判例解析｜“秦某孝诉孙某国等买卖合同纠纷案”请求权基础分析

作者：陈道宽

华东政法大学法律学院民商法学硕士二年级。

摘要

本案中，房屋被依法纳入政府拆迁改造范围，双方当事人无法办理房屋产权变更登记手续，在拆迁后买受人已无法取得标的房屋的产权。出卖人作为标的房屋的所有权人，其所签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。最高院认为出卖人在该协议中的合同权利即为其出卖给买方的房屋及土地使用权的对价，买受人可以选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款。本文对此进行分析，认为存在两种解释路径：一为通过意思表示解释将拆迁补偿款纳入“房屋”的范畴，从而主张原给付请求权；二是认为存在合同漏洞时，认为该补偿款为代偿利益，并从解释论角度对代偿请求权进行分析。

本文共13013字，33分钟阅读时间

一、   基本案情[1]

（一）基本案情

2008年6月3日，秦宗孝与孙建国签订《房屋买卖合同》，约定：“一、出售房屋及土地的位置、面积及产权状况。该房屋及土地位于重庆市南川区西城街道办事处西大街4号、14号。国有土地使用权面积为18097㎡，房屋产权面积为12900㎡左右（具体以房屋产权证登记面积为准，房屋产权证号为xxx，共计23本）。该房属于孙建国与张宗勤共同所有，共有产权人张宗勤放弃优先购买权，并同意孙建国将其共有产权部分全部出售给秦宗孝。二、出售房屋的售价及支付办法。孙建国出售给秦宗孝的房屋及土地不包括在此范围内的生产设施、设备及生产用具、产品包装、办公设施设备等，仅指房屋和土地，但电力设施、设备及其户口的一半属于转让的范围，其转让价款为525万元。转让的上述财产除办公楼及屠宰车间最迟在2009年9月30日前交付给秦宗孝外，其余财产最迟应于2009年6月30日前交付给秦宗孝。秦宗孝在本合同签订之日起7日内支付给孙建国200万元，14日内付250万元，孙建国将房屋所有权证交付给秦宗孝，然后秦宗孝在2008年10月1日前办理产权过户手续，孙建国及共有权人应当予以全力配合，但无论在上述期限内是否办妥产权过户手续，秦宗孝均应在该期限内再支付给孙建国50万元，且不视为孙建国违约，余款25万元在2009年9月30日孙建国向秦宗孝交清转让的财产后付清。三、双方的权利和义务。1.孙建国应保证出售给秦宗孝的共有产权部分无权属争议（因政府原因无法办理土地使用证不视为权属争议）。……4.房屋产权过户登记（变更登记）的办理：由孙建国协助秦宗孝进行办理，在办理过程中所产生的一切税费由秦宗孝承担（包括应由孙建国承担的部分）。房屋转让个人所得税及孙建国原有的欠税欠款与秦宗孝无关，由孙建国自行支付。四、违约责任。任何一方违约，应向对方支付违约金20万元，并对违约金不足以弥补的损失承担赔偿责任，且该合同仍然有效。”张宗勤在上述合同上签署了同意转让的意见。合同签订后，秦宗孝履行了付款义务，孙建国履行了合同中约定的房屋、土地以及23本房屋产权证的交付义务。

2009年7月2日，孙建国、秦宗孝、张宗勤与时荣忠签订了《协议书》，约定：“一、四方共同确认的事实。1.孙建国已于2008年6月3日将自己与张宗勤合伙出资购买的位于南川区西大街4号、14号原南川市食品公司肉联厂资产中的全部土地、房屋中孙建国所有的50%部分转让给秦宗孝。2.原南川市食品公司肉联厂资产中的房屋和土地归张宗勤和秦宗孝共同所有，各占50%。3.除原南川市食品公司肉联厂资产中的房屋和土地用水用电使用权和变电设备外的生产设施设备、生产用具、产品包装、办公设施设备归时荣忠、张宗勤共同所有，各占50%。4.孙建国与重庆市南川区三张食品有限公司（以下简称三张食品公司）以及时荣忠、张宗勤之间已无任何矛盾和纠纷，一切债权债务关系已经消灭，孙建国与张宗勤、时荣忠以及三张食品公司之间的债权债务纠纷与秦宗孝无关。孙建国在原南川市食品公司肉联厂和三张食品公司中不再享有任何权利和承担任何义务。5.孙建国与秦宗孝于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》第二条约定，孙建国移交出售房屋、土地的合同义务已履行。二、张宗勤、秦宗孝共同所有的土地、房屋从2009年7月1日起所收取的租金归秦宗孝和张宗勤共同所有，各占50%。但房屋中三张食品公司租用的办公楼、屠宰车间、冻库在2009年9月30日前另行协商签订租赁合同。”

