某房企再曝欠薪，股价断崖下跌，房企正面临供给侧改革？

艳姐说

转眼间2019年已不足百日，各位地产人在忙于日常的繁琐工作和为所在企业的年度指标奋斗的同时，想必也在猜测着自己的年终奖有多少。

今年是外部环境风云激荡的一年，尽管在年初市场迎来了一轮小阳春，但随即而来的新一轮调控很快浇熄了过多不切实际的幻想，行业总体上延续了自18年下半年以来的悲观氛围——在沉闷中负重前行。

萧条的气氛也影响着地产人们的收入预期，笔者近期已经听到不止一家房企传出今年没有年终奖的讯号，也目睹了为数不少地产人的降职再就业。

但相比于另外一群地产人，这些都尚可称作小的困难，近期笔者便得到消息，某房企，内部已欠薪接近三个月，并拖欠离职员工的跟投款逾半年。

01

股价断崖下跌

某闽系房企再次被曝欠薪

其实这已经不是该房企的第一次暴雷，自去年起该企业便曝出多起大规模裁员及欠薪的负面报道。

而就在前几日，该房企的港股上市平台的股价，便上演了断崖式下跌的戏码，尽管该房企并未将过多核心资产注入上市平台，但这恐怕不是技术性或者是企业所有人的意愿问题，而是该企业的主体，正面临着极大的经营挑战，圈内传言该企业去年账面净亏50亿，此部分资产若被注入上市平台，只怕将掀起更大的波澜。

回头看这家企业近几年的发展历程，堪称整个地产行业的生动缩影，该企业自15年起大幅吃进土地，在收并购领域的探索和成果领跑全行业，土储水平一度一枝独秀，甚至该房企在土地市场最疯狂的2017年，还专门召开发布会宣扬在土储方面的骄人成果，迄今这在行业内还是头一遭。

可随着房地产行业在2018年开始进行深度调整期，该房企未能如预期般凭借土储优势实现规模和行业地位的突破，反而受困于大量存货无法变现，陷入了经营的泥沼。

似乎正应了那句老话：

眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他快塌了......

02

地产哪有“总量峰值”

“存量搏杀”才是真实写照

就在该企业股价崩盘的当天，另一家企业的员工也举起了维权大旗。

胡润发布了新一期的百富榜，榜单上熙来攘往，从来只见新人笑，不见旧人哭，地产业依然是诞生富豪最多的行业之一，但有一位曾经的首富已经消失在了榜单之上。

而他的企业当下也面临着跟此家房企相同的困境——欠薪，部分员工甚至因为社保断缴已经开始举起了维权大旗。

从2015年登顶首富沦落到今日，也只不过区区四年，过程中固然有自身企业治理的问题，但绕不开的宏观大背景，是自2015年下半年启动的供给侧结构性改革，供给侧改革旨在解决需求不足带来的行业产能过剩和亏损问题，具体的方法是取消或减少过剩行业的补贴和税收优惠，推动企业间兼并和重组。

而在补贴骤降后，该行业也一度受到了沉重的打击，但从长远看，在产能水平回归合理后，类似这种拥有自主知识产权的行业领军企业应当还是能重回正轨，在此也祝愿这家企业能度过当下的难关。

2015年启动的供给侧改革，影响深远，涉及的不仅仅是制造业，身为真正的国之重器，典型的民生行业，房地产业也同样也被卷入其中。但地产业的长周期长链条的特点注定使得变革的过程将会十分漫长。

回过头看，自2015年到2017年的第一个阶段，是土地端供给侧改革带来的去库存，第二个阶段，是自2018年开始市场端供给侧改革带来的去杠杆，而接下来的第三个阶段才是真正影响行业格局的变革，也将深刻影响每一个地产人的命运，那就是房地产企业端的供给侧改革。

笔者作为一名跟投拓工作结合紧密的地产人，在2019年感受到了越来越多的消极信号，首先是复盘显示各家房企在2016下半年至2018上半年近两年间获取项目的大片亏损；其次是招拍挂市场投资划线率已下探至4%-6%；其三是融资成本仍在缓慢上升，这一切都在日渐侵蚀行业本已微薄的利润率。

甚多越来越多的公司陷入了一个死结，在不加市场上涨预期的情况下无法拿地——尽管这个预期并不存在，而结果就是，企业不得不在亏损和缩表之间做出艰难的选择。

然而就算躲开了吓死胆小，撑死胆大的招拍挂市场，也要做好资金在熟化或收购项目中被套牢的预案；典型如前文所述的企业，一方面是高价地王纷纷亏损，但真正致命的，却是1-2个旧改项目天量资金占用。当然也有一些房企在看清形势后选择以亏损暂时挤占市场份额，但火中取栗，当真祸福难料。

生产对应着供给，供给侧改革便是针对生产端的改革，企业是生产的主体，而改革产生的背景无非是总体需求见顶以及行业效益变差。

早在2017年底，保利便划出了行业规模15万亿的天花板，并为它取了个含蓄而好听的名字，叫“总量峰值年代”，犹记得当时，这一结论还饱受争议，甚至部分激进的企业吹哨壮胆般的喊出了20万亿天花板。但时光流转至今，这一结论恐怕已被大多数人所接受，并且人们会发现，“总量峰值”四个字实在太过温情，“存量搏杀”才是最真实的写照。

03

什么样的房企

将在行业调整中掉队？

按照当前的情况推演，将会有一个结论愈加清晰：地产行业不出两年就将全面进入微利时代，甚至将有大半的企业挣扎在盈亏平衡的边缘。如果说供给侧改革第一阶段的去库存拯救的是财政，第二阶段去杠杆拯救的是市场和金融系统，那么第三阶段企业数量的优化则是为了减轻竞争，改善行业的盈利和风险水平。

那么什么样的企业最有可能在接下来的行业调整中知足或掉队，笔者认为主要有以下两类：

1. 过度金融化的企业，包括负债过高，周转过快，扩张无度：此类企业正在使行业急速金融化，催化无序竞争，与此同时将风险大量转嫁给外部的金融系统，客户甚至员工，将成为政策重点影响甚至定点打击对象。

2. 过度路径依赖的企业，包括产品依赖和地域依赖，此类企业因视野局限，沉迷于单一路径，或全国化不彻底，或区域深耕不充分，或产品线单一，都将错失大量发展机会从而逐渐掉队。

而随着行业整体去杠杆的推进，先前不被看好的地方百强外房企，将极有可能填补部分头部房企后撤带来的市场份额，迎来一波红利。然而真正的风险点，极有可能出现在40-90名之间的企业，典型如前文所述的某房企以及他的一众同乡企业。

那么对于地产人呢，可以确定的是，有一些企业和从业者将会离开，但他们的离开，将会使留下的人活得更好，是要均贫还是要让一部分先富起来，相信答案不会有太多争论。

主编：张艳

责编：耿牧风

地产人言高薪招募新媒体实习生&高级商务编辑

详情请猛戳

👇

地产人言招聘