未缴物业费就断水断电，物业公司要赔！
业主逾期未缴物业费
物业服务公司能否通过
断水断电的方式逼迫业主缴费？
业主遭遇断水断电又该如何维权？
法律对此类纠纷有何规定？
2018年，卢某向他人购买了位于广州市黄埔区某小区住宅809房，并于2018年5月8日取得房屋的不动产权证。
2018年6月，卢某进场装修时，发现该房屋无法通电，与房屋所在小区物业管理公司A公司多次协商，后又到当地街道办理处信访反映情况，但都未能解决问题。卢某遂向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，请求判令A公司配合其接通房屋用电，并向其按每月1200元的标准，赔偿2018年5月至2019年12月期间的房屋空置损失费22800元。
卢某与原业主未到A公司处办理物业管理交接手续，卢某从未与A公司签订物业服务协议，也未缴纳物业管理费及物业维修基金等，双方不存在物业服务合同关系；A公司在接管案涉小区楼盘后从未对809房的水电线路作任何改变，也从未切断案涉房屋的电路。
黄埔区供电局作为第三人参加了本案诉讼，并提交了《广州供电局工程验收通知书》、《供用电方案协议》等证据，证明已于2008年12月26日将公用低压电线路接通至809房所在小区的各用户电表。
广州市黄埔区人民法院一审判决：A公司于判决生效之日起五日内赔偿卢某房屋空置费20700元。
判决后A公司不服，提起上诉。
广州市中级人民法院作出二审判决：驳回上诉，维持原判。
A公司是809房所在小区的物业服务企业，自卢某2018年5月8日取得809房不动产权证成为房屋所有权人后，双方即依法建立了物业服务合同关系，卢某有权要求A公司提供相关物业服务。卢某与原业主未到A公司办理物业管理交接手续并不影响卢某与A公司之间相关物业服务合同关系的建立。A公司以卢某没有与原业主办理相关物业管理交接手续、未缴纳物业管理费为由，主张双方不存在物业服务合同关系，于法无据，法院不予采纳。
A公司作为物业服务企业，应当根据物业服务合同的约定以及相关的法律、行政法规、行业规范的规定，为业主提供相关的服务，不得以任何理由中断业主的正常用电。本案中，根据黄埔供电局提供的证据，供电部门已将公用低压电线路接通至809房所在小区的各用户电表。根据普通小区的实际状况，公用低压电线与小区用户接通区域［如电表房(箱、柜)、低压配电房(箱、柜)等］位于小区的公共管理区域，属于物业服务企业的管理范围，小区用户接通公用低压电源(电表)需要物业服务企业的配合并提供必要的服务。虽无直接证据证明A公司对案涉房屋采取了断电措施，但结合黄埔供电局的证据以及卢某向街道相关部门信访反映的事实，可认定系A公司妨碍接通水电导致卢某不能使用房屋。A公司的行为违反了法律规定及物业服务企业的基本义务，侵害了卢某对809房的使用权，故卢某请求A公司配合其接通809房的用电，于法有据，法院予以支持。卢某确认，案涉房屋从2020年3月26日后已处于通电状态。该事实说明A公司已为809房接通了电源，故卢某的该项请求无需再作处理。
本案中，A公司作为物业服务公司，违反法律规定和行业规范，妨碍业主卢某接通水电，导致案涉房屋不具备正常的居住条件，作为业主的卢某也因此无法对案涉房屋进行居住或出租，进而造成房屋空置。按照上述法律规定，A公司应对其上述行为承担赔偿损失的违约责任。按照物业服务合同的违约责任以物业费为赔偿标准显然不足以弥补卢某的损失。以卢某在案涉房屋断电期间，因自身无法居住而向他人承租同等条件的房屋需支付的租金或将案涉房屋出租他人所能获得的租金收益未计算标准更为合理。卢某请求按照案涉房屋的市场租金标准计算房屋的空置损失，于法有据，亦合情合理，法院予以支持。
根据卢某提供的《资产评估咨询报告》，认定案涉房屋2018年-2019年期间的租金价值为1150元/月。卢某已于2018年5月8日取得案涉房产的产权，但其确认从2018年6月左右装修时发现没有电。因卢某不能明确案涉房屋没有电的具体时间，结合其陈述，酌情认定案涉房屋从2018年7月1日开始被断电。卢某请求空置费的截止时间为2019年12月底，该时间没有超出案涉房屋的通电时间，法院予以照准。综上，A公司应向卢某赔偿房屋空置费为20700元(1150元/月×18月)。卢某请求超出的部分，理据不足，法院不予支持。
《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
《广东省物业管理条例》第四十五条规定：“物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定，为业主提供服务，并配合政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府开展社区服务和社区文化活动。”
《广州市物业管理暂行办法》第八十二条第二款规定：“物业服务企业不得以用户欠缴物业管理费用或者其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气。”
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”
将于2021年1月1日施行的《民法典》第九百四十四条规定：“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
来源 | 黄埔法院