二审法院表示：“由于该地段属于重庆市南川区西城片区危旧房拆迁改造范围，秦宗孝、孙建国至今未办理上述土地、房屋的产权变更登记手续。”最高院表述为：“2014年因为拆迁决定，无法办理过户登记”孙建国在诉讼中声称：“秦宗孝是为了逃税，在可以办证期间未办证。”则笔者推测此时仍可以办理过户登记。

2012年9月28日，孙建国向秦宗孝出具了一份《委托书》，委托秦宗孝处理关于南川区西大街4号、14号原南川市食品公司肉联厂拆迁的一切问题。

2014年2月20日，重庆市南川区人民政府发布了《关于城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收的决定》，秦宗孝与孙建国《房屋买卖合同》中约定的买卖房屋被纳入房屋征收范围。

2014年2月25日，重庆市南川区人民政府发布了《关于城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收的公告》，秦宗孝与孙建国《房屋买卖合同》中约定的买卖房屋被纳入房屋征收范围。

2014年5月18日，重庆市南川区城西片区危旧房改造开发指挥部向秦宗孝、张宗勤发出了《关于原食品公司房屋征收工作联系的函》，确认经秦宗孝方有关人员和指挥部现场实际勘察，南川区西大街4号、14号房屋有证面积为12927.22㎡（共23本房屋产权证），无证面积为5800.44㎡。

2015年11月30日，孙建国向重庆市南川区城西片区危旧房改造开发指挥部出具了一份《申请书》，申请依法将其列为被征收人，并按照公平补偿原则依法进行补偿安置。并声明，2012年9月28日出具给秦宗孝的《委托书》及其委托事项从即日起终止委托授权内容，秦宗孝由此取得的代理权限依法终止。

2016年2月4日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局与孙建国、张宗勤签订了《南川区国有土地上房屋征收补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》），载明：“一、孙建国、张宗勤被征收房屋坐落于南川区西城街道西大街4、14号，土地使用证号为xxx，房屋所有权证23本，房屋产权人为孙建国、张宗勤共有。土地使用面积为18097平方米，房屋建筑面积12927.22平方米，无证面积5800.44平方米，经相关职能部门认定后房屋补偿总面积15896.06平方米。二、重庆市南川区国土资源和房屋管理局应付孙建国、张宗勤房屋补偿费、搬迁费、构附属物补偿、室内装饰以及各项奖励补助费用等共计75564003.5元，其中有证房屋补偿费47764166.18元，无证房屋经认定后的房屋补偿费10715732.32元，设施设备、装饰装修以及其他附属设施补偿费17084105元。”

（二）关系图

二、   请求权基础检索顺序

（一）请求人与被请求人

首先，根据民法典第308条[2]可知，可以通过双方之间的约定来确定张宗勤与孙建国之间的为何种共有关系。根据《协议书》中所约定的，孙建国将自己与张宗勤合伙出资购买的土地、房屋中孙建国所有的50%部分转让给秦宗孝。该约定中，房屋的50%应当认为是对房屋份额的认定，而非对合伙份额的转让，此时结合民法典第298条、第299条，按份共有与共同共有的区别在于每一个共有人是否在共有物上享有确定的份额，[3]即在共同共有的情形下，并无应有部分存在。[4]另外，再根据第305条[5]，在张宗勤放弃优先购买权时，孙建国此时对于自己应有部分可以任意处分，不受共有人的影响（下文会再做分析）。因此，无论最后权利人是孙建国还是秦宗孝都与其不再有关，故排除张宗勤。而时荣忠仅涉及设备，而该部分并未被纳入买卖房屋的合同中，因此同样不再讨论。至此：请求人：秦宗孝；被请求人：孙建国。

