一二级联动项目有哪些坑需要提防？
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我们都知道，一二级联动是指企业可同时参与一级开发及二级开发。一级开发也就是生地变为熟地，毛地变为净地的过程，通过参与一级整理获得一级收益。
一级企业借助参与一级整理的先天优势顺利摘牌开发用地，赚取二级开发收益，从而实现一二级联动。
一二级联动项目一直是很多企业颇为喜欢的拿地方式，一是土地价格较为低廉，二是获得规模化土地，三是可以提前锁定土地。
在广东、河南、陕西、山西等地一二级联动都是市场上比较主流的土地获取模式，部分地区甚至只有参与一级开发才有机会获得房地产开发用地。
提前锁定一宗优质的一二级联动项目，无论是出售一级权益合作开发亦或是自己开发都能获得比较理想的效益。
对于确定性市场，前期控制足够的土地也是降低一级开发风险最有效的手段。
那么核心问题来了，参与一级开发并完成后，如何获取土地？
答案我们都知道，现在只能通过招拍挂在公开市场获取土地，这是唯一的办法。
但是大家想问的肯定不是这个，而是在不违规的情况下怎么在公开市场上拿到地，对不对？
通常的想法是，通过一级开发，参与企业可以获得两方面的优势：
一是提前了解地块的整理成本，间接地就知道出让价格，便于提前分析测算，利于公开市场竞价。
二是提前与当地政府建立联系，尤其是国土、规划、人防、消防、环保、交通等等，前期手续办理可以提前准备，便于拿地后快速开工。
但上面提到的两点仅仅是优势，并非拿地的充分必要条件。
须知，正因为政府没有钱才会引入企业参与一级开发，而企业心甘情愿的只为了微薄的利润就在一个项目上耗费巨量的时间和金钱，大部分也是提前得到了某些承诺的。
在这个前提下，相关部门就会充分运用智慧及经验，在确保合法合规的框架内，保证你拿到地。
最普遍的做法，是在挂牌条件上做文章。
企业的行业排名、资本注册金、过往业绩、注册公司的时间及注册资本金、业态要求（比如酒店、写字楼）、自持体量要求、返还要求、保证金要求、提前签署开发协议要求（涉及税收承诺），甚至设计单位及施工单位资质要求。
最狠的是带方案挂牌（详细规定做哪些业态、各自体量多少、自持多少、还要提前经过土地整治部门审核的那种，未提前准备的企业根本来不及）。
但如果像四川，现在要求住宅用地一律拍卖的话，设置门槛就非常困难，只能从配置商业这块想办法。代表企业就是华润欢乐颂、招商花园城及新城吾悦广场等。
那像商业地块，好死不死出现了不怕费事非得和你竞争的企业怎么办？关于这部分内容，如何提前锁定二级土地的摘牌，已在之前的文章中进行阐述，详见：《揭秘|你所不知道的“一二级联动开发”！》
除了如何确保摘牌外，一二级联动项目还有两个风险不得不重视。
1、一级拆迁困难重重。
一级拆迁成本大幅高于预期，进度失控，要熟化就意味着需要进一步投钱，投钱又往往带有不确定性，钱投进去以后拆迁有可能仍然缓慢；不投钱，那么已经投入的资金又一直沉淀其中难以周转回来。
此时，企业往往陷入两难的局面。
因此，一二级项目项目决策之前，一定要合理评估拆迁难度，充分预估拆迁成本，不可盲目乐观。
同时呢，企业最好是能够参与到一级整理过程中，不然就沦为政府拆迁办的摇钱树，一没钱就找你要。
虽然资金往往都会共管，每花一笔钱都会知晓你，但这个过程中你若没有参与便不知道钱花出去的效率如何，究竟是否有节约或缓付的空间？同时，团队也缺乏锻炼的机会。
2、一级资金返还困难。
虽然一二级协议都会明确资金的返还规则，比如二级摘牌政府收到二级土地款以后就拿出其中的50%返还给一级企业作为一级成本及收益。
如果政府能够如约返还，企业拿到政府的返还款后，再用返还款继续滚动投入下一批土地熟化，实现滚动返还滚动投入，这是比较理想的局面。
可现实往往是，政府的返还款由于政府资金不足等各种理由迟迟不给你，而土地熟化的资金却又要你持续投入，造成政府的返还款永远都不能覆盖你的一级投入，这就造成什么局面呢？
企业不继续拿地就无法完全收回自己的一级投入款，继续拿地吧，返还款不如约归还又越陷越深。
这里面还会出现的一种情况是，一二级联动项目由于时间跨度长，之前在协议中明确的低廉的土地价格，现在由于时间久远，政府往往会要求提高土地价格挂牌，本来按协议约定的价格是可以做的，但按新的价格出让利润大打折扣甚至算账困难。
此时你不摘牌已不会再有其它企业摘牌，政府为不免土地流拍，甚至会要求企业兜底摘牌。你咋办？
在这个地方投了这么多资金，有这么多项目，和政府打交道的地方还有很多，到底要不要配合政府兜底摘牌？
摘牌吧，算不过账你难受；不摘牌吧，土地流拍，政府难受，最终还是会变成自己难受。里外不是人，有没有？
可见，虽然一二级联动项目机会很多，但仍然暗藏诸多风险，希望各位投资朋友警戒。
关于一二级联动项目，你还遇到哪些问题，欢迎留言讨论。
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