这家迷你房企再冲IPO，上市不易，短债压顶
易简财经
港交所门前，港龙地产能带着整个吕氏家族闯过去吗？
刀口舔蜜？
5月22日，中小房企港龙地产，再次向港交所递交了招股书。
从各个指标来看，这几年它都一直在冲业绩。
2017-2019年，营收分别为4.3亿、16.6亿、19.7亿，年复合增长率为113.5%；
2017-2019年，净利润为0.32亿、3.32亿元、4.7亿 ，年复合增长率为278.6%。
这三年，利润增幅是营收的两倍，看来成本管控非常有力。据招股书透露，港龙地产收益，主要来自4个城市的9个开发项目。这家江苏常州起家的房企，并不满足于此，目前已进入长三角近20座城市、布局50多个项目，快速扩张已在路上。并在2018年进入上海以及河南省和贵州省多座城市。
然而，幸福是刀口舔蜜，尝到甜头的同时也意味着靠近锋利的刀刃。对港龙地产来说，尾随靓丽业绩的，就是高昂的负债。
2017-2019年，港龙地产资产负债率为98.8%、122.1%、172.6%，而到了2020年一季度，这个数字直接跳至287%。融资成本上，这三年分别约为5百万、4千万、8千万，一下子增加了好几倍。
此外，港龙中国还面临严重的长短债比例问题，短债占比过大，其1年内要偿还的借款（加上应付利息）达到13.14亿元，1-2年期的偿还额是18.47亿元，2-5年的借款（加利息）仅为2.11亿元。截至2019年期末，港龙中国的现金及现金等价物仅为10.52亿元，并不能覆盖一年期的短期借款。
除此之外，在应付非控股权益款项这细项里，也隐含高息贷。
来源：港龙地产招股书
该细项是指，非控股股东为支持项目开发，而向有关附属公司支付的垫款，简单来说，就是向股东借钱。借也就借了，但偏偏成本还特高。2018年有9.5亿、2019年有45亿年息率在8.0%-15.0%之间，甚至有600万年息率高达20%，远高于行业平均年息率。
这种债务成本，对一家小房企甚至是迷你房企来说，可谓压力山大。
IPO前夕急拿地
为了准备这次ipo，港龙地产可谓卯足了劲。作为小规模房企，十亿级别的营收，明显难以和动辄千亿的大房企比较，港龙地产也意识到这点，因此在上市前夕“突击”拿地，希望提高估值。
仅在2019年7月和8月，港龙中国共斥资36.1亿元分在常州、南通、常熟、绍兴拿下了4块地，涉及土地面积24.74万平方米。
截至估值日期，港龙中国在22个城市拥有开发项目64个，涉及土储544万平方米。其中，已竣工的可销售及可出租建筑面积为7.38万平方米，仅总土储的1.3%。
港龙承认，尽管项目高达64个，但目前收益仅来自9个项目。这意味着绝大多数项目尚未达到预售条件，同时1.3%的已竣工面积占比，更直指其短期内拿地太多没来得及开发。
有业内人士猜测，这一方面是“少拿地”后迅速集中的补仓；另一方面也是希望能在短时内将企业的估值抬升。
为冲击ipo集中补仓，这种行为就像是赌博，赌赢了，规模就上去了；赌输了，可能就是破产倒闭。控制着港龙地产的吕氏家族非常明白这点。
“港”派家族企业
港龙地产，作为一家扎根江苏的内陆房企，名字竟然有“港”，有“龙”，不禁让人好奇它与香港的渊源。
毕竟过去40年，中国哪个“港”比香港更瞩目？明星李小龙、成龙，这些“龙”，更是打下过无数集体回忆。
1993年，三、四十岁的吕永怀、吕永茂、吕永南三兄弟，在香港创立了建兴行纺织品有限公司，做的是纺织品贸易。易简财经发现，该公司如今依旧在香港贸发网采购网站上，年度营业额为500万美元-1千万美元之间。
来源：香港贸发网官网
进入2000年，吕氏兄弟意识到，纺织业竞争越发激烈，且增长有限，转而看上了房地产。恰在这时，常州市政府在香港宣传引资，吕氏兄弟随即动身。
2007年，吕氏兄弟从香港来到了内陆常州，创立了港龙地产。13年后，他们又带着这家“新企业”回到香港，希望叩开港交所的上市大门。
公司变了，但人却没变。
从招股书来看，港龙地产依然由吕氏兄弟控制着。9个董事会席位，6个都是吕姓，也就是吕氏三兄弟及各自的儿子。香港商界，一直有着声名远扬的的四大家族，而吕氏兄弟是在香港发家，似乎也喜欢上了家族运营的发展路径。
董事长是吕永怀，他的两位兄弟吕永南及吕永茂担任非执行董事，而执行董事，全数由这三兄弟的儿子担任，分管不同板块。易简财经留意到，6位吕姓高层，除董事长吕永怀外，有5位都住在香港新界的駿景園内，彼此碰面交流很方便。
值得一提的是，港龙地产“太子爷”吕永怀的儿子吕文伟在今年1月，冲刺ipo前夕去世。易简财经翻阅招股书发现，吕文伟的薪酬在6位高管里名列前茅，在港龙业绩大跃升的2018年，其分红更是冠绝各高管。
来源：招股书
分红一般是对个人拿到好业绩的奖励，由此来看，吕文伟应该干得非常不错。而对其离世，招股书内仅简单提及，并称“儘管呂文偉先生已經離世，但對本集團管理層的影響沒有變化”。
众所周知，家族化企业在企业初期，因为都是“自己人”而彼此信任度高，行动迅捷，积极性也高；但当企业发展到一定程度，任人唯亲，吸纳人才动机弱，关系优先取代效率优先等问题又会阻碍企业发展。如果企业没及时完成现代化转型，将为企业发展埋下隐患。
中小房企生死劫
无论怎样，港龙地产这次是又“回”到香港了。
他们不得不来。
资金流是房企命门。中国城市房地产研究院院长谢逸枫称，中小房企普遍面临着较大的融资压力，很大一部分资金依靠自有资金、销售回款甚至民间借贷，如果能够成功上市，融资会变得容易，成本也会降低。因此，近年很多中小房企扎堆上市，希望得到融资快速“补血”。
自2018年4月资管新规、2019年5月银监会发布23号文出台后，整个行业前端融资受限，房企融资越来越难。据CRIC监测，2019年80家典型房企平均融资成本达7.47%，为近五年最高。
大房企还能喘息，融资频率和金额都相对更高，融资成本也降低，但对中小房企来说，没上市、融资渠道单一，贷款难融资贵等问题成了常态。
十多年前，吕氏三兄弟看不到纺织业前景离开了香港，现在为了让企业补血又回到了香港。
他们控制的港龙地产，业绩跃升了，债务同时也剧增了；土储增加了，开发能力是否跟上了？“征战”区域增加了，能力半径是否增加了？还有家族化经营如何进阶成现代化治理模式等等……
留给他们的问题仍然很多很多，叩开港交所大门只是最迫切的一个。
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