（二）请求权检索顺序

1、基于合同上的请求权

2、基于缔约上过失而发生的请求权

3、基于无因管理而发生的请求权

4、物权法上的请求权连同非物权法上的效果请求权

5、基于侵权行为而发生的请求权

6、基于不当得利而发生的请求权

在检索各项请求权时，应满足三个要件：（1）请求权已发生；（2）请求权未消灭；（3） 请求权可实现。

三、   请求权检索具体分析

（一）基于合同而生的请求权

秦宗孝与孙建国订立了《房屋买卖合同》以及《协议书》，此处将两者放在一起讨论。

1. 原请求权分析

请求权基础：民法典第598条[6]。

（1）请求权是否发生

1）请求权是否成立有效

判断成立的步骤为：首先判断要约的那项表示，若构成意思表示，再判断对方当事人的表示是否构成意思表示，如果两项都够成意思表示，则下一步需判断两项意思表示是否够达成一致。若第二项意思表示仅为对第一项意思表示的同意，则直接认定双方达成合意。[7]本案并未涉及该争议，当属此种情形，该房屋买卖合同成立。另应当注意，根据上文所述，此处的讨论已经排除了张宗勤，因此该处所说的房屋所有权并非与张宗勤共有的房屋之整体，而是孙建国的应有部分。关于应有部分，系指共有人对共有物所有权之比例，亦系指各共有人对于共有物所享有的一定比例的所有权。而究其性质，应有部分系所有权之量之分割，乃一定比例的所有权，分量虽然不如所有权之大，但其内容、性质以及物权效力，与所有权无异（台湾地区民释562）。而关于应有部分之处分，遵循以下原则：1.共有人处分其应有部分得自由为之，不必得他共有人之同意。2.应有部分之处分最为主要者为让与。3.本项法文仅言处分。4.共有人出卖共有土地或者建筑改良物之应有部分时，他共有人有以同一价格共同或者单独优先承购之权，是为共有不动产应有部分出卖时，他共有人之优先承购权。5.应有部分之抛弃属法律上之处分权。[8]因此，基于张宗勤放弃优先购买权，则下文所说之房屋，实为孙建国之应有部分。

但仍存在争议的是，秦宗孝与孙建国订立《房屋买卖合同》时仅约定房屋及土地的具体位置以及房屋产权所包含的土地面积，并未涉及无证土地部分，而之后的《协议书》中约定确认的事实为：“全部土地、房屋中孙建国所有的50%部分转让给秦宗孝。”同样没有十分明确提及无证土地部分，此时，受领者对表示的理解，与表示的发出者所意指的不同，那么该表示在法律上的涵义既不是表示事实上所指的，也不是表示实际上被理解的。法秩序根据在当时情况下可以如此并且必须如此理解的意义，将该表示适用于当事人之间，以保护表示的受领者的信赖。这个意义是一种具有规范性的表示意义，因为它既不需要与事实上所意指的一致，也不需要与实际上所理解的一致。对规范性的表示意义具有决定性意义的是“受领表示者的理解水平”。[9]认定合同成立之后，关于合同的内容存在分歧的，需要对要约内容或者构成非实质性变更的承诺内容予以解释。对于合同条款的解释应区分各方当事人的意思表示。

本案中，根据规范性解释（normative Auslegung），应当考虑理性人主体特性的因素、交易情境中的一般因素以及交易情境中的特殊因素。[10]而对理性人标准的选择上，因为买卖双方属于同一主体类型，所以选择双方共同所属的类型。对出卖人孙建国所表述的“原南川市食品公司肉联厂资产中的全部土地、房屋中孙建国所有的50%部分转让给秦宗孝”进行解释时，最为重要的是交易情境中特殊因素中的缔约动机等个别化因素以及合同中的其他条款。根据《协议书》中第一款之后的其他条款的规定，特别是“孙建国在原南川市食品公司肉联厂和三张食品公司中不再享有任何权利和承担任何义务”中，可以看出孙建国订立买卖合同的缔约动机在于希望退伙，并不再牵连其中。因此，应当包括无证房屋部分。

