壹府澜庭报价6万 ，周浦二手房东还绷得住吗？明天华城挂牌7万还有底气吗？

周浦是2020年涨幅最高的区域之一，标杆小区年初成交价仅4.4-4.9万/平，年末已经逼近7万。
虽然价格中有一些非理性成分（业主抱团涨价），周浦最近利好不断却是事实。二手价格已经天翻地覆，新房备案价却与去年持平，想不火都难。
01
环二不止一次提过一个观点：我们选择的不是区域，而是时间点。

买在哪不重要，重要的是什么时候买。

很显然，这几年是“南汇时代”，即，浦东整体向南发展。
浦东新区的成功举世公认，开发前GDP仅占上海7%，2019年占比已经超过三分之一，为上海近30年发展立下了汗马功劳。
不过浦东超过一万亿的GDP基本由四大中心创造：陆家嘴、张江、金桥、外高桥，这四个中心区域也是原浦东新区主体部分。
在四个片区进入成熟期时，浦东新区与南汇区合并，从此开启南下之路。
南下之路第一个钻石地段是前滩，分担了陆家嘴部分职能；
张江南扩至孙桥、周浦，正式进入南汇地界；
金桥、外高桥部分职能转移至临港，比如高端装备制造、工业互联网等行业。
为了配合南下，浦东也在解决缺少铁路的硬伤，打造新的高铁、机场换乘枢纽——上海东站的开发正是基于这个背景。
当然开发南汇，并不意味着放弃原浦东新区，而是金桥等区域已经进入产业转型时期。
作为“产业园”形态的新城，金桥已经走过成熟期，不过问题也接踵而至：
区域内缺少商务办公氛围，大量优质研发企业产生的商务需求如何释放？壳牌将研发外的其他职能搬迁至大虹桥是否与此有关？
产业区接近成熟，原先补贴政策已经消失，租金却水涨船高，企业成本持续增加如何解决？
当然高层看得比我们远：

金桥、张江副中心早已着手规划。

几十栋高楼大厦释放商务需求，商业、娱乐氛围增加，部分产业离去时有足够的基础吸收更高级产业入驻。
这个过程对金桥、张江来讲是阵痛，对广大南汇地区来讲是机会，对浦东区政府来讲是：

肉烂在锅里。

02
而周浦，正处于浦东南部城市化边缘，就像火山、地震常发生于板块交界处一样，城乡交界处也是最活跃的地带。
周浦向西北看，成片的建成区；
周浦向东南看，仍是一片原野。
在这个背景下，周浦新房自然开一个火一个。然而壹府澜庭弃之不用，另辟蹊径，非得蹭“金色中环”的热点。
你一个外环外项目，跟人家中环有什么关系？
而且“金色中环”概念刚被提出，自己尚漂浮在云端，到底能带来多少流量？壹号作品就更荒谬，好歹尊重一下御桥的业主好吗？
所以壹府澜庭关注度是高，不过与金色中环无关。遗憾的是，壹府澜庭并不在周浦核心居住区，沪南公路以西大片区域处于待开发状态。
东部的产业区正是张江南扩范围，这里将建成以生物医药为主的产业群，作为领头羊上海交大医学院已经在此布局。
到这里周浦的整体规划已经很明朗，核心区域仍然是年家浜路、沪南公路、周祝公路、康沈路围合部分，东侧是产业引擎，西侧是居住拓展用地。
想想之前世茂云图、保利颂、仁恒珊瑚世纪的开发，也是当局提前布的几步棋。
直到后来《周浦02单元》调整为《周浦镇西社区PDP0-1001单元》，大家才慢慢看清。
周浦镇西社区PDP0-1001单元控详规划
壹府澜庭并不是个例，而是与仁恒珊瑚世纪一道组成西社区，所以地段上几个小区差距并不明显。
既然是周浦西社区，东侧的小区距离核心区就有一定优势，到万达以及地铁站壹府澜庭都要近一些。
跨过保障房，在小区北门出发，到地铁站大约1.2公里。不过北门出去是公墓，可能有些居民选择南门。
南门绕过去，将超过1.5公里，步行也不太现实。不过仁恒珊瑚世纪超过2公里。
距离地铁站近意味着距离万达较近，而且壹府澜庭出北门就是永乐广场，而仁恒的商业配套还不知道在哪。
不过这个永乐广场之前定位于周边动迁房客群，业态较为低端，大部分业主估计也就过来打个牙祭。日常购物还是会去市区或者万达。
永乐广场打折出售的衣服
教育方面，壹府澜庭西侧小学尚未确定，业主仍可以充满期待。不过东侧就是著名“菜中”吴迅中学，不知道学区新政会有多大利好。
03
环二调研时，销售无比坦诚的道出了项目临近公墓的硬伤，也成功的通过话术降低了影响。
其实销售很清楚大部分网友都已经有所了解。
2017年保利熙悦开盘时，微信公众号生态并未养成，大部分网友通过搜房网等平台了解信息，当时临近公墓这样的硬伤大部分购房者并不知晓——销售也就能遮掩就遮掩了。
还是要感谢互联网。
“墓景房”到底能不能买，这个问题持续困扰着我们。这个问题的关键不在于你是否在意，而是以后出手时你的买家是否在意。
公墓不可怕，可怕的是共识。

