“五道红线”高压，房地产还有未来吗？
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作者 | 郑鹏超
编辑 | 武亚玲
开年第一枪，全国房地产市场正经历前所未有之大变局。
2020年最后一天，央行及银保监会联合发布“房地产限贷令”，将银行分为5档，针对每档银行，均设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，银行规模越小，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限越低。
简单来说，就是控制水龙头，从根上收缩流向房地产的资金。
过去，“越限越涨”几乎成了房地产行业的共识。据不完全统计，近几年几乎每年都会出台上百条限制行业过快增长的政策，但都是越限越繁荣。
这次却不同于往日。如果把之前“三道红线”看成房地产行业的供给侧改革，那么，针对银行的“两道红线”，多少有点釜底抽薪的意思。
对房企来说，新规是对资金供给端做收紧处理，这与“三道红线”，在资金需求端做管理不同，对部分房企来说是非常致命的。
房企没有贷款补给，规模就没办法快速增长；个人没有住房贷款支持，购房需求就会减少。这套组合拳打下来，彻底断了房企高增长的念头。那么，整个行业还有未来吗？
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限贷令，
给房地产戴上“紧箍圈”
过去几年针对房地产行业的政策层出不穷，但从没有哪一年比2020年更严厉。
刚刚过去的调控大年，9月出台限制房企加杠杆的“三道红线”，年末又配套出台银行业的“两道红线”。
“三道红线”落地后，那些高负债、高杠杆的房企，直接被卡住了脖子。按照规定，踩中一条红线的房企，有息负债每年增长不超过5%；踩中两条的房企，有息负债每年增长不超过10%；踩中三条的房企，有息负债每年增速也不能超过15%。
各大房企纷纷踏上去杠杠之路，祭出的第一个大招，就是出售负债较高水平的项目，进而降低负债率，回笼资金。
至于财务稳健的房企，还有增加负债经营的空间。房地产行业的整体规模，并不会受到“三道红线”太多的制约，但最新出台的“限贷令”多少有点釜底抽薪的意思了。
2020年最后一天，央行及银保监会联合发布一则《通知》，将银行分为5档，针对每档银行，均设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，银行规模越小，房地产贷款和个人住房贷款的占比上限越低。
具体来看，银行涉房贷款政策分为五挡：第一档银行涉房贷款占比最高不超过40%；第二档银行涉房贷款占比最高不超过27.5%；第三挡银行涉房贷款占比最高不超过22.5%；第四档银行涉房贷款占比最高不超过17.5%；第五挡银行涉房贷款占比最高不超过12.5%。
说白了，“三道红线”收紧了房企的银根，而针对银行的“两道红线”，则是控制水龙头，从根上收缩流向房地产的资金。这等于给房地产行业整体的规模扩张上了“紧箍圈”。
对房企来说，新规是对资金供给端做收紧处理，这与之前的“三道红线”，在资金需求端做管理不同，对部分房企来说是非常致命的。
因为对依赖银行贷款的房企来说，意味着以后能拿到的贷款少了，放贷速度变缓，只能从其他渠道找钱。
所以你看到，新政策出台后，房地产指数在五年低位的基础上，连续两日又跌去了5%，可见政策对行业的影响之大。
监管的目的也很明确，就是要防控房地产贷款占比过度集中，而带来的潜在系统性金融风险。
不久前，银保监会主席郭树清曾发文称，上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
如此也不难理解，监管为何要频频出手限制房地产行业的扩张了。
最新的“限贷令”，2020年末发布，2021年第一天便实施，没有给市场一点缓冲期。房地产这只“灰犀牛”，正在一圈圈地被套上紧箍咒。