而法院论证中提到的“结合孙建国自2009年向秦宗孝交付后，再未对涉案南川市食品公司肉联厂任何房屋及土地进行占有、使用或者管理维护的事实，应当认定孙建国与秦宗孝之间具有流转该无证房产的意思表示，并且已实际交付”作为认定缔约当时有该意思表示并不妥当。在规范性解释中并不应当考虑当事人在缔约后的行为，其并非理性人身处其中的交易情境，毋宁只是探究表意人真实意思或者相对人对表意符号实然理解的参考因素。[11]即通过事后行为，认定表意人当时究竟赋予表意符号何种主观意义。因此，法院的思维实为自然解释，通过该实际行为，探究出卖人在缔结合同时的真实意思为包括无证部分，而相对人理解的同样包括无证部分，此为一致。但仅通过事后不再管理就认定为其当时真实意思为出卖包括无证部分，似乎说理并不充分。从规范性解释角度更为合理。

因此，《房屋买卖合同》成立，并且内容包括无证部分房屋（应有部分）。

而认定房屋买卖合同是否有效的问题上，需考察《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定:拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动: (一)新建、扩建、改建房屋; (二)改变房屋和土地用途; (三)租赁房屋。该处并未提及房屋买卖相关事宜，但在《重庆市城市拆迁房屋管理条例》第八条[12]中，明确为建设单位取得建设工程选址意见书后，根据程序暂停办理土地使用权和房屋买卖等手续。但该条款属于地方性法规，应当被排除于第153条第1款适用范围之外。[13]原因在于：1.从规范性法律文件的层级来看，行政规章和地方性法规不属于《民法典》第153条第1款中的法律、行政法规。同时，也防止过度的行政管制导致民事法律行为无效现象的泛滥，危及交易安全。但亦有反对观点认为这似乎矫枉过正[14]。有观点正确的提出，应当是考虑一项民事法律行为违反行政规章或者地方性法规，综合考虑个案相关情事，可能构成违背公序良俗，依据《民法典》第153条第2款亦为无效。并且在最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要（法【2019】254号）》第31条第1句规定：“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。”[15]但是，从《城市房屋拆迁管理条例》中并未列入房屋买卖以及土地使用权的转让可以看出，该条款主要目的在于确保拆迁工作的实施。而到了《重庆市城市拆迁房屋管理条例》同样仅在于确保拆迁范围以及拆迁工作的确定性。因此，笔者认为并不涉及金融安全、市场秩序等问题，因此，并不能以该条结合《民法典》153条第1款确定合同无效。

关于无证部分，需要考虑是否根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项[16]结合民法典第153条第1款[17]而无效。法院观点认为：《城市房地产管理法》第38条不属于效力性强制性规定，从而不导致合同无效。[18]但是，笔者并不认同该观点，本条第六项应当理解为对物权变动的限制。因此，买卖合同关于无证部分并非无效。应当认为合同有效。

另外，本案中，关于《协议书》的内容也应当进行意思表示解释。《协议书》约定“孙建国已将自己与张宗勤合伙出资购买的约定的全部土地、房屋中孙建国所有的50%部分转让给秦宗孝。”；“孙建国与秦宗孝于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》第二条约定，孙建国移交出售房屋、土地的合同义务已履行。”应首先确定，对于该拆迁补偿款的归属问题是否属于合同的漏洞？所谓的漏洞是指不圆满性。[19]主要包括了当事人在作出意思表示时忽略了该细节问题；也可能是一方当事人在作出意思表示时虽然意识到该细节问题，但认为其不言自明，无需特别约定；还可能是在作出意思表示时尚不存在该细节问题，直至履行阶段才出现该问题。[20]而具体是否存在漏洞则还需通过对法律行为进行解释来查明。[21]若通过解释，表意符号可能的意义范围包含该补偿款，则属于狭义意思表示解释的范畴，反之则为漏洞。而关于《协议书》的内容存在两种解释途径：

