警惕那些高呼转型的房地产公司

今天早上最重要的地产新闻是：1月百强房企中有超3成房企的权益销售金额同比下滑。特别是在目前房企在售项目个数相比去年大幅提升的情况下，整体的销售表现仍不尽如人意。在这些房企中，有13家房企的权益销售金额降幅超30%，22家房企的降幅在30%以内。

碧桂园公告显示：1月合同销售金额330.7亿元，这较去年同期（约691.6亿元）大幅下滑52.2%。

同期，万科合同销售金额488.8亿元，同比减少28.1%；恒大为431.7亿元，下滑32.9%。

为什么会这样？无非是以下几个原因：

调控政策未显著松动，随着调控时间拉长，购买力明显疲软；

货币政策虽有松动，但是对楼市利好有限，更多利好小微企业；

年度出生人口数据严重下滑，影响了炒作的信心；

诸多行业收入欠佳，刚需和改善型需求入市步伐放缓……

其他原因，欢迎补充。

当然，即使是面对这样的局面，我反复强调：只要领导想稳房价，还是有可能做到的，前提是与美国的贸易谈判往好的方向转化。

对于风光太多年的房地产企业来说，自然有极强的求生欲，所以纷纷转型：万达转型之决绝自不待言，万科转型致力成为国内领先的城乡建设与生活服务商，恒大除了恒大童世界和恒大足球、恒大健康产业，还有代表未来方向的人工智能的高科技产业，碧桂园相对温和，发力长租公寓、现代农业、机器人业务。

我直接抛出观点，这几个公司里面的转型，我只看好万科。另外，本文为独立写作，非万科投的软文广告，我先申明一下。

恒大碧桂园都赌得很大

万达的问题不想说得太细，就说点表面的：没有足以支撑转型的人才。我倒是很看好王思聪，不拘一格，自有想法，执行力也强，自己的项目做得不错，虽然在微博上过于活跃了一些，如果少说点八卦就更好了。老王有此子，当可以说后继有人。不要以为富二代都是废材，王思聪不是。

万达王健林

恒大的问题是不够专注，而且企业文化也未必跟得上产业扩张的方向。我此前写过文章夸许家印的一路向上，许老板是有真本事的，不能因为人家成了富人就嫉妒人家，这样会永远是穷人。

不过，许老板和贾会计打交道不太爽，恒大冰泉也没有做起来，现在准备进军新能源汽车，准备搞人工智能，虽然有钱好办事，只是恒大的准军事文化真的和高科技公司、互联网很搭吗？去看看那些成功的高科技公司或者说互联网公司，要么老大本身就懂技术，比如任正非、扎克伯格、马化腾以及谷歌的创始人，要么老大一直在做同一行业，并未真正跨界，即使有做延伸产品，也与主业有关，比如马云和刘强东。对于互联网、人工智能，我相信许老板不太可能有太深的认知，但他又是做最终决策的人。

恒大许家印

所以，恒大就是在下一盘棋，其实赌得很大。有没有可能杀出来？有可能。找到一个天才的经理人，放权给他，给股份给他，不能保证成功，但或可一搏。如果进军高科技，什么事情都是许老板说了算，我看希望不大。

碧桂园的问题大致差不多，也是跨界跨得太狠，基本等于赌博。碧桂园总部的墙壁上到处都是各种励志口号，厕所也有一些鸡血满满的口号，很大程度上就是一家销售力很强的营销公司，当然，这没什么不好。

在房子不愁卖的年代，在没有调控的年代，产品过得去，营销震天响，这是非常正确的策略，所以碧桂园的营销可以夺冠。

如果再加上和政府关系处理得好，那么，基本上就赢定了。

碧桂园杨国强

只是，如果碧桂园、恒大杀入机器人或者人工智能业务，恐怕就和地产的逻辑完全不一样了，无论是to C 还是 to B ,面对的都是非常挑剔的买家。你所卖的东西不能升值，也不是刚需，政府又不能帮你调控区域的原料总供应量，买家是真正的甲方。这个甲方只要不高兴，还可以直接甩开你，去采购海外产品。

换言之，转型的碧桂园、恒大以后面对的不仅仅是国内一流科技企业的火拼，还有国际一流科技企业的碾压，以恒大和碧桂园的企业发展路径来看，真的需要拼尽全力，而且未必能赢。你去看看号称进军新能源汽车的宝能姚老板的销售业绩就知道有多不容易了。

碧桂园的创始人杨国强在其总部附近有一块菜地，他经常在那里耕作，这也是碧桂园对现代农业情有独钟的重要原因吧。只是现代农业的水更深，从生产到销售都是坑，利润也未必有多好，我只能说老杨加油啊。

万科转型没有离开核心资源区

最后说重点，为什么看好万科的转型？

万科郁亮

万科转型并没有离开其核心资源区和核心能力圈太远。

其住宅地产仍然是主业，聚焦为普通人盖好房子。其余方向是万科物业、长租公寓、商业地产、物流地产、产业地产、冰雪度假、养老业务、万科教育。

绝大多数业务与地产有关，只不过很多业务都避开了受调控影响的商品房买卖领域。围绕核心资源布局，把核心资源和流量牢牢把握在手中，万科其实有点打造“闭环”的意思。

万科很清楚高科技非自己所长，所以其实已经准备好安心迎接未来的中高速增长，而非高速增长，万科在增长方面有危机感，所以大喊“活下去”，有平常心，所以还有“活得好，活得长”。

2014年万科物业的商企业务营业收入大约为1.50亿元，到2017年这部分业务的营业收入已达13.43亿元，增长近9倍。据说2018年全年，万科物业的商企业务将上升至18.28亿元。

长租公寓方面，1月31日，《2018中国长租公寓排行榜》正式发布，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列“2018房企长租公寓已拓房源排行榜”前三。

其余数据不再一一列举。

而且万科的品牌价值一直比较高，比起碧桂园的“土”以及恒大的“豪”，万科自有一点文人情怀，甚至在价值观上也高出其他土豪地产商一截，去看看万科总部的建筑风格就知道。

当然，也有人说万科近年来风格有所转变，这个，咱们没有实锤就不展开评论。

最后强调一句： 警惕那些高呼转型的房地产公司。