终极编：民法典草案物权编将对你的财富产生什么影响？
本文是财富传承君之道的第110期文章
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【前情提要】
2018年8月27日，民法典各分编（草案）提请十三届全国人大常委会第五次会议审议，此为民法典编纂工作的重要环节。本团队已发布系列文章对民法典草案各分编对目前法律规定的修改及亮点进行剖析和解读，请关注本公众号获取。
本团队前期已经发布的继承编、人格权编、合同编和侵权责任编的解读文章如下（点击文章标题，可自动跳转至原文）：
民法典草案的第一编-物权（以下简称“草案物权编”）的主要亮点体现在以下几点。
一、新增居住权章
草案物权编最大的亮点在于新增了居住权、并设专章对居住权涉及到的问题进行了明确规定。主要内容如下：
（一）明确居住权的内容
居住权是指为满足生活居住的需要，对他人的住宅享有占有、使用的权利。
（二）明确居住权的设立条件
1.设立形式：需通过书面合同或遗嘱形式设立居住权
2.居住权的设立时间：设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
3.居住权的消灭时间：居住权人死亡时消灭，但当事人另有约定的除外。
（三）明确居住权的人身专属性
居住权仅可为权利人个人享有，不得转让、继承。居住权涉及的住宅除当事人另有约定的以外，不得另行出租。
在《物权法》制定之时，即有学者提出，鉴于我国老龄化问题日趋严重，为缓解养老问题，为照顾老人的保姆而设立居住权尤为重要，但当时未被采纳。草案中再次加入居住权，不失为解决养老问题的一种途径，而且不仅可解决前述提及的保姆的居住问题，亦可解决再婚老年人（如再婚丈夫拟将其房产的所有权给其与前妻所生的儿女，但又希望保障再婚妻在世期间的居住权益）、同居但未登记结婚的老年人等居住问题。
但草案物权编中对居住权的规定不够细化，如其与所有权的关系为何？其与租赁权的区别为何？设立居住权后， 房产是否可被抵押及如抵押权人主张拍卖等，是否会影响居住权？以上问题均不明晰。
二、修改部分共有权相关制度
（一）扩展建筑物区分所有权中，业主共同决定事项和修改决定规则
从对比表格中可知，草案物权编对于业主共同决定事项和表决规则做出了如下改动：
1.融合了《物权法司法解释》中“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，但未包含“处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项”，倾向于认为此两项情形应当亦属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项；
2.在表决方式上进行了非常大幅度的改动：
（1）增加规定，要求参加表决的至少达到专有面积和人数占比2/3以上；
（2）表决的比例计算基准人数由“全体业主”改为“参加表决的业主”；
（3）对于表决比例进行了修改。
在目前的《物权法》规定下，因通过表决的比例计算基准人数为全体业主，实际上未参加表决的业主的意见直接视为不同意，而草案物权编则将其视为弃权，对于同意表决事项的业主而言更公平。
（二）增加建筑物区分所有权中，共有部分产生收益的分配
草案物权编增加了建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
（三）增加物业服务企业的答复义务
草案物权编增加物业服务企业或者其他管理人应当及时答复业主对物业服务情况提出的质询。
（四）扩张共有物重大处分范围
（五）完善按份共有中优先购买制度
现行《物权法》中仅约定按份共有人可转让共有份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利，但未对此进行细化规定。草案物权编则增加了转让方的通知义务、其他共有人应当在合理期限内行权的义务，并且对于优先购买的比例进行了规定，增加了优先购买权制度的可操作性，具体增加规定如下：
三、修改物的归属相关制度
（一）加强对遗失物归国家所有的条件的限制
（二）增加加工物、附合物、混合物的归属的规定
现有规定中，对于加工物、附合物、混合物的归属并无明确的法律规定，仅规定了增添附属物中，附属物的处理方式，但附属物的内涵则不明确。草案物权编则同时确认了加工物、附合物、混合物的归属的判定方式，并且确认了充分发挥物的效用及保护无过错的当事人的原则。对于当事人之间的权利义务分配得更为合理。
四、修改建设用地使用权相关制度
（一）体现节约资源、保护生态环境原则
