【建纬观点】部分共有人出售共有房屋的效力规则及述评
陈才，上海建纬（武汉）律师事务所专职律师，毕业于中南财经政法大学。在诉讼领域，擅长企业融资、借款担保、商品房买卖、企业合同及各类民商事争议解决的法律服务。在非诉领域，擅长企业人事管理、资产核查、债务清理、不良资产处置、债券发行等领域。
房屋所有权，又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。包括对房屋进行占有、使用、收益、处分。房屋共有是指两个以上的主体共同享有房屋产权。
现代生活中，房屋共有产权是普遍的房屋产权形式。在房产交易活动中，时常因为各种原因，需要部分共有人来处理共有房屋事宜。房屋出卖人利用手续的瑕疵，损害购房者利益，亦或房屋出卖人与购房者恶意串通，损害其他共有人利益的事情事由发生，为此产生大量诉讼纠纷，笔者下面列举几种常见的购房纠纷，以供交流、参考。
1.部分共有人出售共有房屋，事后其他共有人追认
案情简介：肖某为天津市某银行职工。1994年，天津市某银行修建一批公房给职工居住，肖某分得天津市南开区云龙里小区房屋一栋。依据当时文件规定，天津市某银行将部分房屋产权转让给肖某，天津市某银行与肖某成为房屋共有人。2003年2月，肖某（甲方）与王某（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定肖某将天津市南开区云龙里小区房屋一栋出售给王某。2003年8月，王某支付全部购房款，肖某将房屋及房屋产权证一并交付给肖某，但房屋一直没有过户。2009年天津某银行名下公产房改革，职工可以在缴纳相应费用后，将公房转为个人享有全部产权的私有房屋。其后，王某要求肖某协助办理公产房私有化手续，并办理房屋过户手续未果。2017年，王某诉至法院，要求肖某协助办理房屋过户手续。
案件审理期间，肖某认为未经房屋共有人天津某银行同意，房屋买卖合同无效；天津某银行表示愿意依据相关规定，协助办理房屋过户手续。
法院裁判理由：肖某与被王某签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，虽然在签订买卖合同时，共有权人天津某分行并不知情，但在得知双方进行房屋买卖后，对肖某与王某的房屋买卖合同不持异议，并愿意配合办理房屋交易的相关事宜。因此，肖某与王某间的买卖合同不存在合同无效的情形，双方均应当按照合同的约定履行。
（天津市南开区人民法院（2017）津0104民初4308号，天津市第一中级人民法院（2018）津01民终870号）
2.部分共有人出售共有房屋，其他共有人不予认可
案情简介：1980年胡某（夫）与王某（妻）登记结婚，1994年二人在武汉市东西湖区吴家山购房一间，房屋登记在胡某名下，属于夫妻共有房屋。1998年胡某与王某在武汉市东西湖区法院调解离婚，离婚调解书认定武汉市东西湖区吴家山房屋为夫妻共有。2000年1月初，胡某（甲方）与刘某（乙方）签订协议书，约定胡某将武汉市东西湖区吴家山房屋一间出售给刘某。2000年1月底，刘某支付所有购房款，胡某向刘某出具保证书一份，表示房屋产权及所有证件归刘某所有，并交付房屋及房屋产权证。其后，刘某占有、使用房屋至今，但一直未办理房屋变更手续。2014年9月，刘某诉至法院，要求确认卖房协议有效，且胡某协助办理过户手续，王某被列为第三人。
案件审理期间，胡某认为卖房协议书未写明过户，其无需协助办理过户手续；第三人王某认为卖房之时已经离婚，对此事不知情，且对此事不认可。
法院裁判理由：1、依据离婚调解书确认的内容，涉案房屋属胡某与人王某共有财产，虽然胡某在未经第三人同意的情况下，在2000年1月27日擅自将该房产卖给刘某的行为属无权处分，但依据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，确认胡某与刘某签订的房屋买卖合同即协议书有效。2、依据《物权法》第九条的规定，房屋作为不动产，其所有权的转移经登记才生效，刘某要求胡某配合其办理房屋过户手续的行为系要求改变房屋所有权归属的行为；第九十七条的规定，处分共有不动产应当经占份额三分之二或全体共有人同意，约定除外。涉案房屋属胡某与人王某两人的共同财产，无论该财产属共同共有还是按份共有，在本案各方均未提供共有人之间特别约定的情况下，胡某均无权单独处理该房屋，故本院认为刘某要求胡某协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。
（武汉市东西湖区（2014）鄂东西湖民商初字第00669号）
3.部分共有人出售共有房屋，其他共有人不予认可，但房屋购买人善意取得房屋
案情简介：徐某与王某1是夫妻关系，王某2、王某3系二人子女。婚姻关系续存期间，购买成都市青羊区童子街商铺一间，登记在王某1名下。2009年1月，徐某与王某1离婚，约定成都市青羊区童子街商铺归王某1、王某2、王某3共有，未办理房产变更手续。2010年3月，王某1（甲方）与杨某（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定王某1将成都市青羊区童子街商铺出售给杨某。其后，杨某支付了所有购房款，王某1协助办理了房产变更手续。2010年6月，王某2、王某3诉至法院，要求确认杨某与王某1签订的合同无效。
