楼市回温，刚需莫急，洋房送暖
不少同业认为，如今北京楼市的成交数据已没有太大参考意义，由于网签受限，数据本身很难有效反映市场的变化。
对此观点，『地产营销人』不敢苟同。
首先，即使新房市场受管控较严，二手房市场的成交还是非常真实的。可能因为过双节，大家普遍忽略了一个数据，就是十一节前一周，北京二手房单周成交量破了3000套，环比上涨了59%，因此整个9月份北京二手房成交已接近9000套。
这一指标证明北京楼市的确在触底回升，虽然有点润物细无声，但回暖迹象表露无疑。
其次，新房网签受阻的仅仅是一部分高单价、高总价的顶豪类住宅产品，瞄向的是单价超10万和总价超4500万的房源，而对于此界限之下的网签并没有受到影响，所以大部分新开楼盘只要销售顺利，基本都能在榜单前列找到位置。
市场在悄悄发生变化，咨询房子的朋友感觉明显增多。
但凡问到『地产营销人』的，基本分为三类：1000万以内的刚需刚改群体；1000—2000万区间的再改客户；3000万以上的高端置业需求。
其中第一类问得最多，也最难回复，因为第二类是当下市场供应的主体，可选择项目比较多。第三类属于小众需求，虽然可选项目有限，但毕竟能承受这个总价段的人群亦是少数，置业节奏和欲望并不迫切。
那么第一类难在什么地方呢？
1、楼市供应结构已转向
从今年土地出让模式可略见一斑，刚需市场正在划归至未来共享产权的供应体系中，小面积、低总价的产品在纯商品房市场已失去生存空间。
一方面过去的高价地，在紧张的控规指标下，迫使开发商只能聚焦于高端改善领域，产品定位大多迎合置换及一步到位的四居户型，140平米以上对应的总价显然不是刚需客户所能承受。
另一方面，自住房变共享产权，虽然降低了购房门槛，但也让相当一部分期待获得楼市溢价的客户破灭了希望，毕竟共享首要解决的是“住”的问题，而不是资产升值博得收益。
由此，刚需或刚改客户陷入了两难境地：在新房市场找不到合适项目，去排队申请共享产权的自住房又心怀不甘。
2、限价商品房别指望买上
有人说，将来还有一类可以买，便是限价商品房。
限价商品房也是今年土地供应的一个品类，由于提前锁定均价和最高价，让刚需客户们又心生期待。『地产营销人』却认为，所有人都盯着，恰恰馅饼到不了你的头上。
一是限价商品房看似比周边房价要低，但程度有限，价格上占不到太大便宜，且不少项目在定位设计阶段有可能向地下去要面积，最终出来的真未必是刚需产品。
二是就算限价商品房符合你的购买力，但毕竟僧多肉少，价格失去了筛分功能，其他竞买机制同样会竖起高高门槛，或者开发商会自住设定种种购买条件，或者排长队等待好运气摇号，最后买上的几率跟申请保障性住房差别不大。
其中产生的时间成本，以及托人找关系的额外成本，可能会搞得你筋疲力尽，希望落空。
3、回到当下的选择纠结
如果放弃其他幻想，回到当下商品房项目再去寻找，则面临着区域和距离的纠结。
假设把700万以内作为刚需刚改的总价红线，『地产营销人』给出的置业建议确实非常为难。就新房而言，可选择的区域基本在六环之外，适合的项目多分布在房山、平谷、延庆等地。
即使价格和产品没问题了，离主城区较远的距离可能会给工作和生活带来太多不便。
于是不少人再去二手房市场寻觅，结果是前面的问题倒过来出现，距离可能解决了，但房子的品质则明显下降。
房龄长、社区老、户型差不说，单就买过来再重新装修又是一笔不小的开销，比起如今带精装的新房来说，差距不是一般的大。
最终，我们会用鱼和熊掌难以兼得这样的话来安慰自己，不是将就距离，就是将就品质，选择一个差强人意的房子买下来。
这可能是多数人不愿接受的置业结局。所以，不少朋友会给『地产营销人』撂下一句话：如果能有五环沿线的小面积新房项目出来，务必告知一下。
没想到，国庆节期间就找到了这样的产品，希望能解刚需刚改朋友们的一时之急。
在南城亦庄临近五环沿线的高端改善区，居然有83—105㎡的两居、三居现房产品冒出，北京城建开发的海梓府恰恰提供了这绝好的置业机遇。
海梓府项目位于东南五环亦庄桥南，坐拥“三横三纵两轨道“的立体交通网。南四环、南五环、南六环与104国道、京沪高速、京台高速交叉形成便捷路网。
已开通的亦庄线距项目仅有4站地，而建设中的8号线延长线终点站瀛海站就位于项目西侧。此外，12条公交线路以及一条从德茂庄出发的快速公交，可直达方庄、北京南站、颐和园等区域和商圈。
海梓府坐拥丰富的城市绿地资源，是名副其实的公园地产，西北侧仅约一公里是南海子湿地公园，南海子公园是北京四大郊野公园之一，规划总面积11.65平方公里，面积相当于四个颐和园的大小，超过了北京北部区域的国家奥林匹克森林公园和东部区域的朝阳公园，目前一期已经开放，二期也即将建成。
项目北侧有凉水河滨河带状公园；项目东南侧是3万平米的口袋公园，再加之紧邻项目西侧50米宽的带状绿地景观，让海梓府拥有了“远喧嚣，近繁华，出则自然，入则通达”的特质。
另外，项目商业生活配套丰富，能就近享受亦庄核心区餐饮一条街、力宝华联商场、创意生活广场，以及大雄商业中心、林肯商街、BDA国际广场等众多商业中心。而项目自有的独立商业，会用于日常生活配套类业态经营，轻松满足生活所需。
海梓府总体量为16万平米，由叠拼别墅及洋房组成，项目整体打造的是纯正英式都铎风格。
外立面选用高端的日本爱和陶乐的红色劈开砖，透气性强、吸水率低、色泽持久、且历久弥新，加之拱形门，竖条窗，方形烟囱，人字形坡屋顶等英伦风格最经典的元素，整体建筑看起来精致而稳重。
此次推出的洋房产品，主力面积为83—105平米的两居和三居户型，一梯两户，所有均为南北通透，格局紧凑、布局合理，精装品质体现“低、精、奢”三大理念，具有即买即住的现房优势。
值得一提的是，海梓府的装修极具人性化细节，譬如进门的位置设有玄关感应灯，采用红外线感应技术，业主回家时不用手触，灯光会自动开启。
而且项目采纳户式集中全热交换空气净化新风系统，由城建联合美国霍尼韦尔共同研制的专利产品。
该系统采用静电吸附的原理可以将空气中的粉尘、颗粒物、PM2.5带上正电荷直接吸附到负板上，达到有效的净化灭菌的效果。由于是每户独立运转，业主可根据在家与否控制开启时间，自由转变新风模式，操控非常人性化。
此外，该系统也拥有后期维护成本低、冬夏送温温差小、有效节省能耗等其他项目系统不具备的优点。
金九银十，楼市回温，刚需莫急，洋房送暖。
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