中海望京府已网签180套！二期开盘前，必须要做的功课

最近一段时间，北京楼市成交排行榜的序列又开始发生变化，从前半年的北京西部项目霸榜，开始向北京东部挪移，但非常有意思的是，不管销售名次怎么换，都是中海的项目当第一。

如果说北京东部最先显示出网签业绩来的，确是中海望京府无疑。这个上半年一直保持高度市场关注，且被称为红盘、名盘的项目，实在是2019年北京楼市绕不开的话题。

当然，后来的开盘也不负众望，中海望京府首期南区于6月24日晚间开盘（一般低调房企都这么做），203套房全部推出并售罄，认购额达22亿！

后续按政府要求，中海望京府于7月底开始签约，截止8月18日已网签180套！在如此短的时间，实现这种签约速度，可见客户购房之急切及中海销售管控之强，于当下市场确实不易。

多数人认为，中海望京府的热销是因为139㎡“网红户型”的横空出世，震撼了楼市，征服了客户。但在『地产营销人』看来，仅靠单一户型卖点，并不能保证稳操胜券。越发理性的购房者对项目百般挑剔，判断标准愈加多元。因此，热销一定是全面素质的胜出。

那么，我们来看看，中海望京府容易被市场忽视的热销逻辑：

1、不止距望京近，还吸附东西两线客群

从中海望京府案名上看，项目与望京的位置关系十分直接，但同时这个项目还承接着区域规划的重大利好和产业发展的巨大潜力。

中海望京府处于望京CBD东北角，距东北五环约3公里，距离地铁15号线马泉营站仅500米。其不仅是离望京最近的项目，且是最靠近成熟商圈的楼盘。项目西侧是阿里新总部，直线距离约800米。

此外，新兴产业聚集的中关村朝阳园北区与项目紧邻，未来明确规划有 6 条联通望京的主路正在建设。该园区在未来几年将成为新的国际化科技商务区。

根据中关村朝阳园北区发展计划，现在中关村产业园是万亿水准，朝阳园已经是3000亿级别。随着阿里巴巴北京总部入驻朝阳园北区已正式落地，产业驱动下的北区未来可轻松站上5000亿规模。

可以看到，从望京商务区一期到二期，再到中海望京府所处的高端居住发展带，一个完整的城市板块在冉冉升起。

因此，望京CBD叠加第二中关村，不仅有历史发展底蕴，又有新的规划利好加持，中海望京府所在区位便成了北京最具发展前景的地方，这是地段赋予的深层意义。

中海望京府独特的区位特点，具备左右逢源的优势，导致客户构成具有较强的跨地域性——东部商贸和西部科技的人群都被吸引。

向东串联望京、燕莎、国贸，向西串联亚奥、中关村等核心商圈，高端客群在年初听闻产品后，蜂拥而至，激发出蓬勃的置业热情。这是在开盘热卖之后被验证的成交特征。

2、板块动态演化中，诞生的历史机遇盘

从在售楼市板块看，距中海望京府更远一点的别墅板块是孙河。孙河在今年土拍过后，组团内土地已消化殆尽。除8月9日孙河挂出最后一块用地后，将不会再有新的低密住宅供应。

由此来看，中海望京府将是北京东北五环外最后一个低密度项目，由此被视为难得的历史机遇。

当然，就孙河在售低密项目看，平层产品各项目基本都接近销售完毕。在售的别墅以合院为主，总价多在2500万以上。与中海望京府相比，总价门槛明显偏高。

从另一个维度看，中海望京府地块周边，是从90年代就建立起来的成熟墅区。观唐别墅、长岛澜桥、香江花园等几个老别墅社区环绕。也因为这个机缘，项目附近顶级教育资源丰富，有京西、哈罗、蒙特梭利等几个名牌国际学校，同时生态环境也较为优越。

『地产营销人』查阅过中海望京府周边二手房行情，基本都在10万+以上，不仅单价高，总价也高。譬如，观唐别墅二手房仅有两套在售，总价皆在3000万以上。由此也能映衬出望京府的性价比。

无论着眼于现在，还是放眼于未来。动态观察楼市板块的演化，中海望京府的价值显而易见，对于有准备的购房者，是不应该错过的项目。当然，市场拥有最有效的反馈机制，首期的热销证明了购房者灵敏的嗅觉和果断的决策。

