2018年结束，北京豪宅市场呈现三大特征！
2018年已飘然而去，不管是怀念，还是期待结束，我们又站在一个新的起点上。
回顾北京楼市这一年整体表现，用跌宕起伏来形容更为恰当。这一年，楼市并未经历太大的政策冲击，几乎完全依靠市场的力量在蜿蜒前进。上半年暖意升腾，下半年冷风萧瑟，成交曲线与四季运行倒颇为吻合。
长效机制的确立，多类型的住宅供应，让分化格局体现的愈加明显。住宅与商办、纯住宅与限竞房、中心城区与新兴城区，各自不同的细分市场，不同的产品，以及不同的区域之间，表现的成交数据差距悬殊。
年底楼市论调悲观，但同时银根宽松以及全国多个城市楼市政策松动，又给2019年带来希望。
『地产营销人』认为，接下来不要期待“大行情”，只要把握住一年中的“小周期”，日子依然可以过得不错，对此同业们一定要保持信心和定力。
去年最大的影响，莫过于限竞房项目的集体入市，加大了住宅供应的同时，也改变了楼市的主体结构。
2018年限竞房占商品住宅供应比例为50.74%，已超过纯住宅，但成交占比仅约13.24%。纯住宅的成交占比却依然高达86.76%，由此看出限竞房在需求端并没有一统江湖。
特别从均价7万+以上的豪宅成交看到，虽然成交量同比2017年有小幅下降，但价格依然坚挺，需求依旧旺盛，并没有因为限竞房的入市而打乱自己的节奏。这与一年前，很多人的预测大相径庭，揭示出楼市自然运行的规律。
分析2018年豪宅市场，我们可以总结出三个基本特征：
1、豪宅热销持续在南城上演
据『地产营销人』统计分析，去年均价7万以上豪宅成交，丰台区占比排第一，32.61%的成交套数为各区之首。
在全年豪宅成交排名TOP10中，有4个项目位于丰台，可以看出，豪宅成交的热点区域向南城移动趋势明显。
得益于“城南行动计划”，政府在南城共投入近7000亿。
如今的城南不仅拥有南中轴生态区、丽泽商务区、首都商务新区、全球最大的新机场等规划。也是北京连通千年大计“雄安新区”的桥头堡，就发展潜力而言，并不弱于北京城市副中心。
正在建设中的南中轴生态区，规划有近700万㎡的森林及近300万㎡的湿地，未来会呈现水草丰茂的“北方江南胜景”。丰台作为城南唯一的“中心城区”，正在变为北京最宜居的区域。
今年最令人振奋的是，总投资近800亿，超过1亿人次吞吐量的新机场将全面启用，新机场取代现有首都机场成为中国新国门之日可待。
此外，第三次城南计划的推进，让区域价值重估步入兑现期。未来三年丰台蜕变加速，增强了高端客户的置业信心。
多重利好汇聚，想象空间打开，这一切都使丰台区域成为高端改善居住的首选地，相信这一成交特征会在2019年继续显现。
2、限竞房无法替代高端改善
一年前有专家预测，限竞房大量涌入，低总价和小户型的产品势必会冲击高端住宅项目的销售。但实际情况恰恰相反，限竞房并没有如想象般大受欢迎，高端住宅反而因稀缺走出了独立行情。
究其原因，一方面限竞房虽然供应充足，但其绝大多数项目区位远离中心城区，以五环外甚至六环以外为主。即便有五环内的项目，也通常体量较小，难以解决供需矛盾。
因此，客户在实际选择时，看似在价格上能占到便宜，但在地段上亦需要付出代价，导致部分客户转而去买位置更加的纯住宅项目。
另一方面，限竞房70/90的户型面积限制，引发产品与需求的严重错位。从总价逻辑看，真正的刚需买了共有产权房，升级改善选择了纯商品住宅，限竞房夹在中间，不高不低，显得颇为尴尬。
在户型层面，90㎡以内无论设计为两居还是三居，都难以解决舒适度的问题。鉴于北京升级改善的主基调，四居的需求越来越大，但四居产品在限竞房中占比很小，这就为纯住宅的差异化产品提供了市场空间。
因此，高端住宅产品无论从地段属性，亦或是舒适的四居产品，都满足了改善型客群的真正需求。
3、豪宅在品质层面更胜一筹
我们所说的品质，并不仅仅在于户型尺度，而是一个硬件+软件完整系统的概念。
譬如说，在社区氛围层面，小户型和大户型混杂的小区必然带来客群圈层的交叉，难以形成均质和谐的居住环境。而豪宅社区提供的主力舒适型产品，让业主构成更为单纯，客户层次更为相近，容易塑造出优质的人文氛围。
