金钱的故事（五） 财产所有权民主的基石

英语国家最受欢迎的游戏是大富翁游戏。而今，人们投入在房地产的精力可谓空前，我们现在熟悉的大富翁游戏最早起源于1903年，旨在揭露不公平的社会体制，以土地做地主，压榨着身为租客的大众。 30年后，一个失业的水管工，查尔斯达罗伟新版游戏申请了专利游戏，地图已大降成为背景。达罗伟游戏设计的小房子和小酒店。

与发明者的初衷相反，大富翁游戏教会我们的是购置地产是明智之举，既然购置地产很明智，贷款给房屋拥有者就更。安稳如屋，这句老话在金融界另有一层含义，他的意思是没有哪件事。会比放贷给购房者来得更稳妥。为什么，因为假如贷款者违约，你可能你永远可以收回他们的房子，所谓跑得了和尚，跑不了庙。

而英语国家对地产的热情，为一项经济制度新模型的诞生奠定了基础。那就是财产所有权民主。有人认为，这个模型应该在全世界推广。 地产所有权的增长与金融史翻开了崭新的一页。在地产的背后，是几万亿技术的贷款，有的被称作次贷，那些人的收入之间仅够租房不足以买房。但人们后来惊奇的发现房地产与其他金融产品并无差别。它的价格可涨可跌，能把乡下陋居变成聚宝箱的金融炼金术是不存在于这个世界上的。这让人不得不问，房屋真的够安全吗？在这场与地产的爱情中。我们是否被冲昏了头脑？

拥有房产曾经是贵族的特权，地产和爵位与政治特权一样代代相传。其他人都是按交租金给递出的佃户，连选举权最初也是产权的一部分。从某种程度上来说，这点在英国依旧成立。六千万英亩的土地中，约有四千万亩被以十八万九千户家庭被瓜分。与当年的区别在于，这些人不再垄断政治体系。多亏了上议院的改革，国会才逐渐取消世袭贵族制。 贵族的没落有很多种解释，但我认为金融问题是主要诱因，直到19世纪30年代，英国地主阶级的土地收益颇为可观。这30多户贵族每年从土地上获得超过6万英镑的收入，相当于今天的一亿五千万英镑。有大片土地供奉，粮食价格又不断攀升，他们的生活自然满是奢华享乐。然而，正因为他们忽略了地产的本质，他们把自己推向没落。 像当年的许多人一样，那群大地主们把地产视为摇钱树，作为抵押品拼命的贷款，他们的借款通常远超土地价值，他们没能明白房产抵押仅仅保障了借款人的利益。作为贷款人，你仍然需要挣钱还贷。

对于维多利亚时代的大地主来说，挣钱突然变得艰难，由此产生的痛苦，在白金汉郡的中心地带最为严重。 斯托庄园的宏伟不可否认，这座新古典主义宫殿规模庞大，可以说是18世纪英格兰最壮观的私人住宅，它的大理石柱梁气势恢宏，椭圆形的石膏屋顶仍令人叹为观止。然而，这里似乎少了一些东西，或者说少了很多东西，曾经每个凹室里都有一座罗马雕像。华丽的乔治时代壁炉没有了，取而代之的是这些普通的款式，为什么这个壮丽辉煌的宫殿怎么会剩下一个空壳？原来这座房子的主人是第一次近代地产危机的受害者，是金雀花王朝第二代白金汉公爵，斯托庄园仅是公爵拥有的众多地产的一部分，他总共拥有67000英亩土地，分布在英格兰爱尔兰和牙买加。这片广阔的物业似乎足以维持他的奢华生活，他似乎怕钱也会过时，大把的钞票砸向了情人，砸给了私生子，砸给了所有他认为可以标榜自己身份的人。 灾难始于1845年，谷价开始大跌，土地收入开始减少。乡村地区的土地价格陡降，夜间贵族们发现他们债台高筑，土地价值远低于债务，公爵的开销远超过收入，收入也大多用去还利息。不过，把他推向悬崖的是最后一次铺张。为迎接维多利亚女王和阿尔伯特亲王到访，公爵决定重新布置将斯托庄园粉刷一新，只要是钱能买到的奢侈品，都被用来装饰15间大厅，热那亚丝绒覆盖下的地板吱呀作响，金丝银缎美不胜收，女王看到这些后，不免尖酸的评论到：我确信我的宫殿，没有任何一间房间能像这里这么金碧辉煌。悲剧的是这次大改造成为压死入不敷出的公爵的最后一根稻草。1848年8月，公爵大惊失色，他的儿子把斯托庄园所有物品全部拍卖，父辈们传下来的庄严的家产，被大群贪便宜的人争抢，包括所有的银器和瓷器。