当大部分人都在意时，你的不在意毫无意义。

就好像高压线一样，所有工科生应该都知道，高压线并不会对身体构成影响，但是大部分人还是不敢买：

你能保证你的买家也是工科生吗？

不过也有些房子基本不受影响，比如宝兴殡仪馆附近新房、龙华烈士陵园附近的房子，因为这里不缺客群。
硬伤对房子的影响是交易周期，不是交易价格。只要房子足够稀缺，就不会存在实质影响。
所以结合浦东向南发展、周浦融入主城区的趋势，公墓的影响将持续走弱。
真正造成较大影响的是社区氛围。对居住体验的影响环二提过多次，而且随着地段固化，影响将持续扩大。
壹府澜庭被养老院、公墓、商业、保障房、学校包围，居住氛围确实难说完美。
相比之下，仁恒珊瑚世纪要优越一些。这里有成片的优质商品房，而且大部分小区都已入驻。
仁恒珊瑚世纪周边环境
04
当然最让人失望的是项目品质。
其实现在的新房，去不去售楼处意义已经不大，摸清楚周边情况、网上看看户型图就可以做决定了——品质、质量上已经没有太大差异。
没办法，限价的背景下，大家都在寻找品质、质量双重下限。
做高低配提高利润率无可厚非，问题的关键是容积率，容积率2.0仍然做高低配就有些过分。
容积率固定，项目能有多少可售面积就已确定，部分产品做成别墅，提高可售单价，就成了开发商提升利润率的不二法门。
高层住宅卖6.3万维持不亏，别墅卖7万就有利润空间。
当然成本都由业主来背：买别墅的，图个清净，其实容积率2.0的情况下，怎么可能清净；
买高层的，图的是小区视野开阔，但是别墅占用了大量土地，楼间距只能被迫收缩。
侧面看一下，高层楼间距不足30米，东西向楼距不足15米，意味着第二排起，采光极差。
更不用说大面积绿化、大面积水景，因为别墅存在，能留有一些儿童娱乐区就算不错了。
想想明天华城，小区全部设计为高层住宅，节约的土地面积做成大型人工湖气势恢宏。晚上在湖边散散步、钓钓鱼，这才是中产社区应该有的样子。
明天华城的湖景
时代不同，装修标准、车位比等硬指标新房确实比二手房有一定优势，整体小区设计却在下滑。

其实，一些项目根本没有设计。

另一个体现开发商迅速出清套现走人的是户型设计，87平三房，已经将总价压缩到极致。
壹府澜庭87平三房
仁恒珊瑚世纪同样是中产社区，89平做了两房、100平才出现三房，小区定位仍然是要高出一档。
仁恒珊瑚世纪89平两房
壹府澜庭98平三房两卫、113平三房两卫中规中矩，动静分区却没有做到南北通透。
没办法，两梯四户，中间有消防连廊。
98平三房
113平三房
当然对于刚需客群来讲，降低上车门槛，可能也是一种功德。
05
无论如何，项目日清。
二手房挂牌价已经超过7万，650万只能买两房；新房开盘价6.5万，500万就可以上车三房，这种情况下市场如何保持理智？
品质问题、环境问题，都不再成为问题。
不过据说明天华城业主开始绷不住了，贝壳上挂牌房源已经超过20套，如果明天华城降回合理区间，你们会如何选择？
明天华城周边环境
壹府澜庭周边环境
不过明天华城即将不再是周浦中心，中产社区一定是紧随产业，当周浦东产业落地，中心一定东移。
即，周浦东是以后的张江，周浦西依旧是周浦。
所以如果你上车不了新房、下不去手明天华城，不妨到周浦东附近看看？
以上为正文
编辑/环线咨询
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