有惊亦有喜：南沙三房首付竟要139万，但距地铁50米
买不起中心区，转战郊区地铁盘，就一定买得起吗？
目前，广州中心区，楼价4万起步，让不少人望尘莫及。许多人把眼光瞄准外围区，特别是周边有地铁的楼盘。
▲7月广州新房均价为3万/平 数据来源：安居客
然而，房产君走访了南沙两个地铁盘，发现一个很受伤的事实：郊区也买不起！
这两个盘分别是位于地铁4号线黄阁汽车城站的方圆合景南沙水恋，以及金洲站的蓝光林肯公园。
接下来，我们将从发展前景、生活便利度、社区、产品等方面，逐一解析，尽可能的还原两个楼盘真实力，为各位置业南沙作些许参考。
南沙水恋：★★★★
林肯公园：★★★
南沙，在广州城市副中心和自贸区的光环下，地铁4号线、万达广场、风信子等生活配套都已运营，加上有山有海，环境宜人，在外围区中脱颖而出，如今新房均价接近2.3万/平。
▲南沙7月新房均价 数据来源：安居客
目前，南沙主要分为金洲、蕉门河、黄阁、南沙湾、明珠湾五大板块。其中，南沙水恋正位于黄阁板块。
黄阁，作为南沙的北门户，早些年以丰田汽车城而闻名，买家也一直以北部汽车城员工以及上下游产业员工为主，市场热度不及金洲板块。
不过，近两年黄阁的热度直线攀升，自2016年至今，黄阁板块共出让7宗地块，风头大盛。
▲黄阁近两年出让地块一览
此外，该板块还有两大优势，距离广州市区最近，以及一站到庆盛，因此吸引了一部分番禺、海珠等市区客以及珠三角投资客。
▲未来，从庆盛出发可直达深圳、香港
据南沙水恋的销售介绍，目前楼盘很多客户就来自新造以及大学城。
不过黄阁板块也有劣势，其一，汽车城已经发展多年，板块暂无大型规划，缺乏经济动力；其二，黄阁并不在自贸区范围内，不享受自贸区的特殊红利。
再来看下蓝光林肯公园所处的金洲板块。
金洲板块，作为南沙的老城区，积累了丰富且成熟的生活配套、市政基础，万达广场、南沙图书馆、南沙医院等全部集中于此。
同时，板块内拥有南沙两条主要交通干线—环市大道和进港大道，从进港大道可直通南沙货运码头，可以说是南沙最繁华地带。
▲金洲-蕉门河一带为南沙繁华商圈
金洲板块，也是早期房企的争夺之地，越秀、碧桂园、时代、星河等企业早已深耕多年。不过，如今该板块已发展十年有余，接近成熟，前进步伐将会放缓。
两者相对比，黄阁板块在前景上更胜一筹。
南沙水恋：★★★
林肯公园：★★★★
买房，除了考虑前景，对于更多自住买家而言，生活便利度才是关键因素，交通、商业、学校、医院等，这些更为实在。
先来看下南沙水恋，项目距离黄阁汽车城地铁站A出口仅50米，真正的地铁盘！
▲房产君在地铁站出口内实拍
而林肯公园距离金洲地铁站A口约800米，步行约10分钟。目前从地铁站到项目最近的道路为金洲路，正在修建中，据当地司机介绍，目前行人可以通过，车辆则不行。
▲正在修建的金洲路，就在销售中心旁边
虽然从地铁通达性这一点来看，南沙水恋更胜一筹，但从周边配套方面来说，林肯公园绝对性胜出。
目前，林肯公园一路之隔就是奥园中环广场，房产君实探发现，该广场很多商铺都未营业，购物、餐饮的店铺少得可怜，以出售家居建材为主，目前有电影院以及壹食堂等零星几家餐饮。
▲奥园中环广场与项目一路之隔
▲奥园中环广场内部不少店铺都关闭状态
项目15分钟步行范围内基本可到金洲各个繁华商圈，包括今洲农贸市场、板头村农贸市场，万达广场风信子购物中心，金洲小学、南沙一中，南沙医院、南沙妇幼等，生活便利度不输市中心。
▲林肯公园区位图
反观南沙水恋，周边略显荒芜。目前，项目周边并无大型商业中心，曾经的莲溪商业街已经撤离，周边学校也是以镇区中小学，如莲溪小学、大塘小学、黄阁中学等为主。
不过，目前配套虽然不足，但未来可能得到改善。
▲黄阁汽车城地铁站另一出口B口实拍
此外，华师附属南沙学校（中学、小学、幼儿园）已经确定落户在黄阁板块。
未来，业主的生活主要还是依靠项目本身的商业体或者到3个地铁站外的金洲商圈。
也可能正因为板块这个短板，南沙水恋在商业方面就下了重本。
根据规划，项目未来将建造4万方的商业中心、农贸市场、公立幼儿园以大酒店。