另外，与限竞房成本高压，减配成风不同，高端住宅在保有一定的合理利润空间内，开发商有余力，也有动力在产品品质上加大投入、匠心营造。无论在建筑、园林，还是在配套、服务上，都有可能打造出让业主放心的品质。
展望2019年，『地产营销人』坚持认为，在限竞房处于一片“红海”的竞争中，纯住宅高端项目将身处“蓝海”从容应对，继续高歌猛进。
在2018年豪宅成交排名中，由中粮和天恒联合开发的高端住宅项目——天悦壹号，最终登上北京年度豪宅销冠之位。
该项目的业绩表现，既符合北京楼市蕴含的发展规律，也有其产品价值的逻辑支撑，可作为典型项目分享。
天悦壹号在区位上属于稀缺的“四环”豪宅，而其所处的槐房板块是南城丰台的核心发展地带，占据珍贵的土地资源。
该项目北临四环路，距地铁4号线新宫站仅数百米，新宫站作为4号线、19号线、L5、L6号线四轨交汇处，可顺畅到达金融街、新机场城市航站楼、西单、中关村等繁华城市商圈。
天悦壹号的整体打造，凝聚了央企、国企开发商的深厚功力和国际大师的匠心设计，17万平米的城市院落，以院景叠拼、舒居高层两种建筑形态，人性化服务和完善的配套，成为北京高端住宅代表性作品。
项目毗邻被称为“南奥森”的万亩南苑森林湿地公园，周边12座城市公园环绕，独具生态环境之美。
在生活配套上，天悦壹号北侧有大悦城地产的新型商业综合体——大悦春风里。周边还汇聚着槐房万达广场、荟聚购物中心、亚洲最大宜家、世界之花假日广场等多所高端购物中心。今年已投入使用的新天坛医院距项目仅约15分钟车程，为居者提供了顶级的医疗服务设施。
值得一提的是，天悦壹号周边还分布着丰台师范附属小学城南校区、北京第二实验小学大兴实验学校等京城著名学府。此外，天悦壹号与优质教育资源合作，将为社区引入7200㎡18个班的幼儿园，14000㎡21个班的初中，实现幼小中十二年全链式教育。
当然，天悦壹号的产品品质才是其获得销冠，被市场认可的关键所在。
项目在产品理念上，既保留了中国传统居住文化的精髓，也吸纳了当代生活时尚元素，以新中式之风，配合优质石材与金属材料，精细雕琢建筑的每一处细节，为城市精英阶层带来建筑面积约240—340㎡院景叠拼和126—170㎡的舒居高层产品。
2018年大受追捧的138㎡的户型，实现了空间的最大化集约设计，在几乎没有面积浪费的前提下获得了完美的四居体验。
而在年底，天悦壹号推出的叠拼别墅，一开盘便斩获10亿销售佳绩！未受市场下行影响，逆市热销，为寒风刺骨的楼市带来一股暖意。
该叠拼别墅集合梁志天、郑士寿、李宝章、吴滨、葛亚曦五位顶级设计大师的匠心创作，从建筑到园林再到产品，以大师智慧亲著生活美学，为高端客户呈现出市场罕有的别墅生活方式。
在产品创新层面，天悦壹号无论是上叠、中叠还是下叠，均做到户户庭院设计，回归院落生活方式。上中下叠均做到独门独院、独立入户。“花园+前厅+入户玄关”三重入户体验，尽享院落生活的高私密性及通达性。
叠拼下沉庭院作为第二重庭院，与地面的第一重庭院形成错落布局。在完美诠释“三进式”东方礼序的同时，实现负一层的横向采光与负二层的纵向光照。
错落的庭院布局，利用挑空与竖向墙面的分割，6.65米挑空、庭院、露台、天井的穿插补位，让阳光延伸到每一个核心空间，这一点在别墅市场上难有产品可以比肩。
7.8—8.1米超大面宽的客厅空间，与厨房，餐厅的连接设计，让空间既有分区，又有融合，厨房连接生活阳台，使用面积可达27㎡。上中下叠同样享受巨幅面宽，丝毫没有牺牲尺度。
为满足全家庭全生命周期需求，天悦壹号叠拼设计为“2+2+2”居住空间，配有社交会客空间、礼仪空间、爱好空间、地下双层多功能空间、百变阁楼空间等，超大延展空间带给生活无限可能，让城市别墅展示出充分的居住灵活性和包容性。
无论在何种周期，市场怎么变，优质的地段和产品品质皆不可复制，2019年会继续遵循这个基本逻辑。
不过，对购房者而言，需要重视的是，限竞房越来越多，而纯商品住宅正加速减少，如何做选择，时间不等人。
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