案件审理期间，王某1未做答辩，杨某认为其购买房屋合法有效。
法院裁判理由：王某1与杨某于签订《房屋买卖合同》并据此办理房屋所有权变更登记时，案涉房屋原产权人登记在王某1一人名下，并未按生效民事调解书确定的内容登记为按份共有，买受人杨某有理由相信王某1对房屋具有处分权，且按市场价格实际支付了房屋价款。故双方的房屋买卖行为有效，杨某系善意取得房屋，本院予以确认。王某1在房屋共有关系存续期间未征得其他共有人即王某2、王某3的同意擅自处分共有财产，应向共有人王某2、王某3承担由此造成的损失赔偿责任。因此，驳回王某2、王某3诉讼请求。
（成都市青羊区人民法院（2010）青羊民初字第2483号、成都市中级人民法院（2012）成民终字第255号）
4.夫妻关系续存期间，夫妻一方出售共有房屋
案情简介：周某和刘某是夫妻关系，共同拥有武汉市武昌区徐东二路水岸星城房屋一栋，。2016年1月，周某（甲方）与孙某（乙方）、某房产中介公司（丙方）签订房屋买卖合同，甲方出售水岸星城房屋给乙方，房屋成交价226万余元，孙某支付定金10万元。后因房屋涨价，周某不愿出售房屋，遂产生纠纷。孙某诉至法院，要求继续履行合同，协助办理房屋过户手续。
案件审理期间，周某、刘某认为周某擅自处置夫妻共有房屋，未经丈夫刘某同意，且刘某未在房屋买卖合同上签字，因而房屋买卖合同无效，要求驳回孙某诉请。
法院裁判理由：依据《<婚姻法>若干问题解释一》第十七条规定，即使孙某在签订合同时明知诉争房屋为夫妻共同财产，但签订合同之时周某代刘某签名，孙某有理由相信周某可以代表夫妻双方作出出卖诉争房屋的意思表示。因此，合同应当继续履行。但涉案房屋未办理房屋产权证，无法办理房屋变更登记，驳回部分诉讼请求。
（武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初2646号 、武汉市中级人民法院（2017）鄂01民终3222号）
笔者注：基于特殊身份关系，除非有充分证据，证明夫妻一方明确表示反对，亦或夫妻长期分居，才能证明属于擅自处分房屋。
5.亲属之间（非夫妻）共有房屋，部分共有人出售共有房屋
案例简介：吴某（母）与李某（女儿）系母子关系，李某长期在国外读书。2008年4月，吴某代李某向向河南某置业投资公司购买郑州市郑东新区房屋一栋，吴某交付了房款后，河南某置业投资公司交付房屋，但未办理房产证。2009年11月，吴某（甲方）与辛某（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定将吴某将郑州市郑州新区房屋一栋出售给辛某，待吴某取得办理房产证之后，办理更名过户手续。其后，吴某向辛某交付了房屋。2010年9月，吴某与李某取得《房屋所有权证》，二人为房屋共有人。2012年，辛某诉至法院，要求吴某与李某协助办理房产过户手续。
审理过程中，李某提起反诉，认为未经房产共有人同意出售房产，损害共有人利益，要求辛某返还房屋。
法院认为：依据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，处分共有不动产应当经占份额三分之二或全体共有人同意，约定除外。本案中，吴某处分涉案房屋没有经过共有人李某的同意，李某不同意处分涉案房屋，且在本案诉讼中提出反诉，主张辛某返还房屋，明确表示不同意协助过户。辛某主张继续履行合同办理过户的诉讼请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。李某系涉案房屋有共有人，不同意处分涉案房屋，吴某没有取得李某的同意将房屋交给辛某居住和使用，现李某主张辛某返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。
（郑州高新技术产业开发区人民法院（2012）开民初字第5027号、郑州市中级人民法院（2013）郑民四终字第2065号）
笔者注：对于亲属关系（非夫妻），部分共有人处分共有房屋，本人认为基于家庭生活上的紧密联系，对于不知晓、亦或明确反对处分房屋，负有举证责任。
经笔者查阅几百份共有产权房屋纠纷案例，大部分案件引起纠纷原因、事由及理由几乎相同。主要的原因依然是购房之时，购房者盲目相信了中介机构，没有查清房屋产情况，亦或未严格要求房屋出卖人出示委托代理手续。产权明晰，代理授权齐全应当是购房之时重中之重。
相关法条：
1.《中华人民共和国合同法》
第四十八条 ：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
2.《中华人民共和物权法》
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
3.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）
第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。