“借名买房”14条裁判意见汇总
编者按：在当前经济热潮下，买房是热门，因各种原因无法自己购房而产生的“借名买房”也是热门，然而“借名买房”存在诸多风险，司法实践中对此类案件的审理也存在诸多争议。常见的争议焦点有：1.“借名买房”合同效力问题；2.能否直接依据借名买房合同主张所有权还是仅存在债权权利问题；3.借名买房关系是否成立问题等。笔者对杭州中院的判决进行研究分析后就上述三个主要的争议焦点的裁判规则进行了归类总结，以供读者参考，并以此防范风险。
“借名买房”14条裁判意见汇总
一、关于合同效力问题
1.借用经济适用房购买者资格名义购房的协议因损害社会公共利益而属于无效合同
杭州中院认为：争议房屋属于经济适用房性质，由黄雪华获得的购房资格，以黄雪华和郭水龙的名义取得了该房屋产权证书。该房屋虽由黄丽华出资，并一直由其实际使用，但由于杭州市的经济适用房属于保障性的商品房，对购买对象、房屋的销售价格、允许交易的时间及条件等都有严格的政策性控制，而黄丽华当时不具备购买上述房屋的资格，其与黄雪华、黄秋华签订的《关于房屋归属及产权的协议书》中涉及杭州市拱墅区房屋的内容，实际系借名买房，违反了《浙江省经济适用住房管理办法》等相关规定，损害了社会公共利益，故应当认定无效。黄丽华要求确认其对讼争的房屋享有所有权、由黄雪华协助其办理过户手续、赔偿其过户损失等，本院不予支持。至于黄丽华因该协议部分无效而受的损失，可另行主张。
——黄丽华、黄雪华所有权确认纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法院（2020）浙01民终3277号］
“借名买房”14条裁判意见汇总
二、关于能否直接依据借名买房合同主张所有权问题
（一）仅能主张债权权利
2.借名买房关系不能直接产生物权效力，实际买受人可依据借名买房关系主张债权权利。
杭州中院认为： 虽然案涉房屋购房合同的买受人以及登记所有人系王国涛，但是综合购房款系由王爱琴支付，房产证书由王爱琴持有，且房屋长期由案外人王慧琴的儿子居住，而非由王国涛居住等事实，结合王慧琴一审所陈述的证言，可以认定王国涛系被借名买房人，王爱琴是实际购房人，两人间形成借名买房关系。前述借名买房关系不能直接产生物权效力，故本院对王爱琴要求直接确认所有权的主张不予支持。王爱琴可依据借名买房关系另行主张债权权利。
——王爱琴、王国涛所有权确认纠纷案民事判决书［杭州市中级人民法院（2020）浙01民终4845号，2020-07-02］审判长石清荣、审判员俞建明、审判员孔文超
3.当事人仅以与房屋登记权利人之间存在合同关系（债权关系）为由要求确认房屋所有权的不予支持
杭州中院认为：李圣伟以与胡康之间存在借名买房关系而要求确认案涉房屋属于李圣伟及程艳艳共同共有，而杨建玲、程良富则以其与胡康之间存在借名买房关系而要求确认案涉房屋为杨建玲、程良富所有，对此，本院认为，李圣伟、杨建玲、程良富均以其与胡康之间存在合同关系为由而要求确认案涉房屋归其所有，但即使存在合同关系，各方仅依据债权债务关系而直接要求确认案涉房屋权属归其所有没有法律依据，故本院对于各方的上诉请求均不予支持。
——李圣伟、杨建玲合同纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法（2019）浙01民终6263号，2019年11月12日］ 审判长徐丹、审判员张一文、审判员毕克来
4. 借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定仅能约束合同双方，不具有直接设立物权的法律效力，不能因此直接确认房屋所有权
杭州中院认为：裘卓瑾、邵树仁以裘彰仁出具的《购房协议书》、裘卓娅和裘建新出具的《协议书》及裘卓瑾、邵树仁支出购房款的事实，主张对讼争房屋享有所有权。据其理由，裘卓瑾、邵树仁是基于借名买房的事实主张房屋权属。因借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定仅能约束合同双方当事人，并不具有直接设立物权的法律效力，故裘卓瑾、邵树仁以存在相关协议约定为由直接要求取得房屋所有权的主张不能成立。
——裘卓瑾、邵树仁所有权确认纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法（2018）浙01民终8263号，2018年12月19日］ 审判长周志军、审判员韩昱、审判员韦薇
5.借名买房关系属于债权范畴，不能达到能直接确认物权归属的效力。
