硬核福利|关于民宿，你想知道的一切都在这里
本文正文字数约6500字，阅读时常约15分。嫌长？那就直接拖到末尾看福利部分呀~
民宿，在多少人心里成为“向往的生活”的代名词。从最初出租自己家的房间，利用空间共享补贴家用，到后来独立品牌设计师、艺术家们这样有品位的自由职业者将经营民宿发展成兴趣爱好，到现在民宿完全变成一种产业，由专门的管理公司和团队经营管理，民宿的快速发展让越来越多人怀抱着对理想生活的憧憬跃跃欲试，也让越来越多个体和创业公司看到“有利可图”的空间。
然鹅，理想一定很丰满，现实也许很骨感。作为一个非专业民宿房东，我必须告诉你：想要依靠投资民宿，躺着赚钱，既不简单也不容易！
下面我将按照做民宿的前期准备、日常运营、宣传推广和投资回报四个部分来分析下为什么民宿没有你想象中那么好做。
1
前期准备指房源正式在平台上线、进入正常经营前的准备工作和状态，对于不同类型的房东它的长短周期差异很大。
比如，如果只是把自己家的房子进行简单装饰短租出去，前期准备的过程就很短，因为房源已经是既定的，只剩下包装的工作；但如果是想要通过收购房源来从事民宿行业，这个过程就会包括选址、定位、装修等步骤，从而变的周期长、投入大，因而前期的准备工作也就越发重要，甚至成为了决定民宿做与不做、成与败的关键。
在这篇文章里，我将尝试从第二种情况来进行更全面的分析。
在之前《一个月成为超赞房东，我的秘诀是...》这篇文章里，当我谈到我的民宿可以成功的原因时，列举的第一点便是 Location！开民宿和开酒店、开商铺本质上一样，选对合适的位置真的太重要了，因为选址很大程度上决定了民宿的定位。
大部分城市各个分布区域的功能是相对单一而显著的，这是很容易被标签化的。以广州为例，大部分游客会涉及到的主城区按照我的理解可以这样划分：
荔湾区、越秀区：广州老城区、西关大屋、步行街、骑楼、地道传统的广式生活
天河区：CBD、一线城市繁华夜景、潮流时尚、摩天大楼、广州塔、珠江新城
海珠区：生活区、接地气、各式小吃、物价低廉
番禺区：长隆
如果选在荔湾、越秀经营民宿，那么民宿类型基本可以锁定为传统社区中的老房子，主流客人会是背包客、纯粹的旅游者；如果选在天河经营民宿，那么民宿类型很大程度上为高档小区中的高层公寓，主流客人会是商务客、首次来广州的旅游者。
确定民宿的类型其实正是在做民宿定位，包括确定目标客户群体，这一切都从最初的选址已经开始。
房源个性是房源主要的卖点，主要通过装修风格来体现。复古风、工业风、小清新，究竟什么样的装修风格更合适呢？在考虑这个问题之前，我们先来想一个问题：是什么决定了民宿的装修风格？
当然，房源本身的状况会对此有很大影响，譬如有历史的老房子应该尽最大可能保留老房子中原本的风格和老物件。但除此之外，如果需要对一般居民楼内的房源进行重新风格设计，决定设计风格的应该是用户。
既然房子是给客人住的，那么以客户的喜好进行房源设计是绝对有理由获得青睐的。客人喜欢什么样的房源？这就需要做一个简易的用户画像分析。女性和男性的偏爱点必然是不同的，年轻学生和家庭游客的诉求点也是不一样的，外国客人和国内游客的接受度也是有区别的。
那么问题来了，如何确定客户类型呢？其实在最初的选址时已经很大程度上帮你明确了。
在最初寻找房源时，大部分情况是直接与房东签订租赁合同，但随着民宿市场的发展，也有可能面临直接接手二手转让的民宿，无论一手房源还是二手转让，都有许多事项需要考虑，而二手转让的房源需要考虑的问题更为复杂。
前面已经讨论过选址的重要性，这里就在细化到需要考虑房源具体的位置。
是否靠近地铁（公交站）是首先要考虑的，交通是否便利不仅是房源的重要卖点，而且会很大程度上影响客人的入住体验。
其次是是否靠近旅游吸引物，比如著名景点、商业步行街、游乐园、美食街等。如果房源专门针对观光类游客，这一点尤为重要，在许多平台提供的范围搜索功能的帮助下也会极大提升流量的导入。
这里分两种情况，一是房源本身条件差，尤其是老城区的老房子，一定需要硬装和重新设计改造的情况下，可以和房东达成协议，通过帮其装修和维护，来拿到更低的租金。这种情况，通常需要签订较长时间的合同，以防房东中途回收。但长期合同其实对我们自己也是一种限制，如因特殊情况无法继续经营，前期的投入有损失的可能性。