如今，这里变成了一所私立寄宿学校。它提醒人们，房产带来的财富也会顷刻覆灭。在现代社会，事实证明，固定的工作和稳定的收入比失去的头衔有用得多，无论你拥有多少亩地。他的苏格兰妻子在饱受压迫和背叛后与他离婚，她的衣橱被来自伦敦的治安长官买下，公爵最终被迫放弃斯托，搬去了租住的住处，他整日流连于自己的卡尔顿俱乐部，写作一系列不可信的回忆录，屡教不改的追求女演员和有夫之妇。 白金汉公爵的覆灭，预示着新民主时代的来临。在这一刻每位乘客，每位成年人都有选举权，无论他们是坐拥豪宅还是租住绿车，伴随着贵族的农业收入下降，选举权扩大了。但普选权的出现并不意味着财产所有权的普及，相反，在1938年左右，只有不到1/3的英国房产归居住人所有。在大西洋的另一边，第一个真正的财产所有权的民主诞生了，而它却形成于史上最严重的经济危机中。

对英国人，家就是安居之所，美国人也同样认同家的重要性，即使所有的家都大同小异，今天我们把房屋所有权看成理所当然之事，但在20世纪30年代前不超过2/5的美国家庭拥有他们居住的房子。如果说建立在经营财产所有权的旧体制是英国，开创了新型财产所有权的革命，就脱胎于美国经济大危机了。

1929年大萧条袭来，美国经济暴跌，少数拥有房产的人付不起按揭贷款，而靠救济金为生的房客付不起房租，然而受受大萧条打击最受大萧条打击最严重的城市非底特律莫属。不久，这里的汽车产业员工数量降至1929年的一半儿，工资也减半了。到1932年，底特律的失业者忍无可忍，3月7日，5000名被福特公司解雇的工人去工厂游行，呼吁赔偿失业救济金。随后的事情引发美国民众重新思考他们对于财产所有权的态度。当手无寸铁的人群来到位于的底特律红河厂四号门时混乱爆发了。突然，厂门打开，大批警察和安保冲出来向人群开火，五名工人丧生。 几天后，六万人齐聚葬礼，高唱国际歌。共产主义报纸谴责创始人亨利福特的儿子埃塞尔德.福特，指责他放任屠杀。在事情发展成为革命斗争前，局势能不能缓和一下呢？然后赋予了福特家族。不与贫困的工人们为敌。出于和解的目的，埃塞尔德.福特找来一位墨西哥艺术家迪哥里维拉福特，邀请他创作一幅展现底特律经济的图画，一幅合作非斗争的图景。迪格里维拉是忠实的共产主义者，他的理想是建立一个消除财产私有的社会及生产资料公有化，在他看来，福特的红河厂完全违背他的理想，资本主义社会里工人工作，而拥有生产资料的人掠夺工人的劳动成果坐享其成。当1933年壁画完成时，城里面的显贵们震惊了，他们将这幅画表达的内容视为对共产主义的鼓吹，对底特律精神的歪曲。艺术的力量的确伟大，但很显然，需要一些比艺术更有利的东西来治愈，这个被大萧条摧残的社会，有些国家（德国、俄国、日本）转向极端或极权主义。 美国选择了罗斯福新政，包括了对住宅的新政政策。

从根本上让越来越多的美国人实现他们的房产梦，罗斯福政府率先实践了财产所有权的民主理念，它被证明是对抗共产革命的法宝。实质上，政府想借助房地产市场来刺激美国民众购买房屋。遍地都是称为储蓄与金融提供抵押贷款的金融机构，类似于房屋的建房基金会，这些机构的储蓄由政府担保，储户不怕银行破产。 新的房屋连联邦房屋管理局在关键时刻成立，提供更大更长久更低息的贷款，20世纪30年代后，大多数抵押贷款偿还期为20年或30年，并成立了新的联邦住房贷款协会，俗称房利美，为创造全国性的住房贷款市场。 这对夫妇正参观一套样板房，显然这个丈夫对此并不热情，但他的妻子却对许多便利的设计，如坚实的内置烫衣板爱不释手。这些改革降低了按揭月供，让能买得起房子的美国人比以往都要多。他们都想买下这个地方，可惜他们买不起。不过也许他们可以，因为根据这指示牌，他们购买此房所需支付的月供比当时的房租都要便宜。 按揭贷款，政府担保，正是新政改革塑造了当今美国一成不变而令人垂涎的郊区，这么说并不为过。

