为什么苏州没有市中心

在苏州待久了,你会发现很难找到一座城市和它一样。

诚然每座城市的格局多少都会不一样,但苏州实在有点奇特。

如果你问苏州的市中心在哪

抱歉,我认为能被大多数人接受的标准答案还尚未出现

有意思的是,自从苏州中心开业之后,多少有点苏州市中心的意思了。

而它的位置也很奇妙,湖西,园区和姑苏区交汇的区域。

不禁让我想起一张让人印象深刻的照片。

从古城区向园区的的方向望去,江南的低矮建筑和现代的高楼交相辉映,一如苏州的城市格局。

苏州真有好房

别人不肯说的,我们说给你听。苏州买房路上的自己人。
19篇原创内容
公众号
“苏州,没有市中心的城市”

如何从本质上定义一座城市,那就是城市核心基本面——市中心。

但苏州从这个角度来说,是神奇的。

因为苏州,没有市中心。

从绝对的地理位置来讲,或者说从大部分人主流的认知来讲,

苏州的市中心,是姑苏区。

不过如果你第一次去姑苏区,大概率会和我的印象差不多:

“说这是四线小城市我都信”

苏州很大,当你发现周边楼房矮矮旧旧的,路窄车堵,人更多,那就到姑苏区了。

为什么会这样,其实源于这座城市的底层选择。

它选择保护这个从两千多年前就兴旺富饶的城市格局原貌,保护这座城市的核心文化并传承下去。

稍微了解苏州的朋友都知道,古城区是限高的。

1986年,苏州出台了改革开放后第一个总规——《苏州历史文化名城保护规划》,这时距浦东开发还有7年。

再然后2003年出台了新规,古城区所有建筑都被限高为24米。

北寺塔高约76米,有9层,3层的高度约为25米。

所以有了这样的一个说法:古城区所有建筑都不能高过这座塔的三层。

民间更倾向于直接说成:不能高于北寺塔。

在那样条条大路通罗马一切为建设让路的年代里,苏州选了最让人看不懂的那条,可以说深远的影响了苏州未来的城市格局。

喜欢就会放肆,但爱就是克制,城市亦是如此。

本质上,这就是苏州市中心对地产渴望的克制。克制的结果,是市中心2500年的姑苏古城总体得以留存。

姑苏古城平江图,2500年未变格局

于是我们看到了一个得以完整保留的,但不适合作为市中心发展的古城区。

“进击的一核四城”

所以苏州同时也非常明确自己城市的发展思路。

简答概括来说就是“一核四城”,保护古城,四周扩张。

也就是我们现在熟悉的几个新城:

苏州工业园区-综合商务城

吴中 吴江-湖新城

高新区-科技城

相城区-高铁新城

这一招非常高明,既保护了古城区,也囊括了苏州市区范围内的所有区域,让其他区域精准地找到自己的定位,百花齐放。

现在这些新城里又出现了更新的城,更新的城市规划。

不过这四大新城的底层核心依然还在。

▍苏州工业园区-综合商务城

如果剔除姑苏区豪宅化的因素,园区已经是苏州无可争议的房价高地。

图源克而瑞,苏州2021年2月商品住宅成交均价

这个和新家坡合作的特殊项目始于1994年,开始之初就彻底贯彻“规划大于市长”,当下几乎完全实现27年前的规划设计图。

园区呈现了苏州最现代和国际化的一面,干净漂亮。

CBD 外企 高新技术产业的中心职能被园区当然不让的承担了。

落位到地产上,湖西湖东,双湖、奥体,独墅湖……一套园区好房都可以称得上苏州这只股票中很优质的资产包。

在相当多的年轻人心中,园区和金鸡湖的“洋苏州”已经是他们的市中心了。

▍苏州高新区-生态科技城

和园区新加坡式规划不同,进入新区你将感受到一种典型的中国式开发区的氛围,更嘈杂更烟火,也更像中国城市。

狮山,靠着学区房目前唯一能和园区楼市相提并论的板块。

东有金鸡湖, 西有狮子山”的格局,将在狮山广场这个城市新地标建成后彻底落定。

不仅如此,新区孵化多年的科技城在大量高新产业不断加持下也开始奋起直追。加上最近备受关注的“太湖科学城”,也足见苏州对这片区域的重视和野心。

目前看来,东西发展(园区,姑苏,新区)的这条轴线

就是苏州的黄金轴线。

▍苏州吴中区、吴江区-太湖新城

作为南部吴中和吴江区合力重点打造的太湖新城,苏州湾的发展趋势也不容小觑。

从房价来看,太湖新城已成功成为区域天花板担当:

吴中唯一坐稳“3”字头的板块

吴江价格最高的板块

从规划来看,太湖新城在区域内也占去绝对优势,各类地标、产城体,未来的区域CBD。

▍苏州相城区-高铁新城

相城高铁新城,拥有一个没有机场城市的最大流量入口——苏州北站。

加上沪宁高速苏州出口,苏嘉杭高速出口,相城本质上是苏州交通流量走廊,长三角一体化进程中的核心交通枢纽。

就在最近,高铁新城的地位再一次被确定。

相城十四五规划明确了高铁新城为相城主中心的地位,高铁新城NO.1的位置坐稳了。

《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》中,更是多次提到相城,提到高铁新城。

虹桥商务区鸟瞰图

苏州高铁北站是距离上海虹桥枢纽最近的地市级高铁站,搭上了大虹桥的快车,虹桥-相城一体化发展的前景,可以预见。

经过这套城市格局的设计,你会发现:

苏州没有市中心,因为每一个区都有自己的中心。

园区:金鸡湖CBD

新区:狮山CBD

吴中吴江:苏州湾CBD

相城:高铁新城CBD

“中核”古城区就像中心塌陷的沙漏,形成苏州独特的沙漏形城市格局

(0)

相关推荐