商业地产改造新浪潮
近日，北京市政府就城市更新行动发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》，统筹城市更新推进动作。主要是为了改善城市面貌，推进城市建筑规模。从土地政策、资金政策上支持参与城市更新项目。
商业地产改造作为城市更新的重要组成部分，是优化配套设施建设，改善人居环境的重要切入点。商业地产改造对城市发展的作用是可以激活存量商业空间。很多旧商业建筑占据城市重要节点和核心区位，但是由于城市发展和生活方式的改变，已不符合现代生活需求，继而带来街区没落、活力丧失。通过改造可以提升城市空间和街区活力，对城市发展和城市生活都有积极意义。
城市发展过程中，对既有建筑的功能需求与原有使用功能产生偏差，不符合时代发展要求的，就需要更新。如何改变老旧建筑的功能需求及空间环境，使门可罗雀的老商业脱胎换骨，人气爆棚。通过以下案例以期给大家带来一些启发。
北京万科时代中心项目简介
位于北京市朝阳区十里堡的万科时代中心前身是十里堡西单商场。随着新型购物中心不断崛起、市场竞争更加白热化，这座老旧购物中心在经营短短5年后便已失去竞争力。2016年，由万科委托丹麦SHL建筑事务所对该物业进行改造。项目改造后是一座47000平方米的新型城市综合体，它融合精品商业、文化办公、大型艺术装置、多功能展览空间和“冥想竹园”于一体，使一座老旧的购物中心，复兴为一个充满活力的城市中心。
改造前的十里堡西单商场
改造后的北京·万科时代中心
项目特色：
1.建筑设计方面
原建筑是典型的20世纪90年代大型购物商场的布局，主体由四层规整的矩形平面构成，中间有一个服务于空间流线的小型采光中庭。为了将更多的自然光线引入建筑室内空间，建筑中打造了三个共享中庭——其中两个意在增强空间的流通性，也旨在将充足的日光更好地引入楼层内部。另一个中庭则位于沿街面，从而形成了一个高挑明亮的主入口。
作为连接城市生活、激活室内空间的载体，个中庭的空间均按“室外化”理念进行设计，室外铺地、玻璃幕墙等从室外延伸到室内，在中庭中就如同漫步在室外。
2.场景构建方面
北京万科时代中心加入了具有现代感的设计元素，用超现代的艺术线条致敬工业文明，让艺术与商业相结合，将北京万科时代中心打造成一件建筑“艺术品”。通过融入自然与灵性的生态主题，将高空连廊、空中会议盒子、屋顶花园巧妙引入建筑，体现自然生态主题，并选取了山丘、动物、天梯等元素进行艺术化再创造，借用具有生命力与灵性的“鹿”元素作为造型主体，向消费者传达出了整个生活的“灵魂”。
3.品牌招商方面
贝肯庄和Royal Stacks两大品牌华北首店在北京万科时代中心落地。同时引入Wages、时里书店、up+等潮流休闲及餐饮品牌。
沈阳太原街印象城项目简介
沈阳太原街印象城前身是始建于2002年的老国美电器。地处沈阳太原街核心商圈是最繁华的商业中心之一，传统电器的大卖场坐落在沈阳的时尚潮流地标显得格格不入。于2015年12月，印力集团宣布，接盘原悦荟广场，将其旗下高端系列“印象城”进驻太原街商圈。改造后该项目商业体量2.8万，地下一层，地上四层，其以精致的商业+体验的空间+特色的街区，致力于以聚集、社交、学习、互动、体验五个维度为基础点，引领沈阳存量商业改造新格局。
改造前的国美电器
改造后的沈阳·太原街印象城
项目特点：
1.建筑设计方面
抛弃了“卖场思维”，重塑空间场所的可参与性。改造后项目形成40米高挑空中庭，顶棚配备进口发光薄膜，可随季节、时间调整发光亮度，无论室外阴霾雨雪，场内会始终保持舒适的照度。项目内餐饮区域开放式餐饮设计，行云流水艺术长廊，公共区域绿色原始丛林风格设计延伸至铺位内，搭配印力独特LOGO花瓣灯，使铺位与公区浑然一体，减少界面感，增加舒适性。
