为什么地产公司账期长？
我一个朋友，做了十几年的公关公司，主要和各大车企合作，一个新车发布会，整体费用都上千万，比如蔚来汽车的发布会全部预算就高达8000万人民币，秒杀最牛逼的地产行业发布会。
但2018年汽车行情不好，于是他们也进入了房地产行业。
过年期间吃饭给我吐槽：地产公司的账期真不要face，三个月能付款的都是核心优质公司，六个月是正常公司，很多一年还没有回款，更有几个大房企要求置换房子给我，我还得倒贴钱给他们，完全不讲道理。
果真是：一入地产深似海，从此“节操”是路人。
怪谁呢，首先地产公司普遍是高周转模式，要延长支付时间提高资金使用效率。
另外：好像2018年房地产行情很好似的。
很多钱都是借的。
其实房企负债率高不用怕，只要周转快，有现金流，一切问题迎刃而解。
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2018年大家过的依然很紧凑，企业尤甚。
外有老美搅局进出口贸易，内有房地产束手束脚，银根收紧情况下，整体经济疲软。
但这还不是最差，曾经提出中国经济是L型走势的恒大首席经济学家任泽平又说：2019中国经济将触底，而且是两个底。
经济再差，房企也要活命。2015、2016年政策宽松，市场火爆，房企们不断加大杠杆。金融机构逐利，天量资金各种借道流入房地产领域。
2017年政策便开始着手处理这些疑难杂症，2018年更是条令频发来限制房企借钱。股权、债券融资渠道双双收紧，穿透式管理、限制银行委托贷款、严控表外风险、精准式投放等等断流政策下，房企不得不面临融资“生死劫”。
尤其是在金融机构偏爱啃大腿，钟情规模型房企的情况下，房企资金压力更加凸显，一度哀嚎遍地。
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庆幸的是在这个资金为王的时代，饥渴一整年的房企在开年之际终于拨云见日。
过去两个月，房企借助春节普通同庆，政策大赦之际，卯足劲发债。无论是借新还旧也好，为新一年储备弹药也好，这种开局无疑很感人。
据悉这次密集发债包括碧桂园、恒大、奥园、融创、融信、正荣、禹洲产、绿城、世茂等在内数十家房企。
1月份房企境内外发债总量约1000亿元，突破历史新高，环比上升91.8%。而到了2月中旬这个数目又增加500亿，实现国内816.51亿元，海外729.94亿元数额。
超3倍成功发债的根源在于，融资环境悄然发生改变。去年以来央妈多次降准，下调金融机构存款准备金率。开年即表示，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。
对于资金密集型的房地产行业来说，这些无疑是救命良药。
融资成本最低的是招商蛇口发行的一笔15亿元的超短融，利率为2.98%；最高的是当代置业在1月9日发行的境外优先票据，利率达到15.5%。
综合下来1月房企平均发债成本虽然为6.98%有所降低，但是天量境外债，平均成本已经高达到7.86%。
即便如此高的成本房企，为什么还愿意趋之若鹜？
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之所以愿意高价买“血”，因为目前极度“贫血”，没办法。地产债将迎来兑付高压，有钱可以继续维持，对赌未来，但是没有钱恐怕破产是分分钟的事情。
数据显示，未来5年地产行业国内外债务到期规模总计2.93万亿元，其中国内市场就有2.14万亿元。仅2019年、2020年偿还规模分别达4648.80亿元、4430.66亿元，2021年债务规模更是达到7155.06亿元。如果计入其他类别的债券，这个数值还将有不少涨幅。
此外还有新加坡、香港、欧洲等地发债渠道。
以富力为例，2017年豪掷200亿元收购万达77家酒店的欢愉。并没有让富力成为预想中的高端酒店运营大佬。
原始计划书上这些酒店可是作价335.95亿元，虽然融创打6折将酒店让给富力，表面上张老板占了大便宜。
但这些非流动资产，并未及时帮富力带来稳定现金流，反而成为“包袱”。在这场世纪交易后，富力的负债率增长接近10%。