第一种解释：至少在双方当事人订立该《协议书》时，已经知道该房屋被纳入拆迁范围，将不能办理过户登记，但在不久的将来将产生一笔拆迁补偿款。因此，对买卖该房屋进行意思表示的解释时，对“房屋”该语词的理解不应当仅仅局限于房屋的所有权，也应当包括该房屋拆迁所产生的拆迁补偿款。否则，不符合交易情境中的一般因素中的市场行情，即否则出卖人与买受人之间的利益并不平衡，具体而言就是当事人之间并不可能约定以购买40年厂房的价金购买3个月的厂房。因此，此时并不存在漏洞，因为通过解释即可以得出已经对拆迁补偿款作出了约定，因此仅通过狭义的意思表示解释即可解决该问题。法院同样持此观点：“在一定意义上，孙建国在该协议中的合同权利即为其出卖给秦宗孝的房屋及土地使用权的对价。”也就是说，法院认为让与补偿请求权同样构成了买卖合同中出卖人的主给付义务。

第二种解释：将《协议书》中约定的“孙建国与秦宗孝于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》第二条约定，孙建国移交出售房屋、土地的合同义务已履行。”理解为孙建国与秦宗孝之间关于房屋的价金风险已经移转。此处将“房屋、土地”理解为单纯的房屋所有权以及土地使用权，而《协议书》关于房屋被拆迁，产生拆迁补偿款问题并没有约定，构成合同漏洞。根据这种解释，原给付义务因为拆迁决定而使得给付不能，仅得在次给付请求权中再作考虑。采解释一，则通过原给付请求权内容包括拆迁补偿款。但若采用解释二，则原给付请求权不包括拆迁补偿款。

2）是否被撤销

直至起诉时，合同未被撤销。

（2）请求权是否未消灭

1）合同是否被解除（√）

起诉时，合同未被解除。

2）是否存在一般消灭事由（解释一：√；解释二：×）

债权请求权消灭的一般事由，包括：履行、提存、抵销、免除、混同、履行不能、债权让与、免责的债务承担等。

若采解释一，并不存在消灭事由。

若采解释二：则秦宗孝与孙建国之间仅包括该房屋所有权以及土地使用权的买卖合同，当该房屋列入征收决定的范围之时，根据民法典第229条规定[22]，此时，房屋所有权消灭，则孙建国因无法移转房屋所有权而陷入给付不能。另外，此处有人认为构成意思标准下的真实物权，但笔者并不认同，将在物权请求权处分析。根据民法典第580条[23]，此时，出卖人的原给付请求权因为给付不能而消灭，应分析次给付请求权。

（3）请求权是否可实施（√）

包括一时之抗辩权以及永久之抗辩权，而本案中均不涉及该部分争议。

（4）结论

根据解释二，此时不能请求原给付请求权，只能在次给付请求权中寻找依据。而根据解释一，此时秦宗孝可根据原给付请求权，请求孙建国履行，内容为该房屋所涉及的补偿款。

2. 次请求权分析（解释一）

请求权基础：民法典580条第1款结合民法典第583条或者第580条第1款结合第563条。

（1）存在自始有效的合同

根据上文的分析，关于房屋买卖以及之后关于补偿款转让的合同自始有效。

（2） 由给付障碍种类决定的其他要求

1）损害赔偿请求权

此处的给付障碍类型可能涉及到给付迟延，因此观察迟延的要件。迟延给付包括1.有效的债务存在；2.能够履行；3.债务履行期徒过而债务人未履行；4.债务人未履行不具有正当事由。[24]但是在本案中，法院的表述中无法确定该些要件。

2）基于解除的回复原状请求权

此处可能涉及的是拒绝履行，因此观察其要件，拒绝履行的要件包括：1.存在有效的债务；2.不履行的意思表示；3.债务人没有正当事由。[25]本案中，孙建国并不愿意交出自己的补偿款，从孙建国申请终止秦宗孝的代理权中，可以推断出，此处属于先期拒绝履行。因此，根据民法典第563条第2项，秦宗孝可以解除合同。

