房屋禁售租赁产权, 公寓禁收地租, 属于购房者正义的新提案终于来了!

丽莎知道，所有辛苦的买房民众（尤其是首次购屋者），英政府终于体恤我们辛勤工作、攒钱的辛苦，要禁止英格兰的开发商出售Leasehold（租赁产权）的新建房产了！

英国社区及地方政府大臣贾维德（Sajid Javid）在今天宣布了政府的这项新计划，其内容包含了：１．禁止房地产开发商将房屋类型（house）的新建房以Leasehold（租赁产权）的形式贩售；２．要求房地产开发商将公寓类型（flat）的新建房地租（ground rents）降为０镑，也就是公寓的Leasehold地租形同虚设，只是名义上的，并非真的收费；３．除了新建房产外，对于现有的Leasehold房产，政府也将拟出相关政策来打击这些不断上涨的高额地租；４．针对“购房援助”计划（Help to Buy）中涉及Leasehold（租赁产权）的房屋屋主，也将提出相应的协助；５．给予Leasehold（租赁产权）的持有人，针对物业管理费（service charges）的不合理收费，有权向初级裁判法庭（First-tier Tribunal）提出上诉。从被动化为主动，不再像以前只能被牵着鼻子走。６．需注意：这次政府的新计划仅适用于英格兰（England）地区，其他地区尚未知是否会跟进。

如果你还不清楚什么是Leasehold（租赁产权），丽莎这边再帮你科普一下：简单来说，所谓的Leasehold（租赁产权），就是购房者买到的是房子本身，但是该房产所在的土地是归该地的地主所有，所以购房者需要缴交地租（ground rents）。而所谓的地租（ground rents），也就是因为房子所在的土地不属于购房者的，所以房主必须缴交该土地的租金给地主，就像是跟地主租那块地来使用自己盖在那土地上的房子一样。此外，该地的地主通常会以需要维持公共区域和设备为由，向购房者收取物业管理费（service charges）。所以房主通常都不只要负担地租，还得缴交物业管理费才行。

下面丽莎就英国的不同产权类型，简单做了个比较表：Freehold（永久产权）Leasehold（租赁产权）Commonhold（共同持有地产权）土地与房子都归购买者所有房子归购买者所有，但土地归地主所有，必须缴交地租（Ground rent）费用，并且土地有使用期限，通常在75年－999年之间，租约到期也通常都可以继续延长租期。适用于公寓类房产的购买者，在购买公寓里其中一套房产的时候，就同时获得了房子和土地的使用权，不需要缴交地租。房子需要修缮和定期维护，但可自由选择一家物业管理公司。我们知道，Leasehold（租赁产权）一直以来因为它以倍数成长的“地租（ground rents）”和高额的“物业管理费（service charges）”而为人诟病。许多Leasehold房产的地租，刚开始时并不高，也就是每年几十镑或者几百镑；但却经常以每10年（有些甚至不到）就上涨一倍的速度增长，到了最后一年甚至可以达到好几万镑的费用。此外，由于许多地主自己本身其实也担任着物业管理公司的角色，所以会通过收取物业管理费的名义来变相获利。这些地主可能不会向购买者收取太高的地租，但却往往会借机收取高额的物业管理费，简直就是形成可怕的物业管理费“勒索”。

所以，也就是“地租”和“物业管理费”这两项杀手级的关键因素，使得许多购买者（Leasehold持有人），在之后想要变卖、抵押其房产时变得困难重重。举例来说：许多银行会认为Leasehold房产，因为背负着高额的地租和物业管理费等风险，所以没什么价值，进而不愿意放贷给这些Leasehold房主。这些房主花了那么多钱买了房子以后，在需要时才发现这项投资简直是有去无回的！

另外，根据丽莎律师行多年的从业经验也发现：许多房地产开发商会“故意”将房子以Leasehold的形式卖给一般民众，再将Freehold（永久产权）卖给其他私人公司。通过这种变相的盈利方式，房地产开发商等于同时向购房者（一般民众）和地主（私人公司）身上收取了双倍获利；然后这些坐等投资回收的地主（私人公司），就会在购房者之后想要转卖或抵押自己房产的时候，趁机以各种理由（比如：物业管理信息费，地主同意费等），向这些无辜民众收取高额的变更费。很多这样的Leasehold转让过程中，购买者往往需要向物业管理公司或者地主所指定的其他机构，支付高达几千镑的费用。还有，购买者如果在之后想要买回Freehold（永久产权），更会被收取比原先涨了好几倍的产权费。（开发商的销售员在刚开始都会以话术说服购买者，跟他们说就算一开始买到的是Leasehold，往后想要买回Freehold的时候只要付一点点钱就可以了；但当无辜民众真的买了Leasehold以后，几年后想买回Freehold才发现产权费被涨了很多倍，当初那些话术都是骗人的。）

虽然说Leasehold产权照理来说通常是用于新建公寓（flat）类型的房产，但根据官方数据发现：在过去，尤其是伦敦西北地区（大多是house类房产的地区），许多房地产开发商竟也无良地故意以Leasehold产权来出售这些房屋，藉以得到庞大的获利。今天政府所提出的新计划要禁止房屋（house）类型的房产以Leasehold产权来售出，也是对于这方面的重要打击。

另外虽然目前政府并没有计划要终止公寓（flat）类型的房产以Leasehold产权来售出，但是通过零地租和检举物业管理费的方式，也还是能比从前更有效保护或遏止这些无良开发商与地主的吸血鬼获利法；毕竟若是让这些房地产开发商觉得Leasehold产权是无利可图的，他们也就不会对此那么感兴趣了！

目前政府的这份新计划会从从今天开始进行为期８周的谘商期（直到９月19日），如果你觉得针对目前的计划有什么意见，或是还有什么该改进的地方，都可以把你的建议写给他们。你可以通过填写线上调查表：https://www.surveymonkey.co.uk/r/leaseholdhouse；或是电邮给相关负责单位：[e-mail]。如果你对于在英国买卖房产、买卖店铺等还有更多问题需要咨询，也欢迎在丽莎律师行的微信公众平台《丽莎知道（UK-LISA）》留言。我们会在第一时间内给予专业的回复。扫一扫，丽莎都知道！