项目整体以“都市秘境”主题贯通全场，从地下一层“生长”出5棵最高点可达3层楼高的常青树，到整个中庭环廊贴、扶梯贴的搭配，仿佛置身丛林中。从都市的钢筋水泥到桃园秘境，尽在印象城一步之遥。
2.场景构建方面
该项目“小而精”，通过场景创意和业态创新来谋求出路，通过鲜明的主题打造，完美凸显了自身个性，区别于其他商业地产项目。在有限的体量里，拒绝同质化，把购物中心、艺术博览、自然生态融合为一体，打造出了具有个性化、绿色环保的商业空间，锁定“都市秘境”的主题：多彩的动物造型与浓密的热带绿植，伴着轻柔闪烁的点点星光，还有吐露鲜氧的漫漫水雾，如同一个神秘梦幻的森林。
3.品牌招商方面
通过大量市场调研、消费者访谈、品牌访谈、城市原住民访谈、90后一族访谈、城市管理部门访谈并结合大数据分析。研磨客群消费模型、形成消费客群画像，制作成品牌筛选体系，再结合城市及周边项目情况，引进市场空白且热门品牌，如时尚品牌UR、潮牌店铺i.t、网红餐厅茉莉芬芳，还有动漫体验、轻奢丽人服务等业态共生共享。
北京方庄时代life广场项目简介
北京方庄时代life广场位于北京方庄核心区域，该项目总建筑面积2.8万平方米，地下一层，地上五层。于2017年由GMD国际设计与中国民族经济开发总公司进行改造。改造后项目定位为致力于打造成区域型商业的新标杆，创建一个集购物、特色餐饮、儿童教育娱乐、休闲体验、生活配套为一体的全新社区型购物中心，同时也是关于活力、自然、陪伴和爱的家庭欢聚乐享中心。
项目改造前
项目改造后
项目特色：
1.建筑设计方面
立面下半部保留原建筑的墙面，让离人视野比较近的一到三层，尽量保留城市的原有机理，强调方庄老居民以及在方庄成长起来的年轻人对于城市的记忆，维系顾客与建筑之间的情感纽带。氛围融入建筑基础上衍生出切割面的玻璃体，上半部为增进建筑与城市的互动，建筑外墙由玻璃体组成，可以对外展示建筑内部动向，同时赋予室内一种城市参与感。日光照射在三维立体的立面上，会投射和反射出不同的光影效果，外立面会随着时间和天气变化而产生不同的效果，并且周围的建筑物和景观会倒影在这面玻璃折面的立面上，使整栋建筑自然融入城市的氛围中。
2.场景构建方面
小空间用规整的手法处理显得空间整洁干净。入口大堂与电梯厅、商铺空间进行化整为一个大空间的设计思路，强调入口空间的设计精巧之处。在进入一个较大的景区前，有曲折狭窄、晦暗的小空间作为过渡，以收敛人们的视觉和尺度感，然后再转到较大空间，使人豁然开朗，空间互相穿插、贯通。
小结
中国经过40年的高速发展，从80年代的集贸市场到90年代的超市，00年代的百货到10年代的购物中心，每个10年进行一次消费升级，也意味着旧模式的淘汰。如今，我们又面临着新一轮的淘汰。消费者的消费心态的转变，越来越注重消费体验，色彩、变化和可玩性。多年的老项目早已不能吸引消费者走入。
从经典改造案例得出的经验总结来看，未来商业项目改造首先要注重建筑外观的优化。作为城市更新的重要切入点，通过改造商业建筑形象实现城市美化及人居环境改善是商业项目改造的重要使命。其次，要注重业态调整。人民日益增长的美好生活需求要求业态更加复合、多元，由传统单一的零售模式转变为集休闲、美食、社交、教育、医疗、文化等的混合体。第三，是空间场景打造。商业项目的空间将更注重空间趣味性，视线的通透和可达性。可通过增加商场内的小场景与小景观打造特色主题，增加商场的空间体验感，以各类型的主题空间来设计商品陈设区域。最后，是受众拓展。商业项目的受众将从购物者拓展到家庭、儿童、老年等群体。
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