而富力集团企业总资产约3,300亿元，商业地产总估值1,000亿元左右，去年的地产销售额为1415亿，虽然增幅明显但是债务的增幅同样惊人。
根据2018年第三季报显示，截止2018年9月末公司总负债高达2863亿元，数额甚至比广东政府一年政府债务限额2751亿元都要高。
2019年富力地产已完成多笔融资，主要用途便是“借新债还旧债”。
当然富力并不孤单，恒大作为今年到目前为止融资领头羊，总额超200亿，其中包括其于1月22日连续增发三笔境外优先票据。
这个宇宙型房企，在去年半年报上公示自己的非流动负债4268亿，流动负债10186亿，负债总额1.4454万亿。
在1月的销售额仅为431.7亿元，同比下降了32.9%之时，加之2018年恒大全面铺开副业，大健康、造车产业链等投资额巨大，显然更需要现金流来输血。
相比较富力、恒大之流海外大肆借债，华夏幸福则更加激进。
激进的连对赌都用上了。
2月11日，平安人寿梅开二度举牌华夏幸福，这尊资产超万亿的大神以42.03亿代价再次收入华夏幸福5.69%股权。就在半年前平安已经投资大手笔投资137亿元揽下19.7%华夏幸福股份，两次合计持股25.25%。
即便是以股权作代价，为这179.2亿华夏幸福也是历经坎坷。据悉针对这两笔交易华夏控股均作出利润补偿约定，承诺2018年至2020年归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180.01亿元，实际净利润小于同年度预测净利润95%将作出现金补偿。
2018年华夏幸福销售额约1660亿，计划完成率不足80%。而前三季度归母净利润仅为78.78 亿元，这距离约定数目还存在较大差距，完成对赌可能性大打折扣。
从屡传裁员过冬，到资产大甩卖，环京土储打折甩手万科，到引入平安系资金，负债超3000亿的华夏幸福任重道远。
稳定现金流，哪怕壮士断腕，这次泰禾黄老板下了狠招。
想当年黄老板意气风发的立下2000亿小目标，一度让泰禾股票开挂般数个涨停，虽然最终被1380亿销售额打脸，但气势不减。
资料显示，截至2018年三季度末，泰禾集团的总负债2052.44亿元，货币资金仅174.41亿元。负债率达84.78%，已经逼近融资监管红线85%。
在市场和债务的重度挤压下，泰禾一边筹措资金一边“大甩卖”，春节刚过销售了50个小目标。
2月初北京孙河板块的北京院子二期入市230㎡叠院，1100万起，这个离望京就15分钟车程的传统豪宅区，曾开出20万/㎡最豪单价，如今单套降价约400万。
被誉为顶级豪宅泰禾院子系，一改往日高逼格传统中式人居的调性。
广东院子365万\套起，郑州院子100万\套起，合肥院子因降价幅度较大，被相关部门叫停更是被传为”佳话“。
1月28日，泰禾集团与中国建设银行福建分行签署战略合作协议，建行福建分行将为泰禾集团及其成员单位制定综合融资方案，融资总金额达100亿元人民币。
此外，为筹措资金，泰禾集团第一大股东泰禾投资将仅剩0.25％的股权质押给东兴证券，并号召员工增持公司股票。
泰禾的自救还在继续中。
高价补血续命，这是为前几年整个行业疯狂加杠杆的后遗症。这个后遗症不仅表现在极度贫血，而且还在其他很多方面都留下隐患，比如高周转率下的“萝卜快了不洗泥”，建筑施工赶工期以至于事故不断等等，很多房企需要补的课还有很多。
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2018年12月12日，国家发改委在发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》中提到，支持建筑业、房地产业营业收入大于300亿元的企业进行发债融资。
对融资做了一个门槛，这些一线房企凭借只优质的土地储备和强大的回款能力，尚且以付出如此高的代价才能得到补给。在高负债缺乏金融机构青睐的情况下，那些中小型企业，特别是那些2016年盲目扩张刺激加杠杆房企的结局，让我想起千年前的那句谚语：