3、一次产品功力和形象蜕变的合力释放

中海望京府虽为限竞房，但却是中海40年产品功力的集中体现。

项目在多个层面都显现出与过往中海项目的诸多不同，最关键的一点是，向市场证明了中海在高端产品上驾轻就熟和游刃有余的打造能力。

中海望京府因地制宜、量体裁衣，建筑的红砖立面细节品质突出，融合地缘艺术文化基因，将文脉传承、现代审美、学院风格完美融合，还有在社区中展现的艺术博物馆风景景观，带来颇具新意的视觉感受，项目传递的形象气质，犹如豪宅市场中的一股清流。

科技交互的园林是项目的一大亮点。艺术科技主题的跑道和多个互动装置，让居者在运动中可享受到趣味和便利，而社区配置的健康主题会所，也把立体景观融入其中，在设计上给人全新体验。

其实从理念上，中海望京府项目打造的是一个ARTMAX社区，是以世界多元文化为基调，融合当代建筑美学和时代审美的灵感建筑，艺术文化肌理与科技艺术的碰撞，是中海对高端居住方式的探索，力图挖掘出未来生活空间的多重内涵。

从规划上看，项目容积率低至1.1，一期推出的是南区地块，有下跃，合院别墅以及最受关注的139㎡四居洋房。

下跃产品建筑面积约200㎡，使用面积可以到240㎡。三层空间上居下享，可满足全家庭生活的品质需求。整个产品最大程度的接收阳光，三重立体泛光源设计，双首层空间动静分离，因此有了一个时髦的名字——LightBox。下跃总价比洋房更具优势，不到1000万便能拥有。

同业膜拜的139㎡四层洋房户型，得房率高达92%。不仅南北通透，且四面宽朝阳，总面宽达到了13.7米！

四居二厅二卫户型还配有一个家政间，其中客卫干湿分离，餐客厨一体，U型厨房，整体空间找不到任何缺陷。

在这个面积段，达到如此极致的平面布局和设计尺度，在20多年北京楼市发展中未曾见过。『地产营销人』认为该户型是可以载入北京地产史册的作品。

另外，该洋房户型贴心的增加了3500元/平米标准可选精装包。配备多重收纳空间，另有新风中央空调系统、智能家居控制系统等，能满足所有改善家庭的居住需求。

由此我们看到，中海望京府之所以成为2019年的现象级楼盘，是全维价值被市场认可的结果，绝不是单一卖点造成的疯抢。

不过，一期售罄之后，中海在酝酿二期的开盘，对于之前没买上的朋友，这次机会必须要把握住。

二期开盘前，必须要做的功课！

中海望京府二期推出的北区地块相较一期更大，更方正。据悉，北区产品在产品上有所升级，值得期待。

二期主力产品合院别墅，之前市场并未有深入解读。在『地产营销人』看来，合院别墅的创新性并不弱于洋房。

合院别墅立面细节品质更突出，融合多种元素设计，以石材+铝板为主。整体规划为低密院落产品，五重立体空间展现超大尺度面宽，100%南北通透的格局，区别于市场南北排列的合院拼合，17米的楼间距让每户都拥有绝佳的采光面，私密性也更佳。

北区合院产品仅51户，建筑结构为地上3层，地下2层，建筑面积约340㎡，算上各层拓展空间，使用面积甚至可达450㎡。

户型格局方正，进深面宽比近1:1，南向整体面宽达9米，餐厅客厅空间互动一体，非常适合家人沟通、共享。

中海望京府的合院设计了南向花园，地上的3层皆有露台，可以满足老人孩子的活动需求。合院一层是家庭厅以及老人房，一层客厅面宽约5.4米，设计为横向客厅，实用大气。老人房面宽也能保证约3.6米，尺度舒适。

二层设有两个卧室并附带两个卫生间；三层为主人套房；地下一层是会客厅和餐厅厨房，每层功能划分合理，且做到动静分区，居者也可根据自己需求对该空间进行自定义；地下二层是其它活动空间和车库，为保证地下2层的采光，合院设计了9平米的采光井，让地下空间获得充足阳光。

二期合院总价约1690万起，在五环边对比周边老别墅区，以及更远的孙河，这个总价不可谓不诱人。

最后一点不为外界所知的是，中海望京府的物业是中海物业北京公司顶级服务体系TOP玖系作品的开山之作，这将体现为中海物业的最高服务水准。中海望京府未来将推出无卡全科技赋能社区，为业主提供至高标准的一对一服务，足见中海塑造优质社区的决心。

今年北京楼市供应很大，但红盘不多，证明市场趋于理性。也正是在这种环境下，好项目好产品才显得尤为可贵、尤为珍惜。金九银十马上就要到来，你准备好了吗？

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