杭州中院认为：上诉人与被上诉人之间形成借名买房关系，尚属债权范畴，不能当然达到能够确认物权归属的效力。鉴于上诉人属台胞的身份，结合双方就按揭款的支付情况尚有争议的实际，双方对于债权合同的履行情况，以及是否符合过户手续的政策要求，均需通过合同纠纷进一步审查确定，故本院对上诉人提出的直接确权要求不予支持。
——梁丽萍、王菊娥所有权确认纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法（2018）浙01民终7064号，2018年12月06日］ 审判长石清荣、审判员俞建明、审判员王亮
（二）可直接确认房屋所有权
6.实际出资人能证明购房首付款及按揭款由其支付，在其装修后一直居住于房屋，可证明借名买房关系成立，并可据此确认房屋归其所有
杭州中院认为：案涉房屋系以叶汉雄的名义签订《浙江省商品房买卖合同》，并登记在叶汉雄名下。但叶庆康在一审中提供证据能够证实购买该房屋的首付款及按揭款均系叶庆康夫妇支付，结合该房屋由叶庆康装修并实际居住的实际情况，原审法院认定叶庆康系借叶汉雄的名义购买，该房屋应属叶庆康所有正确。故对一审判决认定构成借名买房关系并据此确认房屋归实际买房人叶庆康所有的判决予以维持。
——叶汉雄、叶庆康所有权确认纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法院（2019）浙01民终6944号，2019年11月08日］审判长俞建明、审判员石清荣、审判员韩圣超
7.实际购买人根据借名买房关系可以要求直接确认其对房屋享有所有权
杭州中院认为：林坚、宋莲冠、林龙、林美在原建电新村1幢103室房屋房改时，在家庭内部签订家庭协议书，约定原建电新村1幢103室房屋为林坚、林龙父亲林安畅承租的公房，根据杭州相关政策由林龙出资，以林坚名义参与房改购买。结合原建电新村1幢103室房屋及拆迁安置获得的凯旋金牛坊2幢803室房屋均由林龙实际占有使用至今的事实，应认定各方一致约定案涉房屋产权归于林龙并实际由林龙占有使用。对原审江干区人民法院判决确认房屋归林龙所有予以支持。
——林坚、赵爱娣物权确认纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法院（2018）浙01民终706号，2018年04月10日］审判长余江中、审判员周志军、审判员韩昱
“借名买房”14条裁判意见汇总
三、如何证明双方成立借名买房关系的问题
8. 当事人仅提供书证，而书证形成主体因已离世或其他原因无法出庭作证时，相应书证真实性无法确认，不能证明借名买房关系成立
杭州中院认为：沈仁仁主张其系本案诉争房产的所有权人，但其向一审法院提交的草案、交接手书、收据、信件等证据均系书证，书证形成主体因已离世或其他原因无法出庭作证，书证内容亦无其他有效证据予以佐证，故相应书证的内容是否属实无法确认。其主张的借名买房事实无证据证明，其要求确认诉争房产的所有权归其所有，依据不足。
——沈仁仁、陈一心所有权确认纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法院（2018）浙01民终258号］
9.存在亲子关系时，仅凭房屋首付及按揭款项的支付不能证明存在借名买房关系
杭州中院认为：案涉房屋的预售登记显示购房人为王劼、杨蕾，该房屋转让合同亦由王劼、杨蕾签订。王祖荣、沈萍萍系王劼父母。王祖荣、沈萍萍称借杨蕾、王的名义购买该房屋，但杨蕾并不认可。王祖荣、沈萍萍称该房屋首付款及按揭款实际由其二人支付，本院认为，仅凭房屋首付及按揭款项的支付来源并不能认定构成借名买房的合意从而确认该房屋的权属，双方争议的按揭款支付主体问题，并非本案房屋所有权确认纠纷审理范围，本院不予认定。
——王祖荣、沈萍萍所有权确认纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法院（2019）浙01民终7345号］
10. 当事人之间存在亲属关系，在无直接付款凭证情况下仅依据长期居住于争议房屋中的事实不足以证明借名买房关系