自20世纪30年代以来，美国政府为抵押贷款市场做保，借贷者互通有无，市场活跃，这也是为何二战后的几十年间，拥有房产的人数和抵押贷款的金额激增。只有一个不利因素在美国社会里：并非人人都能成为有产阶级的一员。 1941年在底特律的房屋建造之时，你是否有权获得抵押贷款取决于你住在这道墙的哪一边。因为房地产开发商筑起这道六英寸约1.8米高的墙穿越底特律八英里街区的中心，它盖墙的目的是为联邦住房管理局判定是否应授予贷款，贷款只发放给白人，他们居住在墙的另一侧儿。黑人的这一边将不会有联邦贷款，因为在人们眼中，非裔美国人基本无信誉可言。 这样的宏观环境将整个城市一分为二，名义上是信用评级，实则肤色之上，换言之，种族隔离并非偶然，而是联邦政策的直接后果。联邦住宅贷款委员会的这张地图标出了底特律的黑人区，下东区以及所谓的移民区，比如我们现在所处的伍德斯格里格斯以字母D作为标记，并涂为红色。从而你能明白，为何将整个社区的信用评级定为不良，这一行动被称为描红。结果是，如果这里人需要抵押贷款，他们不得不支付比白人高得多的利息。半个世纪后，这两类借款人有了委婉的称谓，据我们所知的优级和次级。但在20世纪60年代，这条鸿沟代表了金融领域里的民权斗争，黑人与新的有产阶级绝缘，社会将为这种排斥付出沉重的代价。人们对经济歧视怨气冲天引发了连续五日的骚乱，导致43人死亡，因为深思是大多暴力行径，并非针对人，而是针对房产。几近3000栋建筑被抢或是被焚毁。给当局决策者的真正教训是，排斥少数民族的财产所有权民主不过是自取灭亡的捷径。 想要让人们感觉自己是社会的一份子，必须要让他们成为有产阶级。

事实上扩大房屋所有权的范围，甚至能将激进分子转变为保守分子。玛格丽特.撒切尔很快明白这一点，在英国财产所有权民主的思想成为20世纪80年的保守主义的基石，通过廉价变卖政府统建的住房，撒切尔确保越来越多的英国夫妇拥有自己的房产，这也意味着借抵押贷款的人前所未有的多。 直到20世纪80年代，普通英国家庭都认为政府鼓励借钱买房的政策合情合理，六七十年代利率相对较低，而通货膨胀率缓慢上升使得抵押贷款的实际价值缩水。但不要高兴的太早，这个笃信财产所有权民主的当局政府也致力于抗击通胀，而这意味着调高利率。美英两国鼓励人们开展抵押贷款，然后又调高利率的政策，使得80年代后期成为房产市场有史以来最为动荡的浮沉录。这对80年代的打击，如同次贷危机对现今的影响一样，这是美国抵押贷款市场首次陷入彻底疯狂，但不会是最后一次。 对很多人来说，美国房地产市场能引发一场全球性的金融危机，这点着实令人震惊，事实上如同其他金融问题，此状况此前也出现过。

