1—5月数据，北京的四居有多抢手？
自2015年10月，全面实施二孩政策以来，北京楼市的结构出现了明显的分化。
2016年春节后楼市所迎来的一波汹涌的成交量和价格的上涨，除了货币宽松、改善政策的因素外，二胎放开带来的居住需求加大是重要的传导动因。
但问题是，中小户型的楼市结构多年来已然成型，无论从供应量还是存量看，市场似乎都有点措手不及。
先看北京的二手房市场的需求变化。
根据链家网提供的数据显示，今年5月份实际发生的带看的居室结构上看，三居以上的客房比（客户量/挂牌量）明显高于一居和二居，上升明显，从一定程度上反映了市场上客户的选择变化：三、四居更受欢迎。
原因在于两个方面：一是大户型的挂牌量本来就相对较少，另一方面便是二胎政策的持续发酵。
另外再看二手房成交结构，成交总价不断提升，400万以上改善占比增加。市场成交目前仍以200-400万总价为主，成交量占比51.4%；400万以上总价成交，由1月的24.7%提升至31.4%。
对照之下，再看新房市场就有点不淡定了。
无论从供应、存量，还是均价、总价，新房市场的四居格局都呈现出严峻的态势。
1. 供应下滑，量价凶猛
2016年1-5月北京市四居普宅新增供应366套，同比下降35%；成交1233套，同比上涨46%；成交面积26.17万㎡，同比上涨52%；成交均价49521元/㎡，同比上涨31%；成交金额129.58亿元，同比上涨99%；目前存量3611套，同比下降29%；2016年供需比为1 : 3.4。
2. 大兴领先，朝阳随后
从成交的区域来看，大兴、朝阳、丰台、通州为四居普宅主力购买区域。其中，大兴占比25%，因其突出的性价比优势和明确的发展前景，成为北京市场四居改善的最主力区。
3. 五环之内稀缺
从成交环线特征看，主力成交在五六环之间。五环外成交总套数超过900套，而五环内成交却不足300套，因地段而带来的稀缺在四居表现突出。
4. 舒适四居增幅最大
从成交面积特征看，200-250㎡豪宅四居占整体成交套数的30%，同比增长85%，均价46997元/㎡；其次为160-180㎡的舒适四居，套数占比为24%，同比增长88%，均价41576元/㎡。
5. 均价4万以上翻三倍
从均价特征看，四居产品均价逐步提升。其中，均价2万以下同比骤减，均价2—3万同比增长38%，均价4万以上同比则翻了三倍。
6. 五环无供应，六环占主流
从供应特征看，五环内无供应，六环供应占主流；180-200㎡产品供应占79%，140㎡以下仅占5%。
7. 五环外存量占75%
从存量特征看，五环内存量仅占25%，五环外存量占75%。五环内四居处于存量告急阶段。存量的四居面积段分布则相对均衡。
1、从今年市场成交数据看，四居供应不足，成交持续攀升，改善需求的爆发处于临界点。随着二胎政策效应逐步进入高潮阶段，供求矛盾将变的十分突出。
2、今年四居均价涨幅非常明显。四环内成交均价已近8万/平方米，相比之下四五环之间不到6万/平方米的均价水平最具性价比优势。
3、从发展趋势看，对比其他户型，四居是最具备“豪宅范儿”的产品，一步到位的使用功能，舒适的居住面积，预计未来五环内都将变为准豪宅类型。
4、供应和存量特征都显示四居正在走向五环外，现存在售的五环内四居项目明显稀缺，其严峻状况有可能带动具有地段优势的项目售价进一步提升。
5、随着价格的走高，四居总价压力逐渐变大。200平米以内的面积控制较好的四居产品收到市场追捧。预测未来新项目定位经济型四居的产品会增多，在总价和功能上寻找恰到好处的平衡。
那么，对于存在四居需求的客户而言，提前占据优势地段，挑选可以接受的总价区间，筛选具有产品力的楼盘，并瞄准时机迅速下手，不失为最精明的置业决策。
在大兴这个具有后发优势的区域，一个以舒适四居为主打的现房项目映入眼帘。
大兴是近一年来地王最为集中的区域，普遍10万+的售价预期加速了该区的市场进程。其距离城区最近的榴乡桥板块今年来一直保持着超高人气。
代表性热销项目国韵村以“上宅阔府，国韵传家”的全新居住理念占得市场先机。在今年大兴区域四居产品成交中名列前三甲之位。
国韵村位于南四环中轴，配有北师大附属幼儿园、名牌中学等优质教育资源，周边紧邻三大公园、龙凤双水岸蜿蜒项目两侧，其资源配套颇有“上宅”风范。
国韵村也是区域内唯一配有泳池会所的项目，并拥有超大楼间距，其产品的户型面宽和得房率在同类项目中均十分突出，该项目明显的尺度和价格双重优势，尽显“阔府”气度。
“国韵”系主打稀缺改善型产品，深受市场追捧，持续热销，实至名归。“传家”则从客户角度出发，以全生命周期的户型，满足不同家庭结构的改善居住需求。
国韵村项目四居，面积174平米，两梯两户拥有高端品相。户型设计精湛，4+1居合理的布局以及超高的利用率，空间灵动，南北通透户型方正，全明卫全方位采光。270°超广角宽阔视野，以及4.6米超大面宽，临园环河，正南正北前后无遮挡，独享超优景观，方圆百里一览无余。
改善大势才刚刚启幕，四居时代便急速起航，扫描北京楼市，优质项目无多，贵在先下手为强。
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