3月土拍风起云涌，地王背后掩盖的重庆楼市真相
3月的重庆，连续拍出了多块高价土地，让一众开发商和中介沸腾不已。观望了许久的购房者们错愕不已，生怕房价再现前两年大幅上涨的场面，纷纷急着入市，楼盘排队购房的场面也再次出现。
悦来某楼盘开盘再现人山人海的场面。
3月份重庆楼市成交量有明显回升，数据来自克尔瑞。
重庆楼市，难道要变天了吗？
土地市场热火朝天
3月份重庆的土拍结果，北辰以10662元/平拿下中央公园地块创造区域新地王，水土板块也创下了6516元/平的新高，总计揽金68.65亿元。
数据来源自重庆公共资源交易网。
其实这并不是重庆的特例，而是近期部分二线城市土地热拍的一个缩影。在此之前，成都、沈阳等地也纷纷拍出新地王。
3月12日，成都德商以17200元/平的楼面价拿下金牛区新地王。
3月28日，龙湖在沈阳以18300元/平拍出新地王，值得注意的是沈阳的房价整体而言目前还低于重庆，根据冰山指数3月份二手房均价数据显示，重庆为12793元/平，沈阳为9739/平。
数据显示，3月份多个热点二线城市的土拍都热火朝天，高溢价地块成交数量增加十分明显。眼见地价飙升，股市陷入调整，之前那些卖房炒股的人们顿时彻夜难眠了。
以前的地王静悄悄
上一次重庆集中出现土拍地王，主要出现在2017年。随着当时的重庆楼市春季一波牛市行情，加之银行政策比较宽松，开发商信心满满集中入市。弹子石、冉家坝、礼嘉等区域纷纷创出片区土地价格新纪录。截止目前重庆主城区土拍的最高记录，仍然保持在11727元/平，大部分在北区。
各热点板块的地王集中出现在2017年，西永和茶园由于受到科学城规划及东站建设等利好影响，最高土拍记录出现在2018年。
2017年8月，随着土拍由“竞拍+综合评标”调整为“竞拍+竟自持”政策，土拍溢价难度大幅上升，主城区的土拍热潮才算告一段落。
而这一轮地王，有些已经开盘了。如冉家坝的绿城蘭园楼面价11500，开盘价建面23000-26000（含精装修），销售去化一般。而西永的远洋水印三生楼面价7193，开盘价建面11500左右（毛坯），价格亲民销售尚可，但看起来更像是亏本赚吆喝。而更多的地王，目前还都是静悄悄的。
今天的地王，更多反映未来两三年的新房成本，能否传导到新房价格上，依然要靠市场来决定。
同时值得注意的是，目前热销的新房主要是融创文旅城、融创欧麓花园、华融现代城等刚需上车盘，总价稍高的改善型住宅去化仍未见起色。
过去三年新房市场爆发增长
随着2016年-2018年楼市的一波牛市行情，外地投资者及本地居民纷纷搬出积蓄入市投资购房，重庆的新房成交量出现了爆发性增长,其中2018年成交2690万方共计25万套房屋，平均107平/套。
数据来源-克尔瑞
由图可见，2014年-2015年重庆的新房平均销售量在1700万方，而2016-2018年平均销售量达到了2460万方，累计超卖约2300万方，大约22万套房。
2018年新增常住人口为26.63万人，数据来源自中商产业研究院。
2013-2018年的年平均人口增量基本保持在26万人，显然人口没有出现爆发性快速增长，因此对住宅的真实需求不应该出现爆发性需求。
那么，超卖的22万套房子都去哪儿呢？
房子不好租了
2019年的租赁市场，可以用惨淡来形容，很多人反映房源供应太多而租客稀少。
各个微信群，业主反馈房子不好出租的信息非常多，很多人选择降价出租。
某渝北房屋托管公司反馈今年春季租赁旺季不旺，空置率居高不下。
宜奥商圈某个新开业的集中式长租公寓，近300个房源低价入市，开业3个月的营业结果，出租率只有30%，远低于资本方预期。
2019年3月30日，链家网显示可租房源达到42131套，达到历史高点。
重庆的房屋租金近一年来处于震荡下行通道，数据来自诸葛找房网。
根据华龙网报道，2019年重庆企业招聘需求量减少下降近30%，也是租赁需求减少的原因之一。
