在美国买房的贷款资格
谈到买房，绝大多数人的困扰是没有足够的钱。
富二代官二代毕竟是少数人，大多数老百姓买房是需要向银行贷款的。办理买房贷款，美国的各大银行都希望借款人提供哪些资料、满足哪些条件呢？换句话说，什么样的人才具有贷款资格？
银行具有天然的贷款冲动，贷款利息就是银行的利润来源。如果不是有国家监管和市场环境限制的话，银行会倾向于尽量多的贷款。所以，首先应了解银行会拿贷出的房贷去做什么，理解了这一点可以帮助我们理解银行为什么会要求借款人符合特定的资格。
自从2008年金融危机后，不通金融知识的老百姓也都知道了房地美和房利美这两个名字。在美国，银行贷出款后，就会把贷款打包卖给房地美和房利美以转移风险，所以，银行对借款人的要求本质上都是房地美和房利美对借款人的要求，必须满足了这一要求，房地美和房利美才肯接盘。也是因为这个原因，美国的各个银行对借款人的要求都是大同小异的，因为其实都是用的
房地美房利美的要求。
在进一步阐述之前，需要首先声明一下前提：我这篇文章讨论的是住宅贷款而不是商业贷款。这里所指的住宅贷款是指对购买Coop、Condo，以及一到四家庭提供的贷款。住宅贷款又可分为自住用途的住宅贷款和投资用途的住宅贷款。
一、自住用途的住宅贷款
银行对借款人主要会有三个方面的要求：收入证明、资金证明和信用证明。
1、收入证明
收入证明的目的是要证明借款人的还款能力以及收入的合法性。
（1）银行月结单
银行会要求借款人提供最近两个月的银行月结单。银行会从月结单的进出项中更好的了解借款人的财务状况。例如每月工资的存入时间和金额、每月开销是不是比较大。从月结单上银行还可以获取很多信息，接下来我会逐一解释。
（2）两年报税单
借款人需要提供近两年的报税单。但是银行只认W2和1099的报税收入，买卖股票、买卖房地产、中彩票等偶然性收入是不被计算在内的。
如果是自己开公司当老板，给自己开W2，这时银行就并不只看个人报税单中的W2了，而是会把公司财务状况与个人财务状况一起考量。如果公司报了亏损，银行就会从个人收入中减去公司亏损的部分，再把最后的收入数字来用做贷款评估。所以一些小企业主为了买房子，自己公司给自己开具比较高的W2，但是公司当年却是亏损的，也是不行的。
有一些刚毕业的年轻人，才工作了两个月，想要买房，其实也是可以的，一些银行甚至可以贷给刚拿到工作offer的年轻人。只要提供毕业证书，来证明是因为刚毕业所以工作时间比较短即可。
收入不是越高越好，收入高消费更高那也是不行的，银行最关键的是看DTI ratio （负债收入比）。DTI ratio决定了可以贷出多少款。如果购房人报税不高，但是有收入较高的担保人可以cosign也是可以的。最重要的就是DTI达到要求。
DTI ratio的计算方法是用负债总额除以收入。应计入负债项目的有：贷款月供、地税、保险、管理费、车贷、租车的月租金额、学生贷款、信用卡债等。如果DTI不超过50%就很可能符合贷款条件。
举一个例子：
刘先生W2报税8万美元，向银行申请40万美金的30年固定贷款，利率3.75%，刘先生需每月还贷$1852.46，地税每年$6700，保险费每年300，刘先生目前租了一辆车，月租$500，没有其他负债。则刘先生的DTI是(1852.46*12+6700+300+500*12)/80000=35229.52/80000=0.44，不超过50%，银行可以贷款给刘先生。
（3）大笔资金来源证明
美国政府对洗钱是极为敏感的，如果借款人在近两个月的月结单中出现大笔资金存入，必须证明其合法性。
所谓大笔资金不一定是几万几十万美金，而是超过月收入的钱都算作大笔资金。如果多次小笔存入，也一定需要作出解释。
大笔资金的来源可以是gift，但是要注意必须是来自亲戚的礼赠。父母送的当然可以，表哥堂妹送的也可以，甚至未婚夫送的都可以，但是说是朋友赠送的则不可以。
大笔资金的来源不可以是现金存入，不可以是money order，也不可以是公司支票。如果是自己开的公司出具的公司支票，必须提供CPA letter。
2、资金证明
借款人要证明自己银行账户上的钱足够支付首付以及过户税费，可以把自己在各个银行存的CD、活期存款单等银行看。关于过户税费有多少，可以参考我公众号里的另一篇文章《在纽约买房的过户费用》。
有的银行还要求借款人在账户上额外预留相当于两个月甚至六个月的月供的钱。
3、信用证明
银行会根据你的社会安全号码调出信用报告，并以此来作为贷款与否的重要参考。
信用分在740分以上就是优秀的信用分，是最容易批贷款的。700-740分之间的信用分是比较良好的，拿到贷款的问题也不大。660-700分就有些勉强。660分以下就会引起银行的警惕，很可能贷不下来款。
信用报告对银行而言是含有丰富的信息的，绝对不仅仅只是看信用分数这样简单。
信用报告上可以体现出债务情况：信用卡卡债、车贷等等，这些都会用来计算DTI。信用报告上的坏记录，例如4个月前有过拖欠还款，就会引起银行警觉，需要借款人做出合理解释。
二、投资用途的住宅贷款
如果已有自住房，购买投资房产，贷款的要求会宽松许多。这是因为政府对自住房贷款的监管很严格，但是对投资房贷款监管则比较宽松，银行的可操作空间也比较大。
一般来说投资房的贷款利率比自住房高0.5%，假设自住房的30年固定贷款利率是3.25%，则投资房产的30年固定贷款利率就是3.75%，大约每10万美金贷款，月供会多$30美金左右。
投资房贷款也需要提供雇主开具的工作证明，但是一般不需要在工作证明上写收入多少，这是因为在纽约做投资房贷款的DTI算法和自住房不同。
银行估价师会对投资房的租金收入做一个评估，因为会考虑到空置期以及租金不足，银行在计算租金的时候会把预估的市场租金再乘以75%来作为投资房DTI的收入项目。用月供+地税+保险得出的负债项目除以估计租金的收入与报税收入之和，就是投资房的DTI。
举个例子：
小明目前的自住房月供1000，地税每年2400，保险每年300，报税4万。则小明目前的DTI为（1000*12+2400+300）/40000=14700/40000=37%
小明要购买的投资房月供1500，地税2800，保险300，估计市场月租金1800，则该投资房的负债项目为1500*12+2800+300=21100，收入项目为1800*12*75%=16200，多出来的负债为21100-16200=4900。小明的最终DTI应是（14700+4900）/40000=49%，不超过50%，可以拿到贷款。
有的人住在外州，想在纽约买投资房，担心自己报税不高无法贷款。其实一般来说，外州的房子很便宜，一般都已经还清了，没有其他债务的情况下，哪怕报税只有两三万，但是投资房本身会有预估的租金收入加到DTI的计算中，也是很有可能贷款买到纽约的投资房的。
如果是为投资用途的房产做重新贷款，并且上一年度的租金收入已经报过税了，就可以用100%的租金收入来计算DTI，可以更加容易获得贷款。
当然，有很多人的报税偏低，可能难以拿到这种传统的银行贷款，今后我会专门写文章来讲一种“不查收入贷款”。
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