二是不打算投入大量资本用于前期改造，想要尽快进入民宿运营。这种情况不要追求房租最低，而是性价比最高。
我的建议是：在地理位置、房间内部装饰、楼层（是否有电梯）等这些影响房价的因素中，确保所有因素没有致命伤，再确保至少一个最优作为主打卖点，排除所有不符合条件的房源，然后就可以在符合条件的房源中挑选价格最低的那个。
房东是否同意用他的房子做民宿是非常重要也必须考虑的一点。这在前期与房东沟通的过程中可以逐步试探，如果房东明确表示非常反对，那么无论房源本身多好都不要租，因为对做民宿非常介意的房东很大可能性会把“禁止其他用途”写到合同中，有权随时收回房子。
如果房东并未明确表示反对，处理的情况可以很灵活。我建议提前跟房东讲清楚，这样可以杜绝后患。如果实在不想让房东知道，除非是房东很少在房源周边出现、周围也不存在强联系性社区的情况，否则被房东发现的几率也非常高。
如果是老式小区，那些早起早睡的爷爷奶奶大爷大妈是否会对大量陌生人出入产生怀疑和反感？如果是新式小区，是否在入口处有保安拦截？邻居是否对民宿经营十分反感，并会导致举报行为？这些都是会影响民宿稳定经营的不确定因素，需要提前做好准备（如维护好邻里关系、与小区安保人员进行疏通等）。
如果是前期经过硬装，或经营良好、积攒好评较多的房源的转让费相对较高，投入前需要慎重考虑，除非是预计长期做民宿，否则短期很难将转让费回收。
转让原因是准备接手二手房源前，需要了解的核心点。如果一套房源经营状况特别好，又没有其他突发因素影响，那么现经营者为什么要出手呢？
现经营者急需转让大体有以下几种原因：
经营民宿被房东发现，责令停止经营；
经营民宿被举报，责令停止经营；
民宿经营状况不良，入不敷出或收益过低；
投资人撤资或经营者因个人原因无法继续经营。
因前两种原因转让的房源是绝对不能接手的，因个人原因无法经营的情况还需具体考察民宿经营状况，这点在下面具体展开。
考察民宿经营状况，除了跟现经营者沟通外，更要在各平台查看房源的价格设定、评论情况；实地考察房源位置、交通、周边环境，以及了解该区域民宿平均房价、出租率、淡旺季影响等情况。
2
如果顺利经过前期的准备，那么恭喜你可以进入到正式的民宿经营环节了。越来越多人将经营民宿从副业发展成主业，兼职发展成全职，印证了民宿经营的魅力所在，这看似简单的日常打理，其实包涵了许多需要考虑的问题和经营技巧。
为什么把平台维护列在第一位？对于单体民宿而言，主要依靠在平台上线来导入流量，吸引预订，前期用户接触民宿的终端就在于平台上的展示，所以你说平台维护有多重要？
平台维护主要有以下几个方面：
1
如果在多个平台出租房源，那么一定要做好不同平台间的日历同步。民宿不同于酒店，房间具有唯一性，一旦发生超卖的情况，后果非常严重。
2
从事旅游行业需要对节假日有非常高的敏感度，所以尽量提前将节假日、周末等需要提高价格的日期提前标记出来，设定好相应价格。另外，价格可以适时调整，民宿是不可再生型产品，如遇到淡季或一段时间内空房率较高，则需要适当调低价格，减少损失。
3
不论你的房源介绍写的多清楚，也绝对会有客人单独发消息跟你确认，也会遇到客人有其他特殊情况跟你询问，尽量第一时间回复客人，你不回复他的时候也许这个潜在客户已经和其他房东聊起了天。
4
平台上关于房源的介绍、包括照片等信息都不是一蹴而就的。随着经营，房源内可能添置了更多家居用品和摆设，之前着急上线并没有好好拍照片，你又发现了其他的房源卖点，这些都可以及时更新上去，让客人了解最新的房源状态。
做民宿，卖点无非两种类型：一是房源本身的特色，比如百年老宅、设计师工作室；二是服务特色。
单独将服务特色列出来有三个原因：一是因为在我的观念里，服务是人提供的，更有温度，远比硬件更重要；二是因为房源本身的特性是我们很少能控制的因素，但即使是个体房东也可以做好服务，这是可控的；最后，相比于容易复制的装修风格，服务的不可替代性更强，是形成差异性的根本。