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“两条红线”压垮房地产？
短期内不必担心
房地产贷款不仅仅关系到房企，由于一直都是银行最优质的的贷款，对相关银行的影响也很大，特别是放贷比例已超上限的银行。
也正因此，1月4日A股开盘后银行板块集体飘绿，股价下跌的银行大部分是涉房贷款余额占比超标的，比如成都银行、兴业银行等。
但“限贷令”影响最深层的实际上是房地产行业。长期看，这套组合拳打下来，彻底断了房企高增长的念头。
那么，短期内，踩线银行收缩涉房贷款，究竟会对房地产行业造成多大影响？
根据海通证券研报，以上市银行披露的中报数据计算，个人按揭占比超标的银行，如果超标部分需要压降回上限的话，需要压降8482亿元。
给房地产企业贷款占比超标的银行，对应需要压降金额为6637亿元。
如果仅看这两组数据，2021年房地产行业销售规模收缩就是板上钉钉了。
因为，个人买房没有按揭贷款的支持，需求端必然就会被动大幅萎缩；房企没有银行新增贷款支持且还要抽贷，企业投资规模能不收缩就已经是万幸了。
但实际上，我们忽略了一个事实，即有一部分银行虽然涉房贷款超标了，但仍有一部分未达上线。如果将未达标银行占比提高至上限的话，对应的富余贷款额度规模在2.4-3.7万亿之间，足够覆盖上述超标银行的压降规模。
并且，新规还给予超标银行2-4年的过渡期安排。
比如兴业银行，总涉房贷款超标6.2%。对此，公司投资者关系部表示：“这个政策是分4年执行，2021年兴业银行预计新增5000亿贷款，这是分母部分增加，分子部分每年有10%的按揭贷款到期，到期了就会调整到别的地方，所以达标很容易”。
可以看出，哪怕发放给房企及个人贷款超标高达6.2%的兴业银行，也主要是通过做大分母规模的方式做到合规，并不是主动降低房地产行业的贷款规模。
也就是说，新规对房地产行业当下的规模，并不会产生实质性不利影响。监管调控也是为了让房地产这个疯牛，步子迈得小一点，而不是一棍子打死。
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“五道红线”高压，
房企增长逻辑变了
在针对房企的“三道红线”下，部分房企还可以借助行业景气度，通过自己财务优势实现快速增长。
2020年受疫情影响，一季度商品房销售额断崖式下跌，但国内商品房销售金额全年将超过17万亿，同比又增长了超过6%。
而一些头部经营稳健的房企，比如万科、保利等头部房企，销售额增速可以高于行业两倍、甚至三倍以上。
但今后，银行“两道红线”将彻底扼杀这种可能。房地产行业也正式进入一个前所未有的“新时代”。
以往房企业绩增长，主要是靠负债驱动。以保利地产为例，这是一家在业内经营非常稳健的TOP级房企，2019年末保利地产实现净利润280亿元，对应的有息负债金额高达2700.9亿元。
如果我们对比，同样是制造业中的优质企业格力电器，2019年末实现净利润247亿元，对应的有息负债金额却只有173.4亿元。
可以看出，两家公司净利润的差别并不大，但保利地产的利润来源主要是靠借贷驱动，格力对借贷依赖要小很多，主要靠利润再投入驱动。这也使得它们所承担的经营风险大不同。
而在当下，房企在“五道红线”高压下，将彻底告别以往负债驱动增长的模式，改为利润再投入驱动的模式，回归制造业。这时，比拼的就将是房企造房子卖房子的本事，而不是上杠杆的勇气了。正如万科郁亮所说：今后房地产将进入管理时代，也就是依靠优质的管理以及每年自身造血来发展。
需要注意的是，利润再投入这种经营模式，将使得房企告别过往的业绩高增长。核心在于，房地产行业一个项目从拿地到开工，少则需要十亿、多则几十、上百亿资金，而多个项目同时开工，没有了融资的支持，企业的业绩增速自然就下来了。
好处则是，房企减少借债负债率就会下降，行业的金融属性就会弱化，经营风险就会降低。
“新时代”，房企的经营逻辑已完全不同，整个行业也将由高增长、高风险经营，逐渐过渡到低增长、低风险阶段。而过往一些“弯道超车、屌丝逆袭”的行业神话，也将永久谢幕。