—未来科学城—怀柔科学城这四个重要区域连接而成，这里集结了商业的大量资本，资源和高素质人群，是培养创新经济的绝佳土壤。
赵全营以特色小镇正成为产业发展承载体，打造全国首家新三板特色小镇的发展目标，以先进智能制造、互联网+、创意智造、科技医疗、现代服务业等产业集群为主要产业定位，欲打造中国的纳斯达克。
作为北京科技创新中心之一的，位于赵全营西南侧的未来科学城，已经吸引了包括24家央企及众多科技人才、科研专家进驻。为整个区域带来强有力的产业支撑和日趋成熟的生活配套。
值得一提的是，早在2013年，首创就看好赵全营的未来，率先进入，大力投资、兴建配套，整体投资近200亿，致力于打造约200万平米的高端、低密度住宅组团。并通过引入、整合优质的教育、医疗、商业配套，改变城市界面，塑造高端居住氛围，兑现未来生活场景。
在产业带动、人才汇聚、名企进驻、配套完善的协同推进之下，赵全营板块的市场印象不断更新，开始向高、大、上的优质别墅板块跃迁。
3、顶级别墅标注质变时刻
其实，一年前赵全营板块就出现了顶级别墅项目，栋栋总价过亿，已然改变了北京别墅市场的格局。
我们说，一个板块整体调性的扭转，往往与顶级项目的扛鼎作用密切相关。顶级别墅项目的出现，打开了区域价值的天花板，改变了赵全营以性价比别墅为主的板块印象，开始得到高端客户的认可。
由此可见，正是坚实的自然环境基础，新兴产业吸附的高消费力，以及顶级别墅项目拔升的板块调性，催生出赵全营别墅板块巨大的成长潜能，其价值不断得到重估，占位于动态上升的曲线顶端。
在赵全营别墅板块中，有一个低密大盘项目见证其成长历程，不断用出色的产品力和销售业绩刷新市场认知，这便是首创·河著。
首创·河著坐落在温榆河上游牤牛河旁，北瞰燕山山脉，东观牤牛河，南瞰温榆河，西邻20万平海德公园，拥有丰富的生态资源优势。
从区域环境来看，顺义区位于北京市东北部，拥有众多的国家级旅游资源，水土丰沃，风光秀丽，景色宜人，是北京人钟爱的低密居住、休闲度假的之地。而温榆河更是成为高端别墅的聚集区，沿河遍布皆是总价千万以上的别墅项目。
牤牛河是温榆河的上游，东北部有以神唐湖、神唐谷为主体的唐指山风景区。区内峰峦叠嶂，山水相依。神唐谷内有“三潭六洞十八景”。据称，每处景观都有一个美丽的传说。
首创·河著周边的生态环境相比其他的项目更具有优势，牤牛河穿社区而过，两岸风景如画，成为中央别墅区又一处具备休憩、养生功能的绝佳场所。
除此之外，项目周边还有桃花坞旅游风景区、七彩蝶园、潮白河森林公园、小汤山温泉、海德公园、顺义奥林匹克水上公园等景区。
首创·河著向西900米即上京承高速，项目南侧为昌金路，东侧为天北路。15分钟车程即可抵达机场北线，30分钟内即可到达首都国际机场、望京、三元桥等城市中心区域，在交通上十分便捷。
正在建设中的地铁17号线，贯穿北京南北城区，预计2019年全线通车。在未来科技城设有2站，距离项目8公里。根据最新规划，未来17号线还会继续往北沿至高丽营和赵全营。
另外值得一提的是京沈高铁，北京段在顺义高丽营设有“顺义西站”，距项目约5公里，全线预计2020年贯通，届时将大大增加区域内公共交通的丰富度。
前文提到，首创为赵全营板块成功引进知名学校，打造“幼小初高全龄教育链”，为区域内孩子成长发展奠定成长基因。
在医疗配套上，北京大学第三医院拟选址赵全营，另有顺义区第三医院、中国医科大学北京顺义医院、王府中西医结合医院等分布项目周边；未来科技城内将建设国际三甲医院清华长庚国际医院，距项目仅有8公里；正在建设的北京友谊医院分院位于后沙峪，将于2019年投入使用。
首创·河著拥有以“步入式邻里商业”模式规划的首创24商业街，可高效缩短生活半径。其中区域生活中心更成功引入麦当劳、品牌便利店等入驻，商业氛围日趋醇熟。
首创·河著建筑立面采用“中魂西技”的手法，采用柱式体系和经典三段式结构，以卢浮宫古典柱式和三段式为构图基础，突出轴线，强调对称，注重比例，讲究主从关系，体现建筑的秩序感和尊贵感。
从外墙的结构上可以看出整体呈现U型，这是设计的一大亮点，U型设计可以保证南北室内空间都拥有270度三面采光，增加了内部空间的通透性的同时，还为室内空间提供了多变的可能。
首创·河著联排产品地上三层地下一层，共有4种户型，每个户型均附赠地下空间、挑空、露台、阳台、花园等。
别墅垂直分区，层层私静，细致关照每一位家庭成员所需以及生活细节。首层南向客厅保留罕见6.7米挑空设计，尽显世家礼仪风范。
其中，约50平米的露台是联排的一大亮点，大面宽、全赠送、多维视野。特别是牤牛河沿岸的户型，还能俯瞰山河，仰望星辰。
联排样板间由室内设计大师吴滨亲手操刀，呈现出“摩登东方”的独特风格。设计师巧妙处理人与自然的关系，用东方气质的美学营造出意境空间，可体会到丰富的文化内涵。
新兴别墅板块崛起，赵全营质变正当时，在上扬的价值曲线上，抓住新增别墅逐年减少的窗口期，随趋势而动，先下手为强，是为置业上策。
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