举个简单的例子：比如接待客人时，是安装密码锁让客人自主入住还是亲自接待客人时交付钥匙？
两种方式各有利弊，密码锁的形式适合公寓类让客人根据定位方便找到的房源，房东与房客的交流几乎全依赖线上，可以更灵活的管理自己的时间，管理公司基本上都采取这种形式。
现在在国内，能够亲自接待客人的房东已经不多见啦，但是从我个人的经验而言，那种亲自去车站接你，把你带到房子里介绍关于这个街区、这个房子的故事，甚至亲自准备一碗热腾腾的面，这样的体验绝对更暖心、令人印象更深刻，虽然这也要耗费房东更多的时间和精力，但最初怀抱着梦想做房东不正是因为能在与人接触的过程中遇见有意思的人吗？
提供什么样的服务，利用服务打造什么类型的卖点，这需要在进入经营阶段前就提前设计规划好，在经营过程中可以逐步调整和完善，最终会体现在房客的评价以及后续房源受欢迎的程度上。
民宿每个月固定的支出除了房租和物业管理费，就是水电煤气费，虽然这是很容易忽略的“零头”，但精明的民宿主知道，其实这些“零头”真的可以多的吓人。
举个例子，最近听说广州一套3室一厅的高层公寓，在淡季时平均每个月水电费达到800块，这若在炎炎夏日，必然至少翻倍，如果一套房源可以有5000块左右的收益，但水电费就要占到近一半，真是会大大降低净收益。
除此之外，洗漱用品和布草也是消耗品，如果是公司化经营，做好这方面的管控是非常必要的。
清洁问题需要重点考虑的原因在于：其一，清洁其实是很大一部分支出，无论是自己做还是外包；其二，房间的整洁度是最基础也是给客人呈现的最直观的关于民宿的状态，所以对清洁的质量是需要严格把控的。
对于大部分兼职房东，亲自清扫的时间成本往往不如雇佣专业的清洁阿姨，但外包的成本又着实不低。对于专门的管理公司，或许雇佣一个全职的清洁阿姨（包月）会比按次清洁更划算，但淡季或出租率不高时，又似乎更亏。
选择何种清洁方式，是需要根据淡旺季、房源的出租率等综合考虑，也可以在不同时期采取不同的方式，通过合理安排使清洁成本的支出最小化。
3
微信公众平台有一句宣传语，我觉得讲出了我的心声：再小的个体，也有自己的品牌。其实民宿也是一样，无论是只出租一个房间，还是形成连锁化经营的规模，都可以宣传和推广自己的民宿产品和品牌。
再谈具体的平台前，让我们先来看看民宿平台究竟是怎么产生的。
宣传自己的品牌最好的方式当然是用官网，不过民宿整体上规模过小，尤其最开始都是独立房东经营，民宿主们没有精力也完全没有必要为自己的一间房做个网站，那么如何让旅行者知道我有一套房子在出租呢？
于是，民宿平台产生了！这是一个聚合性的网站，房东们通过上传自己房源的信息，将出租房源的信息发布出去；而对于旅行者而言，不仅有了供给方提供的资讯，也可以在海量信息中进行筛选、比较。
平台的产生，是基于供给和需求双方的需要，既对双方互惠互利，又可以起到规范行业的作用，真是很了不起的商业模式呢！
当然，既然是商业，平台就要有盈利模式，最主要的收入来源就是佣金。目前无论是成熟的OTA平台还是仍在发展中的民宿平台，佣金都是向供给方收取的。所以，平台选择的第一个考虑要素就是——佣金。
不同平台的佣金不同，从房东的角度自然是佣金越低越好。不过，低必然有低的原因，那就要全面了解，佣金低的原因是平台刚刚起步想通过低佣金扩充房源数量，还是平台本身影响力小、能带来的流量少，或者是平台所能提供的其他服务没有那么全面、及时？
第二个需要考虑的因素其实是上面刚刚提到过的——平台影响力，这包括平台的知名度、用户体量等等，通常来说越大的平台可能带来的订单就越多。
第三个需要考虑的是平台带来的订单量。这和平台影响力很像，也有强关系，但并不完全相同。大平台内的房源多，竞争更大，而新生平台在初始阶段进驻的房源少，很可能你的房源在上面就显得独树一帜，或是成为了这个平台的主推房源，因此获得了更多的流量，订单量说不定比大平台的还多。
第四，但是在我看来非常重要的一点是平台客人的质量。每个平台有自己的调性，客户群体的画像也相对统一。比如在民宿平台里，Airbnb 的用户更多是外国旅行者、海归、留学生、旅游达人等收入水平较高、受教育程度高的人群，所以沟通上会更加愉快，他们对房子的维护也远比其他客人好。而有些平台的客人，可能对民宿的接受度并不高，仍然像以往住酒店一样住民宿，无论沟通还是后期清洁的成本都会高出很多。