1984年3月，美国政府官员收到一份录像，显示德克萨斯达拉斯郊区30号州际公路上横亘着树荫里未完工房屋和公寓。直到今天，你仍能看见空荡荡的地基。对未完工房屋的调查揭露了，史上最为庞大的金融骗局，使房产为安全投资手段的想法，因这个骗局而变得不堪一击。这个故事和有形地产无关，而是虚拟资产的故事。在建面积达四年，储蓄和贷款协会及美国版建房基金会不仅是罗斯福新政住房政策的核心，到20世纪70年代，他们还成为美国财产所有权民主的基石。 在20世纪70年代。储蓄贷款业先遭受到高通胀的袭击，而后又受到高利率的牵制。这对金融机构是致命的双重打击，一方面根据法律，他们不得提高储户的贷款利率，另一方面只能按几十年前签订金额向借款人收取利息。 政府对此作出回应，撤出了几乎所有的管制，当撤销管制规定于1982年生效时，里根总统非常得意，“总之我们获得了巨大的成功”。一部分确实成功了，没有了就条款的限制，储蓄贷款管理者们在过去平淡无味的抵押贷款业务中看到了巨大的商机。通过提高储蓄利率，他们能从带存款人那里吸引更多资金，然后他们以这些存款为基础无限制地放出贷款，然而关键的一点没有改变，储户的存款依然由政府担保。 这份请柬邀请金融滑头们，来瓜分这丰盛的免费午餐。

这是达拉斯城外的明智烧烤，每天午餐时间，这里却是达拉斯地产滑头们的聚集处，他们不在他们的牧场上狂欢时，就会到明治烧烤来吃早午餐，颇具80年代气息。 达拉斯开发商中的一家公司，帝国储蓄贷款合作社提供了空手套白狼的完美机会，或者说造假成本是极少的，德克萨斯土地帝国储蓄贷款合作社的超现实传奇故事始于主管塞宾斯布莱恩，他与浮夸的高中辍学的房地产商丹尼.福克纳联手，此人特点是花起别人的钱绝不手软。问题资金以存款形式流入帝国，提供诱人的高利率以吸引存款。 这是福克斯福地，丹尼福克斯首批开发的地区，他拍摄了一个货真价实的帝国。包括福克纳高地、福克纳溪水间、福克纳新月山庄、福克纳涌泉花园、福克纳橡木湾，丹尼.福克纳最喜欢的策略是倒卖，他首先低价买入一块儿地,然后转售给天真的投资者。而这些投资者贷款来自，你也猜到了吧，帝国储蓄贷款合作社。丹尼.福克纳声称自己不识字，但他肯定会数数。很多投资者甚至没能近距离的观看自己的地产，福克纳会用私人直升飞机带他们从房地产项目上方飞过，中途不着陆。

到1984年，德克萨斯的房地产发展失控，政府担保的存款直接进了开发商的口袋。仅仅两年，帝国的账面资产就从1200万增加到了2亿3700万。问题在于，30号州际公路带来的住房需求，不可能跟上福克纳和布莱恩等人制造出来的大量供给。1984年，当管理者终于敲响警钟，事实上已无回旋的余地，他们修建的上百座建筑最终被铲土机铲锄或付之一炬，24年后的今天，这里依然未被开垦。 1991年，福克纳和布莱恩双双因诈骗罪入狱，一名调查员称帝国储畜社为美国史上最为肆意的土地投资欺诈案，总计近500个信用机构倒闭。根据一项官方估计，其中近五成的机构里都有内部交易，危机的总损失为1530亿，是美国史上损失最为惨重的金融危机之一，而为危机买单的是先前解除存款管制的联邦政府，也就是说，纳税人不情愿地付了帐。

这次危机提第一次提醒了人们，产权民主可能存在弊端，而储蓄和储贷危机和20年后美国遭受的房地产崩盘相比，不过只是轻微的摇晃。储贷危机仅仅影响了美国，而次贷危机却让全球金融体系摇摇欲坠。 20世纪40年代，人们建起墙以区分白人房东和黑人租户时，黑人发现自己几乎无法获得贷款，60年后一切都改变了。2002年10月，小布什总统如是说，“我们希望每个美国人都拥有自己的家“。要求放贷人在十年内，让550万黑人自己买上房屋。在联邦政府放宽贷款要求的督促下，贷款公司纷纷涌入这样的地区，提供各种各样的义务人条款。因为很多新贷款人有不良信用，使这些贷款被称为次级贷款。无收入、无工作、也无资产，那么你就是三无贷款的绝佳候选人。问题在于，在低首付的背后，形式按揭和过去期限为30年，还款利率固定的贷款相差甚远。 在20世纪80年代，英语国家的房屋贷款情况改头换面，贷款期限越来越短，而更多的贷款人选择了支付利息贷款，这使得买房人对加息更为敏感。一旦利率上升，这些刺激借款人就会违约，为何贷款并不担心呢？这个问题的答案以及刺激危机的关键是一个词，即证券化。 次级贷款债权人没有用自己的钱冒险，而是立刻把贷款卖给了华尔街的银行。银行把这些贷款证券化，就是把他们捆绑起来，然后细分，至少最好的部分可以被归为3a级的投资品。然后银行把这些证券卖给距离底特律千里之外的投资者，他们很愿意为增加万分之几的收益而投入资本。证券化的关键是抵押借款人的所在地，比如底特律和利息支付对象之间的距离，如挪威小镇上的人买了这些证券，却不知道钱到底投在了哪里。 金融炼金术吗？它是一种行之有效的商业模式，只要利息仍旧低下，人们没有失业，而房产价格一路走高，不幸的是，底特律并非如此。

