改善客群犹豫不决的背后,究竟是什么在起作用?

刚刚过去的3月,正是北京317新政两周年。很多媒体进行回顾式总结,盘点这期间市场发生的变化。

其中,提及最多的一点,便是改善客群被误伤的现象。楼市发烧,改善吃药。严厉的调控总是无法划定改善需求和投机炒房的清晰边界,一棍子打下来,投资客户消失了,改善客户也受伤了。

当下市场依然如此,改善客群面对限竞房和纯商品住宅,夹在中间,左右为难,不知该如何做出选择!

一方面,限竞房从政策初心上,考虑的是解决刚需的问题,因此小面积、禁售5年等约束规定具有针对性,但是对于改善客户来说,限竞房无论在面积上,还是品质上,都无法满足升级的需求。

其实,改善客户非常在意资产灵活性,作为限竞房,因限售8—9年不能变现,就失去了它固有的金融属性。用一位客户的原话说:谁能保证未来几年不急需用钱呢?

但是另一方面,不限售的纯商品住宅由于限竞房供应加大,被压缩了空间。优质项目已经向豪宅靠拢,10万+的门槛对于改善客户来说,未免遥不可及。

那么,改善客户在置业中,到底最关心什么?今年楼市回暖,又该做出怎样的选择?

『地产营销人』认为,真正满足改善客群的楼盘具有以下几个特征:

1、功能是基础,尺度才是关键

市场上,我们常见到的限竞房三居不超过90㎡,四居不超过140㎡,绝大部分户型没有赠送,紧凑的平面布局虽然勉强满足功能,但实地考察就会发现,有的居室连家具都放置不下。

譬如说:玄关塞不进鞋柜,儿童房摆不下书桌,次卧放不下衣橱。有功能,不实用,是限竞房户型普遍出现的问题。

改善客户的需求不仅要有充足的房间数量,还要有舒适的尺度和空间感,只有功能和空间实现完美均衡,才能达到预期品质。

相比较而言,纯商品住宅更容易实现这一点。除了户型面积不受限,一些产品还拥有丰富的扩展空间,真实使用率要远远大于限竞房,甚至性价比更具优势。

2、没有精装,何谈改善?

在改善客户心目中,是否含精装,直接决定一个楼盘的品质。

改善客群追求生活舒适,高标准的精装是必要的。但市面上,限竞房因为成本问题,很难实现精装,多采取毛坯交付,乃一大缺憾。

一方面,精装的房子可以避免入住后多年不断的装修噪音,生活不受干扰,获得宁静氛围,体现良好的社区品质。

另一方面,高标准的精装,开发商会打造的更加细致和全面,比业主自己装修更专业,且省钱、省力、省时间,但凡品牌房企打造,通常在施工管理上也有丰富经验,交付质量能够得到保障。

最为关键的是,如今精装也在与时俱进,高科技和智能化元素不断植入其中,业主个人很难集成打造。只有开发商在前端整体设计,统筹集采、甄选品牌、科学施工,才能最终呈现出高品质的精装效果。

3、准现房状态,安全又机动

改善客户往往是通过置换,腾挪购房资格。因此,对于他们来说,交房时间越早越好。买准现房,一年之内入住,是最为顺畅的过渡安排。

前面提到,纯商品住宅没有5年限售,拿到房本就能自由交易。因此早入住,也意味着早获得产权,提前掌握资产处理的机动性和灵活性。

另外,进入准现房的项目,可以清晰看到社区全貌,感受建筑品质,所见即所得,对品质更有信心,从而能最大程度减少期房带来的不安全感。

那么,这些处于市场夹层中的改善客群,既对总价敏感,又对品质挑剔;既不想屈就限竞房,又难以企及豪宅门槛,到底有没有最合适他们的项目呢?

『地产营销人』搜罗一遍楼市后发现,处于五环沿线的中粮·京西祥云,很多购房者还没注意到,这是一个最适合中产改善人群的置业标的。

去年,『地产营销人』曾推荐过这个楼盘,把它定义为:少数依然坚守产品主义开发理念的高品质社区。

中粮·京西祥云是北京西部近两年的知名楼盘,其产品品质充分得到市场认可,曾多次获得北京楼市月度销冠、区域年度总销冠等业绩背书。

该项目外部资源条件优越,地处西五环,距地铁房山线稻田站仅800 米,具体良好的交通通达性。项目紧邻永定河绿色生态走廊,拥有得天独厚的自然环境。

2019年,中粮·京西祥云集合所有内外部优势打造“五环有峰”的概念,意指改善客群从两居到三居、四居,升级迭代,越过“山峰”的置换过程。

800万的总价是道说不出口的坎,上有千万豪宅,下有600万小三居,内城有两居,五环换大房。跨过这一步,十年不愁房价,一生之宅换来全家圆满。

在户型设计上,京西祥云做到了一梯一户,三南向双主卧,定制式儿童房,以及独立家政间配置,140㎡户型更是凭借三套房设计、11.4米的南向面宽和使用面积高达170㎡的空间拓展,在充分满足一家三代人居住需求的同时,居住舒适度也丝毫不弱于豪宅。

而在精装层面,多年高端物业打造经验,积淀丰厚的中粮,在京西祥云总结出了159道精工细节,以全生命周期系统、绿色环保系统、恒温恒氧系统、智能安防系统、厨房一体化系统、人性化设计系统等完备精装体系,充分解决了客户居住和生活的痛点,在精装配置愈发稀缺的当下,更显产品力的强大。

如今,中粮·京西祥云经过两年多的开发,即将步入交房季。目前,项目主体已经呈现,进入准现房阶段。同时区域板块内配套也不断完善、持续加码,今年正式进入兑现年。

交通层面,京雄高速自五环起,穿越房山长阳和良乡,并连接京良路、六环,等于在北京市西南方向新增一条放射线,缓解北京西南方向既有交通压力。作为穿越房山的第三条高速路,将极大的方便周边居民的生活,给未来出行带来便利。

房山线的北端终点从现有的郭公庄站延伸至三环内的丰益桥南站。未来,将实现一条房山线直达西南三环,并与地铁10号线,16号线实现接驳,可快速畅抵全城。

在生活配套上,去年10月首都医科大学附属北京天坛医院新园区,已经正式开诊。规划中北京大学人民医院房山院区距离京西祥云项目仅约7公里。

2019年中粮·京西祥云教育地块,引入优质小学会全面推进,届时将为社区业主提供良好的教育配套。

具有北京地产“新物种”之称,集亲子生活、精品市场、主题市集、艺术空间等多元精品业态的“移动大悦城”、目前主体结构已完工,处于落实具体业态及品牌初步招商阶段,未来将满足社区生活所需,打造新型生活模式。

这些年,中粮地产回归到对人基本生理及心理需求的层面,依照对生活路径和行为模式的洞察,不断完善产业链,打通业务平台,加强资源整合,让产品力得以重新定义。

除了移动大悦城,在健康资源导入上,与中粮长期合作的元化医疗,为社区构建起三级健康管理体系,能够为业主提供“个性化、全过程、全生命周期”的健康管理服务。

当前的市场环境下,限竞房充斥市场,竞争激烈,价格战随处可见。此时的中粮·京西祥云提出“不降价格、不降品质、不降销量”的口号,用不断升级的品质和服务,赢得客户信任,业绩逐步攀升!

莫被限竞房冲昏头脑,更别被豪宅吓退脚步。改善客群其实有条件坚守品质需求,在资源匮乏、价格昂贵的北京,依然有机会寻得一张舒适居住的房票。

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