（3）结论

秦宗孝可以主张迟延损害赔偿请求权（如果有的话）或者直接解除合同。

3. 次请求权分析（解释二）

请求权基础：民法典580条第1款。

（1）   存在自始有效的合同

（2）   由给付障碍种类决定的其他要求

1）损害赔偿请求权

根据《房屋买卖合同》以及民法典580条第1款，出卖人应当交付房屋并且移转房屋的所有权。根据《民法典》第231条，此时由于合法的拆迁，使得孙建国不再是房屋所有权人，因此无法移转所有权，构成给付不能。但是，根据之前提到的对双方意思表示的解释，孙建国、秦宗孝约定的“双方的履行义务已经完毕”，可以解释为此时的价金风险由买受人承担。因此，出卖人此时便存在免责事由，不承担违约责任。[26]

则此时，可考虑代偿利益（stellvertretendes commodum），即在经济上替代债务人所负担的标的物的任何财产利益，具体的构造方式包括三种：1.代偿请求权；2.风险负担与利益归属相一致原则；3.不当得利请求权。

首先，关于代偿请求权，德民规定于第285条，台湾地区“民法”规定在第225条。即债务人因与发生履行不能的同一原因，取得给付标的的代偿利益时，债权人对于债务人可以请求偿还其代偿利益的权利。[27]代偿请求权的要件包括：1.债务人发生给付不能，此时并不区分是自始给付不能还是嗣后的给付不能；2.由给付不能之事由产生代偿利益，比如对被损毁标的的保险人的给付请求权；3.债务人原负担的给付标的物与代偿利益须具有同质性（Identität），即代偿利益作为给付标的物的替代，租赁物被损毁的，出租人不必向承租人交出由于租赁物毁损而取得的保险金，因为所负担的给付为物的占有的让与，而保险金涉及的是所有权；4.代偿请求权的成立，不以债务人存在主观过错为要件，即在德国法中，其虽然在体系位置上置于损害赔偿请求权之中，但其为与损害赔偿请求权独立的请求权基础，无需满足义务违反、必须负责以及损害该三个要件。与损害赔偿请求权的分离，使得其构成与损害赔偿请求权的竞合，应当根据代偿收益的价值对损害赔偿请求权进行抵销；5.代偿请求权不仅适用于标的物灭失或者被侵害时产生的替代物（或损害赔偿请求权），而且债务人通过法律行为所获得之收益，例如向第三人出卖并且转让标的物所有权（一物二卖）所获得的价金也适用，因此德国法中，其实义首先在于被损毁的物的代偿利益高于损害的情形；6.债务人取得的代偿利益，须得为让与债权人，例如债务人对第三人之非财产之损害赔偿请求权不适用。[28]带入本案，出卖人因为房屋被拆迁，使得其对于房屋的所有权消灭，此时根据买卖合同中的主给付义务，出卖人无法移转房屋所有权，因而构成给付不能。同时该拆迁产生的拆迁补偿款来自于房屋的所有权，而该房屋又作为买卖合同的标的物。因此，拆迁补偿款与给付之标的物具有同质性。因此，若从比较法上的制度来看，该案符合代偿请求权的要件。如果我国民法典存在类似德民285条的条款，则代偿请求权似乎为最佳选择。

但我们国家，因为并不存在代偿请求权的请求权基础，因此，朱晓喆教授通过风险负担与利益相一致原则来实现代偿利益。[29]也就是说，根据权利义务对等的原则，即承担风险的一方也应享有相关的收益。既然买房人承担了房屋毁损灭失的风险，那么基于毁损房屋应当获得的利益也应由其享有。具体则为通过类推适用《民法典》第630条，[30]将630条中所说的孳息解释为包括政府补偿金，以实现代偿请求权制度。而纪海龙教授则认为此处的风险负担与利益相一致原则，并非价金风险，将其解释为给付风险似乎更为合理。[31]

