新鸿基：销售腰斩，租金却上升7%
撰文/ 游乐乐 陈与柒
编辑 / Lemon Mousse
2月27日下午，香港湾仔新鸿基中心53楼，主席兼董事总经理郭炳联带领执行董事郭基煇等一行八人，出席了公司2018/19财年中期业绩会。
公告显示，该公司期内实现收入371.1亿港元，同比大跌32.7%；物业销售额从去年同期的345亿下滑至146亿港元。投资物业却表现良好，总租金收入按年上升7%至港币122.86亿元。
但在业绩会上，反常的业绩并未成为关注的焦点。恰是即将出狱的郭氏次子郭炳江是否重返公司这个话题，博得了全场足够多的眼球。
01
“反常”的业绩
收入与销售双双“滑铁卢”，新鸿基到底发生了啥？
“这是由于公司期内采用新生效的会计准则……”一开场，郭炳联面带笑容地给出了答案。
根据公告，新鸿基采纳了《香港财务报告准则第15号》的会计准则确认入账。自2018年7月1日起，该集团以物业拥有权转让完成予买方时确认香港物业销售收入。
新鸿基方面称，此准则令香港物业销售确认入账的时间比以往会计政策下以获发占用许可证较迟，导致上半年约167亿售楼收益要延后至下半财政年度才能入账。
因此，郭炳联认为，这样的成绩符合预期：
“今个财政年度上半年中港合约销售总额为430亿元，超过全年目标9成，非常可观。计及2月已达到470亿，即去年9月时宣布的全年售楼目标。”
但，真正让郭炳联全程把笑容挂着的是，新鸿基的投资物业的良好表现。
期内，新鸿基总租金收入按年上升7%至港币122.86亿元，净租金收入按年上升7%至港币95亿元。分地区看，香港总租金收入上升7%至港币96.32亿元，内陆则按年上升12%至人民币20.25亿元。
显然，内陆投资物业已成为集团总租金收入的重要来源之一。
据统计，新鸿基目前在内陆已开业的商业物业有：北京APM、上海国金中心、上海环贸广场、广州IGC商场和广州天环广场等。
其中，位于广州市中心的天环广场出租率已达到九成。郭基煇在会上透露，大概到四五月的时候，首层会有很多旗舰店开业，会更热闹，租金会上升，该项目收益率很好。
此时，郭炳联甚至按耐不住，“天环的位置非常好，必须要招到好的租客，不能浪费这么好的位置。”
02
加大内陆投资
某种意义上，郭炳联对天环的态度，即是透露新鸿基内陆业务未来走向的一个伏笔。
上世纪九十年代初，新鸿基地产已将目标瞄准内陆市场。第一个项目选在北京，与北京东安集团合资开发新东安广场，并于1998年开业，北京APM商业项目诞生。新鸿基也在内陆打响了自己的品牌影响力。
而上海中环广场于1999年开业，是新鸿基进军上海的首个项目，走的也是合作开发的路线。
从2003年起，新鸿基地产大举进军长江三角洲地带，开发了包括上海国金中心、上海环贸广场等一系列高端项目，此后版图不断扩张至南京、苏州、杭州、广州等多个城市。
2013年，新鸿基地产以218亿夺下上海徐家汇中心一宗商用地，曾创下“全国最贵地块”纪录，之后又在浦东和宁波连夺两块地。2015年，新鸿基联合万科、绿地以54亿元拿下上海南站商务区地块。
不过，此后两年因为种种原因，几乎停止在内陆拿地。
公告显示，截至2018年12月底，新鸿基在内陆的土地储备约700万平方米，其中约542万平方米为发展中物业。其余绝大部分是作投资用途的已落成物业，当中大部分是位于一线城市核心的购物中心和写字楼。
“在业绩期内，新鸿基地产在内陆的合约销售额为29亿元，业绩贡献主要来自新鸿基地产在上海、广州和佛山的项目。” 郭基煇表示，新鸿基在上海和广州有品牌优势，将继续在内陆加大投资力度。
谈及大湾区政策落地的话题时，郭基煇表示，大湾区政策对新鸿基地产来说是一个很好的发展机会，公司会持续关注大湾区未来的发展。
2018年5月10日，新鸿基地产成功投得广州南沙庆盛枢纽区块地皮，土地面积超过3.78万平方米，第一期发展建筑面积约6.67万平方米。
郭基辉认为，这是国内前景比较好的TOD项目，“该地块将打造为继广州天环广场、天汇广场等之后，另一个质素超卓的指标性项目。”