草案物权编顺应《民法总则》第九条确定的原则：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。”在第一百三十九条中规定：“设立建设用地使用权应当符合节约资源、保护生态环境的要求，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已设立的用益物权。”体现了节约资源、保护生态环境的原则。
（二）增加建设用地使用权出让合同的一般包括条款
草案物权编对于建设用地使用权出让合同的一般包括条款增加了规划条件，更契合《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条确认的先规划、后出让的规定。
五、修改抵押权相关制度
（一）将海域使用权纳入抵押物的范围
以海域使用权作为抵押物设立抵押权的，自登记时设立。
（二）修改生产设备等的抵押权设立条件
根据现有规定，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押的，应当向工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立。草案物权编则将该规定删除，不再要求必须办理登记，因此应当适用一般动产的规定，即抵押权自抵押合同生效时设立，但如未经登记，不得对抗善意第三人。
（三）调整抵押权与租赁权之间的关系
整体而言，对于抵押权方和租赁方的要求都更为严格，各方当事人需要重点留意相关权利的设置。
（四）修改抵押财产转让制度
根据现有法律的规定，抵押期间抵押人拟转让抵押财产的，需要经抵押权人同意，否则不得转让，并且需要将所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。而草案则不要求经得抵押权人同意，仅需通知即可；抵押财产转让的，抵押权不受影响，但如抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以要求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
此项修改将使得抵押财产的流通更为便捷，但对于抵押权人而言，其权益保护并不如现有规定周全。
（五）细化担保物权的清偿顺序
1. 删除登记的抵押权中，顺序相同的，按照债权比例清偿的规定。此项修改可能是基于实践中对于登记的顺序将具体到时分，不存在顺序相同的可能。
2. 明确其他担保物权的清偿顺序参照抵押权的规定。同一财产设立同时设立抵押权和质权的，亦按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。
3. 明确动产抵押中，交付的特殊对抗作用：动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权优先于其他担保物权受偿，但留置权除外。
（六）调整最高额抵押中担保的债权确定的情形
将抵押财产被查封、抵押调整为抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押，更有利于保护抵押权人的利益。
六、修改权利质权相关制度
（一）增加可出质的权利
在现有基础上，增加取得不动产收益的权利，作为可出质的权利之一。
（二）调整质权设立条件
不再要求质权设立需订立书面合同。
七、其他修改内容
（一）增加的内容
1.对于不动产登记信息，增加申请查询、复制的利害关系人不得非法使用、公开权利人的登记资料。
2.增加集体成员有权查阅、复制与集体财产的状况相关的资料的规定。
（二）调整表述的内容
1.修改简易交付、指示交付中对于权利人、第三人占有表述
2.扩展物权保护的方式
3.根据《民法总则》对法人的分类，更新草案物权编中的相关约定
草案第六十四条将《物权法》第六十八条规定的“企业法人”修改为“营利法人”。
草案第六十五条将《物权法》第六十九条规定的“社会团队”改为“社会团体法人、捐助法人”。
（三）删除的内容
1.因草案物权编与《民法总则》的衔接而删除的内容
因《物权法》中原部分规定体现在《民法总则》中，因此草案物权编将其删除，例如物的种类、物权的定义、物权的种类等。
2.删除因受遗赠取得物权的，自受遗赠开始时发生效力
草案物权编不仅增加了居住权，而且对于共有权制度进行了重大修改，对于担保物权各方当事人的权利义务进行了细微调整，并体现了与《民法总则》的衔接。但其中仍有部分约定不够详尽，本团队将关注后续修改内容，届时再与各位读者共同探讨。
截至本文，本团队对草案的六分编均进行了详细的解读，读者可点击下列链接获取：（点击文章标题即可自动跳转至原文），或关注本公众号获取系列文章。
声明：
1.民法典草案仍处于探讨阶段，暂未正式颁布或生效；
2.本文仅作探讨之用。