关于不当得利请求权的分析，则放于后面部分再进行分析。

2）合同解除（×）

风险负担作为免责事由，不能请求合同解除。

（3）结论

秦宗孝可以根据风险负担与利益相一致原则，要求孙建国交付拆迁补偿款。

（四）基于物权而发生的请求权

1. 物上请求权

1) 所有物返还请求权

请求权基础：《民法典》第235条[32] 。

由于并未办理过户登记，因此，孙建国仍为该房屋的所有权人，但台湾地区“民法”存在事实上的处分权之说法，认为违章建筑由建造人原始取得所有权。违章建筑不能办理登记，出卖人虽交付该物，但能否主张自己仍为其所有人的问题。[33]台湾地区最高院法院认为，不能因为不能登记这一弱点，导致交易安全受到威胁，因此驳回该诉请。但是，回到该案，又有所不同。原因在于该案中，无证部分与有证部分作为统一的整体出现，因此，有证部分可以通过登记簿确认物权登记的所有人为何人，并不会如此案件一般，影响交易安全。

但是另一方面，政府在作出拆迁决定前，根据地方性法规，此时已经无法办理房屋过户登记，因此，在这种情况下，能否根据意思标准下的真实物权，使得买受人实际上获得该房屋的所有权？笔者并不认同该观点，原因在于房屋管理局作为第三人在与孙建国签订拆迁补偿协议的时候，并不会去关注谁是真实物权人。另一方面，支持意思标准下真实物权的学者，同样将范围限制在了人际关系稳定、市场流通机制缺乏的乡土熟人社会。[34]而本案并不属于该种情形。因此，登记的公信力在此处仍然是最重要的考量。

（六）基于不当得利而发生的请求权

请求权基础：《民法典》第122条[35] 。

（1）一方受有利益

出卖的房屋于移转所有权前，被政府征收，出卖人受领补偿款，受有利益。另外，此利益仅从客观具体认定，不能就受领人的整个财产状态加以判断，因此，出卖人受有利益。

（2）致买受人损害

王泽鉴教授认为台湾地区“民法”373条所谓的利益，系指使用收益（尤其是孳息），不包括土地补偿费。[36]出卖人在办理登记前，仍为土地所有人，在权益归属上，土地补偿费本应归由出卖人取得，并未因此而致买受人受损害。

但是，正如之前所说，在风险与利益相一致的法理中，政府补偿应属于买受人。出卖人如果收取了该部分利益，按照不当得利返还给买受人并非不能理解。认为代偿请求权是为了矫正买卖双方的利益失衡，其符合不当得利的衡平思想，仅从经济角度考察，与侵害型不当得利相类似。但笔者认为，若承认该观点，则对物债二分的体系似有所冲击，即纯粹的债权也具有了侵害权益意义上的内容归属（Zuweisungsgehalt），似有所不妥。因此，回归风险与利益相一致原则分析，更为合理。