原来租房的买房了，之前有房的投资买房打算出租，实体经济吸纳就业的情况也不是太好，最后造成了今年重庆租赁市场出现严重供大于求的局面。
二手房的堰塞湖
2017年底到2018年中，重庆的二手房挂牌数据急剧减少，最终在2018年五六月份达到最低点1万套左右，重庆二手房价也在那时到达了本轮行情的顶峰。
2018年3-4月链家网挂牌数据，左为成都右为重庆。
从2018年6月份起，重庆房价开始停滞并开始阴跌，二手挂牌量开始持续上升，从最低点的1万套左右，以每天200套左右的速度攀升到现在65000套。
2019年3、4月链家网二手房挂牌数据，以平均每天200套左右的数据在增加。
根据业内人士了解，链家网挂牌数据平时在20000-25000套是一个正常的数据，但目前的数据显然高于正常值，业主普遍的感觉是二手房不好卖了。
数据来自冰山指数，重庆2017年12月-2018年3月二手房市场活跃度及价格曲线，显示二手房市场仍不活跃，二手房价处于横盘状态。
那么，重庆主城区到底有多少二手房在出售呢？
根据2019年3月30日诸葛找房网显示，重庆累计二手房挂牌量约为19万套。
由于行情趋稳，很多投资者发现房子租不掉于是开始选择变现，超买的22万套新房陆续以二手房挂牌的形式出现。今年以来重庆的新房成交保持在正常水平，且下半年过了限售期的房源开始陆续增多，下半年二手房挂牌数量或许还会再创新高。
某些新盘看起来涨了，但二手房市场持续供大于求，价格可能还会继续阴跌。
地王的成因
1.政策因素
2018年由于国家金融政策强调去杠杆，市场利率高企且企业融资困难，房地产企业大多只好收缩战线，自然无力高价抢地。
2017年7月19日，万达宣布以638亿的价格将旗下资产出售给融创和富力，将企业负债降至“绝对安全水平”，是本轮去杠杆的标志性事件之一。
随后2018年11、12月全国土地流拍数量明显增加，引发市场关注，政策风向开始转向“稳杠杆”。
2018年土地流拍宗数统计，数据来自克尔瑞。
2018年12月24日，住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的指导意见。
1月4日中国人民银行宣布：下调金融机构存款准备金率1个百分点，金融政策明显转向宽松。市场资金开始增多，部分开始流入房地产领域。
2.财政压力
在2018年，重庆的经济发展遇到了一些问题，经济增速出现明显下滑，产业升级已箭在弦上但耗时绵长，短期来看阵痛期很难避免。
重庆的汽车和电子两大支柱产业在2018年表现不佳，其中2016年重庆汽车产量316万辆排名全国第一，2018年产量下降到172万辆排名全国第六；数据来自中商情报网。
数据来自中商产业研究院，重庆2018年经济增速降至近29年来最低值。
2018-2019年，随着区域经济增速下滑，重庆市的一般公共预算收入增长停滞。
数据来源于国家统计局。
综合来看，重庆经济对房地产行业的依赖度仍比较高，房地产业对重庆经济短期维稳有着重要的作用。而土地出让收入的意义，相信大家都明白。
市场隐现泡沫
经过了2016-2018年楼市大行情以后，重庆人民的瞌睡终于醒了，房产投资意识开始提升了。我相信重庆未来会是个伟大的城市，房价从长远来看一定会涨，但二手房越卖越多的现实告诉我们，这个市场的投资价值短期来看是有风险的。
房地产市场是由一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场、四级租赁市场组成的，只有各级市场良性循环，市场才能健康发展。而目前的重庆房产市场，唯有土地市场火热，新房市场才刚刚回暖，但二手房和租赁市场仍然供大于求，市场分化明显。有人认为只有价格虚高才是泡沫，但市场供求严重失衡，同样也是泡沫，投资者需要引起高度警惕。
“地王”从来不是一桩只赚不赔的买卖。