综上，在平台选择的问题上，对于个体房东，我的建议是：1. 最初可以主流平台都尝试，经过一段时间后，如果某一两个平台的订单量已经占到总量的绝对多数，那就专心运营这一两个平台即可。
2. 在各平台佣金相差不大的情况下，选择客人质量较高的平台，尽管佣金略高一些。我始终认为做民宿应该是令人愉快的事业，在利益之外，无论个体还是公司都或多或少是对经营民宿本身充满热忱的。那么在基本盈利可以保障的前提下，何必为了追求更高的利润，而强迫自己去接待不喜欢的客人？
现在，连锁化经营的民宿管理公司，已经具有非常强烈的品牌宣传和推广的意识，通过做自己的公众号，甚至网站、APP，逐渐向平台的方向转型，为自己的民宿产品导入更多的流量。
事实上，即使是单体房东，也可以根据自己房源的特色，结合不同的新媒体来做宣传和推广的活动。最简单基础的，是利用好自己的社交平台，比如微信、微博、小红书，在记录生活的同时完全可以起到宣传自己和民宿的作用。
对于管理公司，可以通过免费入住等形式，邀请旅行领域KOL来做宣传，网红经济对民宿推广的力量不容小觑。甚至和其他的平台和品牌合作，增强自己的知名度和影响力。
现在民宿做推广的手段和形式越来越多，但核心有两点：一是推广活动一定要结合民宿本身的特点实际情况，越是体量大的民宿可以玩的花样就越多；二是一定要不断创新。一方面，总是走其他人走过的路就永远只能是追随者；退一步讲，即使不和竞争者比较，总是同样的内容也会让人审美疲劳。
4
关于投资回报的部分，对于管理公司而言，肯定是有专门的统计和预测的，这里也不谈技术问题，只讲讲能在经营模式中将受益最大化的一些途径。
一套装修具有独特风格的房源，除了房费外，最主要的收入来源可能就是场地租赁。
在广州，我认识东山的一位民宿主，他改造了一套百年洋房，无论内部装饰还是外部庭院都极具特色，吸引了大量摄影师和专业模特，甚至有剧组去拍摄，每个月的场地租赁费绝对比他出租房源的费用要多。
如果是一整套大房源，有一个空间宽敞的开放式厨房，那么在房源内开设厨艺课再适合不过。即使只有一个可以容纳几个人的客厅，也可以开展手工体验。我认识一位房东，将自己家的厨房改造成一个工作室，定期举办木制品、皮具的手工课程，收入上似乎也比房费更客观。
当然，体验活动的开展要结合民宿主自身的特长，但如果是自由职业者不妨考虑下这个途径，也许还能探索出自己从未发现过的潜能，开展一番新事业，哈哈！
民宿经营的主要内容就写到这里。下面开启福利环节：
在文章末尾，我提到可以开展体验活动来增加房源收益，很多人或许以为必须有房源或场地才能开展体验活动，但其实体验的形式可以比大家想象的更灵活！
举个栗子🌰：
目前我在广州开展的三项体验活动分别是：吃早茶、涮火锅和夜间小吃探秘。（吃货的本质暴露无遗！）
👇欢迎大家去Airbnb广州体验板块首页预订呀~👇
除了养生火锅是在家里举行，早茶活动和夜间小吃探秘活动都没有固定场地。
体验活动的开展自然是需要有一定专业性，但是它的门槛却不高，无论有什么样的技能和特长，甚至是兴趣，都可以拿出来和感兴趣的人一起分享。即使你的专长是“搜寻美食”，你也可以通过开展体验活动既品尝美食，又认识有意思的人，何乐而不为？
说了这么多体验相关的话题，这期推文的福利也围绕体验和民宿：
1. 你认识哪些在广州生活且有潜力成为体验达人的小伙伴？你自己有哪些专长可以开展体验活动？无论你现在是否有明确的想法，有兴趣就欢迎推荐你的小伙伴或者自荐哦！
2. 你认为在广州有哪些值得开展的体验活动？不管你的想法有多稀奇古怪，我都想听！
3. 硬核问题：你知道广州有哪些正在出租或出售的适合做民宿的独栋建筑？欢迎推荐！（推荐成功更有丰厚奖励呢~）
我知道这次的问题回答难度不低，所以福利也相当有诚意：
👇这家民宿，是我最近一段时间最中意的。
上面3个问题中，只要留言回复任意一个，有价值的优秀内容即有机会获得2晚免费的民宿体验。