（3）无法律上的原因

出卖人基于所有人的地位受领补偿款，具有法律上的原因。

（4）结论

此处不适用不当得利。

四、总结

1、基于合同上的请求权 （√）

2、基于缔约上过失而发生的请求权 （×）

3、基于无因管理而发生的请求权 （×）

4、物权法上的请求权连同非物权法上的效果请求权 （×）

5、基于侵权行为而发生的请求权 （×）

6、基于不当得利而发生的请求权 （×）

脚注，可向上滑动阅览

[1] 秦某孝诉孙某国等买卖合同纠纷案，最高人民法院第五巡回法庭(2017)最高法民再407号。

[2] 第三百零八条，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。

[3] 参见鲍尔：《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第36页。

[4] 参见王泽鉴：《民法物权》，台湾三民书局2010年版，第323页。

[5] 第三百零五条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

[6] 第五百九十八条  出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。

[7] 参见杨代雄：《民法典第142条中意思表示解释的边界》，载《东方法学》2020年第5期第99页。

[8] 参见谢在全：《民法物权论》（修订七版），新学林出版社2020版，第362-369页

[9] 参见拉伦茨：《法学方法论》，黄家镇译，商务印书馆2020版。

[10] 参见杨代雄，《意思表示解释的原则》载《法学》2020年第7期，第53页。

[11] 参见杨代雄，《意思表示解释的原则》载《法学》2020年第7期，第56页。

[12] 第八条 建设单位取得建设工程选址意见书后，应当持有关证明向拟拆除房屋所在地的区、县(自治县、市)房屋拆迁主管部门提出暂停办理有关手续申请。

区、县(自治县、市)房屋拆迁主管部门在收到建设单位(以下称拆迁申请人)的暂停办理有关手续申请后应当及时审查，对符合条件的，应当自收到暂停办理有关手续申请之日起7个工作日内向所在地土地、规划、市政、工商等行政管理部门发出暂停办理有关手续通知书；对不符合条件的，应当自收到暂停办理有关手续申请之日起7个工作日内作出不予受理的书面决定。

土地、规划、市政、工商等行政管理部门应在拆迁范围内按职责分工做好下列工作：

(一)暂停办理土地使用权和房屋买卖、交换、析产、分割、赠与、抵押、典当、分户、出租、改变用途、调配等手续，禁止新建、扩建、改建房屋(经鉴定的危房排危除外)；

(二)暂停核发营业执照。监督售货亭、摊位等临时服务网点在拆迁公告确定的搬迁期限内自行拆除或迁出。

暂停办理有关手续通知书有效期限最长不得超过1年；特殊情况需要延长的，须经核发暂停办理有关手续通知书的房屋拆迁主管部门批准，延长期限最长不得超过1年。

[13] 参见杨代雄：《〈民法典〉第153条第1款评注》，载《法治研究》第2020年第5期，第125-126页。

[14] 参见朱庆育：《〈合同法〉第52条第5项评注》，载《法学家》第2016第3期，第156页。

[15] 参见杨代雄：《〈民法典〉第153条第1款评注》，载《法治研究》2020年第5期，第126页

[16] 第三十八条　下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

[17] 第一百五十三条　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

[18] 肖汉江、叶丽珍房屋买卖合同纠纷案，湖北省武汉市中级人民法院(2020)鄂01民再59号；高春祥、于桂强确认合同无效纠纷案民事裁定书，山东省高级人民法院(2020)鲁民申2755号。

[19] Vgl. Canaris, Die Feststellung von Lücken im Gesetz, 2.Aufl.

[20] 同上5

[21] 参见布洛克斯：《德国民法总论》（第41版），张艳译，中国人民大学出版社2019年版，第69-71页

[22] 第二百二十九条　因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

[23] 第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。

[24] 参见韩世远：《合同法总论》（第四版），法律出版社，第535页

[25] 参见韩世远：《合同法总论》（第四版），法律出版社，第563页

[26] 参见韩世远：《合同法总论》（第四版），法律出版社，第532页

[27] 参见朱晓喆：《买卖之房屋因地震灭失的政府补偿金归属——刘国秀诉杨丽群房屋买卖合同纠纷案评释》载《交大法学》2013年第2期，第170页

[28] 参见朱晓喆：《买卖之房屋因地震灭失的政府补偿金归属——刘国秀诉杨丽群房屋买卖合同纠纷案评释》载《交大法学》2013年第2期，第170页

[29] 参见朱晓喆：《买卖之房屋因地震灭失的政府补偿金归属——刘国秀诉杨丽群房屋买卖合同纠纷案评释》载《交大法学》2013年第2期，第171-173页

[30] 第六百三十条 标的物在交付之前产生的孳息,归出卖人所有;交付之后产生的孳息,归买受人所有。但是,当事人另有约定的除外。

[31] 参见纪海龙：《买卖合同中的风险负担》，载《中德私法研究》（11），第313页

[32] 第二百三十五条 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

[33] 参见王泽鉴：《民法物权》，台湾三民书局，第103页

[34] 参见常鹏翱：《《民法典》中真实物权的判断标准》载《浙江工商大学学报》2020年第5期，第14页。

[35] 第一百二十二条 因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。

[36] 参见王泽鉴：《不当得利》，台湾三民书局，第208页。