“如果有好地，我们是有兴趣的，尤其是在广州和深圳，特别是南沙。”郭炳联补充道。
发布会最后，仍有不死心的媒体提到了郭氏兄弟的敏感问题：
“郭炳江先生即将（今年3月）出狱，会不会重返公司担任职务？”
听到这个问题时，郭炳联笑了笑，把问题让郭基辉：
“目前（父亲）还是要把身体养好，短期内不会在集团担任角色。”
附现场问答实录：
媒体：天环广场开业两三年了，但从一、二楼的招租情况来看，目前空铺还是比较多，想了解一下你们的招租策略，什么时候这个项目可以实现全铺招租完毕？
郭基煇：对于天环广场的出租率，目前已经达到9成。你4、5月份再去看的话，可以看到首层会有很多新店开业，许多是首次进驻广州的旗舰店，二楼的商铺也会在今年有个比较大的转变。
同时天环广场开业两三年，也逐步进入成熟期，无论销售额或租金，上升额都非常强劲。
郭炳联：关于天环广场，位置那么好，交通方便，所以我们一直是挑租客的，不是说随便一个租客想租，我们就能租给他。
现在出租率已经9成了，过几月再去看看吧，他（郭基煇）亲自负责的。
媒体：过去一年，新鸿基地产大规模购入土地，大概花了400亿，请问这是什么原因？未来会否依旧大手笔买地？
雷霆：大家知道我们最近几个月购入启德跑道区海景地皮，我们非常高兴，因为价钱非常合理，地皮本身景观可以由东至西看完维港的景致，容易设计，基本上每个单位都可以有海景，项目本身也有足够的商业配套。
两周前我们投得白石角地皮，也是环境非常漂亮，未来也有一些商铺满足居民的日常需求。
对于这两个项目，我们很有信心。事实上，每一次投地我们都是严格算好财务这笔账的。
郭炳联：我们每年都销售400多亿，自然需要补回地的，才有足够活给公司同事做。（大家笑，也成为全场唯一笑点。）
雷霆：事实上，我们有足够的土地储备。在中期来讲，我们很有信心平均达到400亿元的销售目标。
媒体：刚刚提到会在内陆一线城市增加土地储备？有何目标？
郭基煇：我们一直关注一线城市和个别二线城市核心靓地，近期无论在杭州、上海、广州都有投标，也一直与当地政府保持沟通，我们喜欢做综合性的项目，未来也是继续坚持这个方向。
媒体：粤港澳大湾区规划发布后，公司在大湾区尤其内陆有怎样的计划，会不会有一些新的城市布局？
郭基煇：粤港澳大湾区规划出台，我认为无论对香港本土经济、湾区经济都是很强的强心剂。我们会更加看好和发展TOD枢纽上盖项目，也看好湾区发展前景和商机。
媒体：想追问大湾区，新鸿基地产一直关注国内一线城市和个别二线城市，那么是否可以推测，大湾区内新鸿基地产是否有了广州和香港两个据点，就已经满足了？
第二个问题，郭炳江先生3月份就会出狱，到时会不会在集团担任某个角色？如果有安排，大致是怎么安排？
郭基煇：如果大家看大湾区的规划纲要就会知道，大湾区不仅仅是广州和香港，深圳、东莞松山湖、中山青创基地等等很多城市都有提到，关键是“9+2”城市如何错位配合。
郭炳联：关于大湾区我补充一下，如果有好地，我们是有兴趣的。但如果让我们在内陆，去尝试一些在香港都没有做过的业务，我们可能就没什么信心能做好了。
只要是我们擅长做的，有机会的话，我们一定会积极参与，尤其是在广州和深圳，包括南沙。
郭基煇：至于我父亲，大家都是很期待家人团聚，每次过节都很盼望他能回来。当然他在下个月就能回来，这段时间我也跟他谈过，他还是希望有多一点时间做自己想做的事情，比如养养身体、做慈善，以及他一直很热心教会的事情，也会处理一些家族事业。
这也是我们短期的计划，让他先休息一下，毕竟也辛苦了很长时间了。
媒体：新鸿基地产与帝国集团未来会否有计划二合为一？郭基俊先生进入董事局做非执行董事，未来是否还会继续主管酒店业务？
郭炳联：我们很欢迎他（郭基俊）进来董事局，可以等他慢慢适应公司后，下一步再思考在公司担任什么角色，但已知他是对酒店业务感兴趣的。至于会不会与帝国集团合作，暂时就没什么计划。
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