买家无购房资格，法院判决退还定金！
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情景引入
买家：律师，卖家明知我没有购房资格，还是跟我签了房屋买卖合同，现在因为我没有购房资格，房子买不了，我的定金能不能拿回来？
我们经常接到一些买家的咨询，他们知道自己没有购房资格，但出于各种原因（例如：借名买房、买一卖一、置业顾问承诺搞定购房资格问题等等），最终还是交了定金，签了房屋认购书或房屋买卖合同。但合同签署后，由于买家没有购房资格，合同最终无法继续履行，那么买家支付的定金能不能退？法院说，买卖双方均有过错，定金应该退！
案例一
【案例索引】广州市中级人民法院——(2020)粤01民终12097号
【裁判理由】法院认为，胡绍刚在与陆家欣签订《房屋买卖合同》后，又先后与林世杰、黄兆君办理买卖涉案房屋的网签手续，而胡绍刚自认是中介公司的安排，其本人并未与林世杰、黄兆君协商过买房事宜。依据陆家欣提供的证据，林世杰、黄兆君只是陆家欣找来的“代持人”，并非真正的购房人。由此可知，胡绍刚理应已知晓陆家欣不具备购房资格，对陆家欣借用他人名额购买涉案房屋也是知情的。现胡绍刚主张陆家欣隐瞒其不具备购房资格，与查明事实不符。与此同时，陆家欣明知自己不具备购房资格，仍与胡绍刚签订《房屋买卖合同》，并试图借用他人的名额来购买涉案房屋，扰乱了房地产交易市场的正常秩序，亦有违诚实信用原则。如上所述，由于胡绍刚和陆家欣的共同过错导致《房屋买卖合同》无法履行，现双方均要求解除合同，予以支持。《房屋买卖合同》解除后，胡绍刚应将收取的50000元购房定金退还陆家欣。对涉案合同的解除，胡绍刚和陆家欣均存在过错，且过错程度相当，应对各自损失负责，故对胡绍刚要求陆家欣支付违约金、律师费的请求，均不予支持。
案例二
【案例索引】广州市中级人民法院——（2021）粤01民终2926号
【裁判理由】黄艳玲明知其不符合购房资格，仍然购买涉案房屋，应当预料到其可能无法及时出售名下房屋导致不能在双方约定的期限内办理按揭及过户登记手续，且现有证据不能证明黄艳玲积极寻求途径出售名下房屋以获得购房资格，在谢宗佑解除合同前，黄艳玲也没有向银行办理按揭贷款的手续，故黄艳玲对双方解除合同存在过错；而根据合同备注栏的内容以及广州市远见房地产代理有限公司及其经办人员出具的《情况说明》等证据，能够证明谢宗佑在签订合同时对黄艳玲不具备购房资格的情况是明知的，故谢宗佑对双方解除合同亦存在过错。一审根据双方当事人的诉辩、提交的证据，认定谢宗佑根据过错程度向黄艳玲返还定金10万元，合理合法，且理由阐述充分，本院予以维持。
律师提醒
司法实践当中，针对买卖双方明知买家没有购房资格而仍然签署合同，最终因买家无购房资格而合同无法履行时，买家能否主张退还定金，不同时期、不同地区、不同案情，法院的认定结果可能不同，需结合具体情况判断。
但律师提醒买家，房地产限购限贷政策在很多城市都普遍存在，无论购买商品房还是存量房，买家都应当对自己负责，在购房前主动了解当地的限购限贷政策，确定自己是否具备当地购房资格，切勿受到销售人员误导或盲目听信销售人员承诺可以通过其他途径解决购房资格问题。同时，注意保存与销售沟通的相关证据。此外，在购房过程中，一定要仔细阅读签署的所有文件资料，不要盲目签署，特别是向开发商购买商品时，开发商往往会拿出一堆文件让买家签署，这其中可能就包括了买家承诺自己具有购房资格，并确认开发商已尽购房政策提示义务等免责条款，一旦后期纠纷发生，这些文件就会对买家十分不利。
最后，如果买家因购房资格问题已经无法继续购房，则建议尽快找专业律师介入，尽早做好证据收集和取证工作，全方位、多角度下手，让专业人士帮你维权。
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