▲南沙水恋沙盘图
其中，商业中心将由方圆直接运营，一二层主要以购物、餐饮等为主，三楼则将重点打造成亲子教育乐园，目前万宁、胖哥俩、金宝贝等已确定进驻。
总的来说，南沙水恋多在描绘未来，林肯公园配套则是现成的，这一点上，林肯公园胜。
南沙水恋：★★★★
林肯公园：★★★
当然，外部环境固然重要，内部社区环境，户型设计，更直接影响居者的生活状态。
南沙水恋，总建面达21万平，包含11栋住宅，另外将打造6.5万方新中式园林，包括泛会所、泳池、2公里夜光跑道、儿童和老人活动区、阳光草坪、亲水栈道等。
加上有方圆这个中式园林高手的加持，社区内部自然宜人。
▲南沙水恋园林
而蓝光林肯公园，前身为通大旭日园，占地面积约1.6万平方米，总建筑面积约5.2万平方米，由3栋洋房组成。其中，地下一层地下室，地上1、2层商铺（相当于4层高），3层以上为住宅。
小区容积率为2.5，绿化率30%，园林面积较小，没有什么娱乐健身设施。不过按照规划，未来销售中心将会改建成一个公共公园，业主也到此休闲散步，但并非业主私有。
▲林肯公园沙盘图
再来看下产品。
南沙水恋目前在售3-5栋建面约95、116、128平三至四房，2梯4户。
三个户型都有一个灵动空间，赠送一半面积，可打造成一个房间，摆放1.2米的床，不成问题，实用率颇高。目前三个样板房都已经开放。
▲南沙水恋4栋平层图
据销售介绍，目前3-4栋还剩下部分高楼层可选，5栋可选楼层较多，但5栋靠近马路，位置不算好。
重点来了！95平的三房首付139万！116平四房首付要168万！
先来看下02户型95平三房，南北对流，布局方正，动静分区，不会相互打扰。
▲南沙水恋95平样板间
当中，两个卧室都是正南朝向，采光通风都很好，灵动空间可以当做儿童房或书房，也不显得狭窄。
▲南沙水恋95平样板间
以22楼02户型为例，报建面积为93.84平，折后总价约234万，单价2.5万/平。在名下无房无贷的情况下，7天内需要给齐首付约139万。
| 户型 | 原价 | 单价 | 报建面积 |
| 2202 | 2597389元 | 2.5万/平 | 93.84平 |
| 折后总价 | 首付 | 贷款 | 首套契税 |
| 2349386元 | 1394386元 | 99万 | 1.5% |
若要想更进一步的尺度，可看下03单位116平四房，同样南北对流，客厅旁边多了一个灵动空间，可与客厅打通扩大面积，亦可独立打造成一个书房，灵活变动。
房产君在现场发现，南沙水恋的整体户型，餐客厅、厨房面积较大，卧室面积稍显小，但也不会显得拥挤，看个人的喜好了。
▲南沙水恋95平样板间
再来看下价格，同样是22楼，03单位折后总价约283万，名下无房无贷的情况下，7天内需要给齐首付约168万，贷款额度只有119万。
| 户型 | 原价 | 单价 | 报建面积 |
| 2203 | 3127082元 | 2.5万/平 | 114.18平 |
| 折后总价 | 首付 | 贷款 | 首套契税 |
| 2837906元 | 1682906元 | 119万 | 1.50% |
而林肯公园，目前属于清货阶段，在售100-128平三至四房，只剩下少数高层单位。现场只有114平三房和128平四房两个板房开放。
▲林肯公园02栋平面图
按照现场的公示，林肯公园交标内容比较丰富，除了常态的门锁，厨房三件套等外，还配送了全屋柜子，餐边柜、电视柜、榻榻米及衣柜、书桌、主卧衣橱等，省了不少心。
▲林肯公园交标标准
▲南沙水恋交标标准 可作对比
价格同样吓人，单价2.7-2.8万/平，首付200万起步。
先来看下01户型114平单位，总价300万左右，名下无房无贷的情况下，首付约200万，贷款额度100万左右。
而04户型128平单位，仅剩下顶层单位，总价约360万，名下无房无贷的情况下，首付约240-250万，贷款额度120万左右。
▲图中柜子均为交付标准 (同款)
至此，被伤到血槽已空，再见了！各位若有什么想看的盘，欢迎留言，我们下期见！