谭浩俊：疯狂之后，楼市风险暗潮涌动

国家统计局最新数据显示，今年1-5月份，房地产开发企业到位资金53681亿元，同比增长16.8%，增速与1-4月份持平。在其他资金中，定金及预收款14840亿元，增长35.2%；个人按揭贷款8838亿元，增长58.5%。

这也预示着，无论是开发商还是消费者，上半年的表现都是非常积极的，由给楼市带来了非常积极的效应，一度呈现十分火爆的迹象。然而，火热之后，多家机构的数据也显示，6月全国房价环比涨幅收窄，一定程度上，又反映出下半年楼市的格局。更重要的，支撑房企拿地甚至争做“地王”的开发贷，也开始逐步收紧了。

银行为什么要收紧开发贷，道理很简单，就是对市场前景不看好。至少，对当前楼市的前景不看好。要知道，上半年楼市所以出现火爆现象，最主要是一线城市和部分二线城市出现了意想不到的房价快速上涨，如深圳、上海、南京、苏州等地。相反，具有很重去库存压力的三、四线城市，仍处于低迷状态。即便有所反应，也是一、二线城市楼市疯狂的边际效应，而非自身出现松动现象。

随着一、二线城市逐步出台调控政策，遏制房价上涨，一、二线城市楼市的火爆现象也逐步消失，房价趋于稳定，并出现了一定幅度的下降。自然，开发商拿地的热情也就会出现减弱。一旦开发商拿地的热情减弱了，银行对开发商的“信任度”就会下降，开发贷也就会越来越紧。开发贷收紧了，风险也就有可能暗潮涌动了。因为，从上半年的实际情况来看，一、二线城市楼市的疯狂，很大程度上与银行不顾一切的支持是分不开的。甚至有报道称，一些银行为了给开发商贷款，可以做赔本买卖。

这样的结果，传导到消费者身上，刚刚冒出来的购房热情，可能又会受到极大影响。包括刚需在内的消费者，都可能重新回到等待观望的状态。尤其是三、四线城市，原本指望一、二线城市的火爆，能够对三、四线城市的购房热情产生一些积极影响。从现在的情况来看，至少下半年没有指望了。

很显然，对上半年疯狂拿地的开发商，会不会因为开发贷收紧而出现风险，值得关注。要知道，除极少数实力超强的开发商之外，其他开发商都是依靠银行的支持才获得拿地的条件的，有拿地的动力的。现在，开发贷收紧了，按照一些开发商的实际能力，就将面临资金链紧绷的现象。尤其是土地价格脱离实际的地块，会不会因没有开发能力而出现风险，包括后续资金跟不上，无钱开发、无力偿还到期贷款等，也是一个需要认真的问题。

好在今年上半年的拿地热潮，主要发生在央企或少数大房企身上，且维持的时间不是很长。否则，风险会更大。即便如此，随着央企整合力度不断加大，相关央企整合以后，会不会对发展战略做出调整，对被整合央企新拿的土地作放弃处理，也是一个需要关注的问题。

而真正令人担心的，还是三、四线城市的去库存。如果说上半年房地产市场的火热，还让我们看到了一丝去库存的希望的话，在接下来的时间里，三、四线城市的去库存压力可能会更大。尽管相当一部分地区启动了鼓励农民进城买房的政策。毕竟这样的政策有治标不治本、且给未来发展填堵的嫌疑，能否对三、四线城市的去库存起到积极的作用，也需要观察。就算能够推动三、四线城市的去库存，那由此带来的就业、社会保障、医疗保障、教育等方面的问题，又有可能成为三、四线城市的新的短板。由房地产风险转化成社会发展短板，对城市来说，效果没有多大区别。因此，鼓励农民进城买房，也是一种利弊同在、弊可能更大的手段。

从总体上讲，上半年楼市的火爆结束以后，接下来可能出现的现象，除市场会继续低迷之外，就是风险的暗潮涌动。而这次的风险，一、二线城市主要是高价拿地、争当地王的开发商，三四线城市则继续是高库存。如何防范，需要引起管理层的重视。