杭州中院认为：案涉房屋系由斯洪福购买，产权也登记于斯洪福名下，房产三证原件生前也由斯洪福持有。斯新进主张其与斯洪福之间形成借名买房关系，但其并未提交任何可以证明双方达成该协议的直接证据，也未提交可以证明斯新进系案涉房屋买受人义务的实际承担者的直接证据。斯新进一审申请出庭的证人郭某系其前妻，孙旷英系其朋友，两人与斯新进均存在利害关系，在无直接的付款凭证的情况下，仅以该两人的证言显然不足以认定系斯新进实际出资购房的事实。基于斯新进与斯洪福之间的亲属关系，案涉房屋长期由斯新进或其家属居住的事实，也不足证明案涉房屋的实际所有人系斯新进的事实。关于斯新进提交的台湾律师出具的证明，诚如一审法院所言，即使斯洪福在生前确实同意将该房屋无偿过户至斯新进名下，该行为也存在诸如无偿赠与等合理的解释，不能达到认定斯新进与斯洪福之间形成借名买房关系。
——斯新进、斯陈华玉所有权确认纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法院（2018）浙01民终9147号］
11.实际出资人与名义买房人存在母女关系时，实际出资人仅有实际出资的证据不能有效证明双方存在借名买房关系
杭州中院认为：案涉房屋登记权利人为桑语歌，案涉地下停车位登记买受人为桑语歌，现顾勇主张该房屋及两个车位系顾勇与桑伟红借用桑语歌的名义购买，但顾勇提交的通话记录光盘及文字摘录等证据不足以证明顾勇、桑伟红与桑语歌就借名买房事宜已达成合意的事实。至于案涉房屋的出资，因顾勇与桑伟红系夫妻关系，桑语歌与桑伟红系母女关系，因此即使有顾勇、桑伟红夫妻共同财产出资的事实，在各方无借名买房约定的情况下，也无法证明该资金系借名买房的出资。
——顾勇、桑语歌共有权确认纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法院（2020）浙01民终472号］
12. 仅依据长期居住于争议房屋、并由其保管购房票据及所有权证书等事实不足以证明存在借名买房的法律关系
杭州中院认为：案涉房产登记在茅浩生名下，原系茅浩生承租，房改时的购房人亦为茅浩生，且使用了茅浩生与其已故配偶柳顺花的工龄优惠。现茅美仙主张系借用茅浩生的名义购买案涉房屋，但其与茅浩生之间并未就借名购房的事宜达成合意；至于茅美仙主张其他姐妹同意由其以茅浩生名义参加房改，并未提供充分证据予以证明，且不能代表茅浩生本人的意思表示；另，各方当事人对案涉房屋的购房款来源存在争议，仅依据该房屋长期由茅美仙居住并由其保管购房票据及所有权证书等事实尚不足以对茅美仙主张的借名购房之法律关系形成完整的证据链条。故根据现有证据无法认定不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、茅美仙为真实权利人。
——茅美仙、茅月凤所有权确认纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法院（2019）浙01民终9902号］
13. 曾为恋人关系，仅凭一方对案涉房屋进行装修并居住的事实不足以证明双方成立借名买房的法律关系
杭州中院认为：案涉房屋的购房合同系曾小丹与房产公司签订，产权亦登记在曾小丹名下。高磊虽主张案涉房屋系其借曾小丹的名义购买，但并未提交任何可以证明双方达成借名买房协议的直接证据，曾小丹也不予认可，反而在案证据显示双方均支付了部分购房款及贷款，另基于高磊与曾小丹曾为恋人关系，高磊对案涉房屋进行装修并居住的事实，不当然代表其系案涉房屋的实际所有人，至于双方之间发生的经济往来亦不足以证明双方已就房产权属以及补偿事宜达成合意。
——高磊、曾小丹所有权确认纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法院（2019）浙01民终8174号］
14. 存在亲子关系时，父母仅依据支付首付款、按揭款的凭证不足以证明与子女存在借名买房的法律关系
杭州中院认为：根据法律规定，不动产权属证书和不动产登记簿是权利人享有不动产物权的证明，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的除外。案涉杭房屋产权登记人为何晓敏，虽然二上诉人支付了案涉房屋的首付款以及2013年1月至2016年6月的按揭贷款，但因何晓敏与二上诉人的儿子黄某在2012年11月25日商品房买卖合同订立时系恋爱关系、于2012年12月12日登记结婚、房屋于2012年12月24日进行产权登记，双方之间存在人身依附关系，二上诉人的款项支付在缺乏其他证据佐证的情况下，不足以证明二上诉人主张的借名买房事实。
——黄志忠、方霞与何晓敏所有权确认纠纷二审民事判决书［杭州市中级人民法院（2016）浙01民终4989号］
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