仅2006年，次贷贷款人就像这座房价连续下跌而失业率和贷款利率持续上升的城市，注入了超过10亿美元。 底特律带头，其他城市步其后尘。孟菲斯田纳西州，现在是星期四中午，我在孟菲斯法院的台阶上见证每两天举行一次的仪式，大约有30所房子正要被拍卖，原因是借款人无法支付利息而失去了房屋的赎买权。孟菲斯现在真是不可救赎之城。在过去五年1/4的家庭，已经收到了纸书写警告。自2007年夏天，次贷抵押贷款市场状况开始恶化，冲击了全世界的金融市场。摧毁的对冲基金让投资银行破产，花费了为破产的幸存者上万亿美元。 20世纪30年代，罗斯福新政下抵押信贷市场的标志，房利美还有他的兄弟房地美，它拥有或担保了全美近一半儿的房屋贷款，2008年9月，为了避免抵押贷款市场彻底崩溃，两家公司被收为国有，曾经在华尔米华尔街赫赫有名的公司像贝尔斯登、雷曼兄弟和美林证券都消失了。这场危机马上扩散到了全世界。四个挪威城市汉达、汉尼斯、汉飞德戴尔和威克斯奈尔将城市的税收投资于基于次级贷款的证券，现在这些证券的价值只有他们买入时的15%，损失了1亿美元。

在英语国家里，我们总认为房产稳挣不赔，最简单的支付手段就是投资房地产市场，好像把钱投入任何其他事业都是傻瓜，但值得注意的是这，这个想象中的事实，实际上常常只是谎言。就像股市一样，房产价格会猛涨，也会以最惊人的方式崩溃。 在英国，1989年到1995年间，房产均价下跌了18%，但这与日本的状况相比，是小巫见大巫。在日本东京我问一位高级公寓德销售小姐，“我们开门见山吧，如果现在买这个地方要多少钱？”她笑着说：“近200万美元。” 我说：“好的，那差不多是100万英镑在东京只能买这个小公寓。但这里是富人区是吧。”。她说：“也许听上去很贵，但与不久之前相比，它真的很便宜。这套公寓以前接近大概600万美元，300万英镑。”我们认为西方遭遇了一场房地产崩溃，但这才是真正的房地产崩溃啊。“

所以房产不是绝对安全的投资。房产价格可升可降，作为资产，房产无法立刻变现，那就意味着当你捉襟见肘时，无法马上脱手卖掉。而这便是财产所有权民主不好的一面。现在的问题是，我们这些说英语的人是否在努力将我们的模式向世界其他地方输出呢。 正如近期事件所证明的那样，财产所有权民主的真正缺点是就是房地产市场向其他资产市场一样，很容易繁荣或者萧条，但或许还可以从另一个角度看待房产。有抱负的企业家将其作为担保品，以发展新财源。 财产所有权能够解决世界最穷国的问题吗？你已经知道了刺激借款人，那么欢迎来到刺激国家的地方，那就是阿根廷。

