借名买房能否阻却强制执行之法律探讨
导读：实践中，出于规避限购、限贷政策及逃避债务等原因，借名买房事件频发。那么当法院对登记在被执行人（被借名人）名下的房产进行查封后，借名人能否以其系房产实际出资人为由阻却执行呢？该问题在司法实践中尚存争议，本文将结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下称“九民会议纪要”）之会议精神及相关判例进行探讨。
什么是借名买房？
借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人的名义购置房产，并将房产所有权登记于他人名下的行为。
《全国法院民商事审判工作会议纪要（最高人民法院民二庭向社会公开征求意见稿）》第一百一十九条【案外人系实际出资人的处理】：在金钱债权执行过程中，人民法院针对登记在被执行人名下的房产或者有限责任公司的股权等实施强制执行，案外人有证据证明其系实际出资人，与被执行人存在借名买房、隐名持股等关系，请求阻却执行的，人民法院应予支持。另一种观点：不予支持。
然而，在《全国法院民商事审判工作会议纪要》正式版中上述条文已被删除，可见最高人民法院对于借名买房可否阻却执行仍未统一定论。司法实践中，该争议也一直尚存，主要存在以下两种观点：
观点一：借名买房不可以排除强制执行（笔者通过案例检索发现，多数法院持该意见）
主要理由如下：
1.借名买房中，借名人与被借名人系债权债务关系，只产生对内的法律效力，不发生物权变动的法律效果，借名人享有的是债权请求权而非物权。
2.根据物权公示公信的原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。申请执行人作为善意第三人，其权利应予以保护。
3.借名人具有可责难性。借名人往往是出于规避限购限贷、逃避税收等非法目的才采取借名买房的交易模式。
4.支持借名买房阻却执行将会冲击我国的不动产登记制度，扰乱房地产市场的秩序。
主要理由如下:
1.登记行为不能导致他人物权请求权的消灭，借名人只要有足够的证据证明房屋归其所有，且借名买房行为不存在违反法律法规、逃避债权债务、恶意串通等行为的，应当认定可以排除强制执行。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（下称“《物权法》司法解释一”）第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。不动产登记只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权。当不动产登记与真实权利状态不一致时，仍然要依据权利的实际归属情况来确定物权权利人。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》正式版中虽将意见稿第一百一十九条【案外人系实际出资人的处理】予以删除，但我们仍可以结合会议精神对借名买房能否阻却强制执行这一问题予以探讨。《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》第十一章“关于案外人救济案件的审理”中明确了审理该类案件的基本原则：一是坚持利益平衡原则，“审理此类案件时，一方面要依法维护申请执行人的合法权益，确保生效法律文书司法权威，避免让执行异议之诉制度成为被执行人拖延执行的工具；另一方面，因经济活动的复杂性和物权公示制度在彰显权利归属上的有限性，实践中被执行人并非实际权利人的情况大有所在，此时，应当为案外人提供充分的实体性救济渠道，妥善平衡申请执行人、被执行人与案外人之间的利益关系。”二是坚持实质审查原则，“审理中应注意的是，其一在涉及登记、借名、挂靠等名义权利人与实际权利人不一致的情况下，不能仅依据权利外观表象即作出裁判，否则将会使执行异议之诉制度目的落空；其二要加大打击虚假诉讼的力度，防止案外人与被执行人恶意串通转移执行标的物；其三在证明责任问题上，严格适用自认规则，即使被执行人承认案外人的主张，案外人仍应就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻却对执行标的物强制执行的事实承担举证责任。”三是坚持权利甄别原则，“在正确认定相关权利属于物权还是债权、是否具有优先权属性等基础上，按照物权优先于债权、法律规定的特殊债权优先于普通债权的原则，正确处理纠纷”“在第三人撤销之诉案件中，要区分当事人享有的是物权还是债权，是普通债权还是法律有特殊规定的债权。”四是坚持生存利益优先原则，“在坚持依法审理的前提下，遵循消费者生存利益优先于银行、企业等主体经营利益原则，在兼顾双方利益保护的同时，适度向相对弱势一方倾斜。”
笔者认为，上述基本原则对于两种观点都有兼顾，综合分析仍与司法实践的多数观点一样更倾向于借名买房不可以排除强制执行。首先，根据物权公示公信的原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。借名人与被借名人之间产生系债权债务关系，不具有对抗第三人的法律效果，不足以阻却执行。其次，借名人往往出于规避限购限贷、逃避税收等非法目的才采取借名买房的交易模式，具有可责难性，相应的不利后果应尤其自行承担。最后，如支持借名买房对执行的阻却，将会变相支持出于各种非法目的的借名人。一方面，借名买房引发的诉讼案件将会激增；另一方面，申请执行人将面临被执行人的财产大幅减少、案件周期延长的情形，不利于保护申请执行人的合法权益，执行异议之诉制度亦沦为为被执行人拖延执行的工具。
因此，慎用“借名买房”，避免权利落空！
相关案例（摘自中国裁判文书网）
案件名称:王某因与被申请人孙某某以及一审被告、二审被上诉人陕西某公司案外人执行异议之诉一案
审理法院：中华人民共和国最高人民法院
案号：（2019）最高法民再29号
裁判要旨：本院经审理查明，上述两套房屋已经网签备案至邹某名下，孙某某即使为两套房屋的实际出资人，其与邹某之间借名买房的行为仅在孙某某与邹某之间产生债权债务关系，不具有对抗第三人的法律效果。孙某某无权以A小区20701、20703号房屋买受人的身份主张权益。本案为案外人执行异议之诉纠纷，执行依据是否存在错误不属于本案的审理范围，孙某某关于王某债权并非真实权利的抗辩理由本院不予支持。
案件名称：严A、严B等案外人执行异议之诉二审一案
审理法院：福建省福州市中级人民法院
案号：（2020）闽01民终976号
裁判要旨：本案的争议焦点还在于严B与严C的借名买房关系是否能够阻却法院的执行。本院认为，首先，严C与福建某公司签订了《商品房预售合同》，在该合同不因违法而无效的情形下，严C据此完成预售合同登记，对取得房屋所有权具有排他性，即推定其为讼争房屋的权利人。一审法院依据申请执行人严A获得的生效判决依据查封预售登记于严C名下的讼争房屋，不违反法律规定。其次，严B与严C之间关于借名买房的约定，是合同法律关系，该效力仅限于合同的主体双方，并不发生物权效力。在严B与严C办理房屋过户登记手续前，严C仍是物权法意义上的所有权人，严B享有的仅是请求办理房屋过户登记的债权，而本案申请执行人严A享有的是金钱债权，二者在性质上都是债权，在法律没有特殊规定的情况下，严B享有的特定物给付债权并不当然优先于申请执行人的金钱债权。第三，物权登记具有公示公信的效力，房屋预售登记在严C名下，申请执行人严A对于严B与严C之间是否存在借名买房关系是无法获知的，只能信赖房屋登记簿的记载，严B与严C之间的约定不能对抗善意的申请执行人。严B以严C的名义购买讼争房屋，对于由此产生的诸如严C的债权人对房屋主张权利等风险是可以预见的，本身也存在过错，应当自行承担由此带来的相应风险。故严B与严C关于讼争房屋权属的约定不足以阻却法院的强制执行。