这里经济低迷已经作为一种生活方式持续100年了。布宜诺斯艾利区郊区的贫民窟，与首都市中心漂亮的林荫路无法相提并论。但这里的人们真的像看上去那么穷吗？有个人不相信，秘鲁经济学家赫尔南多德索托发现，全世界的发展中国家都有类似的破旧住宅，他在这些贫民窟中看到了尚未开发的亿万财富。但问题在于住在这里的人们，乃至世界上所有贫民区的居民，对所住的房子都不具有法定所有权。而缺少法定所有权。你就无法将其作为抵押品向银行贷款，而无法贷款则意味着无法筹集资金，从而导致无法创业。 问题是，和英语是国家相比，在这里建立法定的财产所有权是政府官员无法接受的噩梦，将多花费几个月甚至几年的时间才可能实现。对菲尔南多德索托来说，将金融的活水引入这片干涸的资本和床，是让穷人实现富足生活的关键。 坐落在布宜诺斯艾利斯南部郊区，基尔梅斯的贫民窟为他的理论提供了绝好的实验场所，城镇的一边分布着我所见过最脏乱的贫民窟。而几英里里外却是另外一番景象。在80年代早期，一群违章占地者，曾游说政府寻求房屋的法定所有权。他们最终得到了批准，只要愿意支付名义上的租金，就能获得租约，并在20年期满后转变为全权所有。这些围栏粉刷过的墙壁，表明了该房为私人所有。毕竟比起租房客，拥有者倾向于保护自己的房产，一些房主甚至已开始意识到房产的价值，于是将它们挂牌儿出售。但他的理论似乎仍有漏洞，因为即使拥有房屋，人们依旧很难获得贷款。只有4%的人成功得到抵押贷款。

事实上，你的房屋能保护债权人，却不能为你自己提供保障，真正的保障来源于收入（现金流）。19世纪40年代，白金汉公爵发现了问题，底特律人在今日也有所发现，而基尔梅斯的居民想必也会深有同感。因此，发展中国家的企业家们，也许不一定非要用房产做抵押来进行按揭贷款，这一法则男女皆适用，事实上财产所有权并非是致富的唯一途径。

玻利维亚，南美洲西部的内陆国家，她是贝迪.弗洛雷斯，在首都拉巴斯的郊区，阿尔巴托经营着一家小咖啡铺。她和世界上很多女性一样，无需抵押即可贷款，而在这一群体人数正在日渐上升。她的经历代表，一项非凡的新金融政策及小额信贷，我问她：“您是通过借钱才开启这咖啡铺吗？”她说：“我借钱开了这个小摊位，用借来的钱经营这个小铺子”。“那您还清借款了吗？” “我很久以前就还清了”。 贝迪的经历体现了小额信贷给玻利维亚等国家带来的伟大变革，比起男性女性的信用度更高。无论是否可有功抵押的房屋，这完全颠覆了女性花钱如流水的传统印象，你很难将这些女性称为高信用者。他们口袋里也许只剩几块钱，但没有抵押保障，他们也可以借到钱。 在玻利维亚，贷方们逐渐意识到女性的信用度普遍较高。卡门.戴维斯哥创立女性贷款机构，为有经商渴求但缺乏资本的女性提供借款。但这种借款是没有财产抵押保障的，其风险在于这些女性是否按时还钱,但她们做到了。我说“从一开始我就会强调要按时归还，借钱有利息，他们必必须尽量节约，这是一个逐渐领会的过程，这很艰难，因为他们过去对贷款全无概念，当他们逐渐熟悉起来后，都以及时还钱为荣。” 必须承认，在这里，所见所闻深深震撼了我，通过这些繁忙的活动交易。能感到小额贷款，给他们的生活带来了改变。我身后的这一幕就是转变的情景，女性来排队按时归还借款。我们总说谋事安稳如屋，也许是时候改一改，应该说像主妇一样稳妥。

当然，把小额贷款看为拯救经济的良方也是错误的。因为单纯通过借贷并不能绝对消除贫穷，但将全部身家都压在房屋上同样不可能。众所周知，房产是稳挣不赔，但意外时有发生。在全球范围内，房价似乎都有所回落。从孟菲斯到圣地亚哥，从伦敦到拉巴斯，鼓励房产所有权或许为资本主义拉得不少支持者，但也会扭曲资本市场，因为人们变得过分依赖于房子。人们的确需要通过借钱来创业或购买昂贵的东西，但又使人们冒着风险将全部资本，投向高风险的楼市，似乎过于危险。

无论在世界的哪个角落，收支平衡才是金融活动的关键。而下一集，我将为您描述世界经济，正如何一步步走向危机四伏的收支失衡。

注：中国的房地产市场完全是学习英国美国50年前玩过的游戏，可想而知，美国的次贷危机一定会在未来中国重演。