《民法典》生效以后长租合同纠纷处理方法浅析
1995年5月1日，赵某与李某签订房屋租赁合同，约定将其名下一套110平方米的房屋出 租给李某做商业使用，租金18万元，租期50年，从1995年5月1日至2045年4月30日止。合同签订以后，双方按约定履行了相关义务，彼此相安无事。
随着房屋周边房价和租金的上涨，近几年，赵某约想约觉得亏得慌，多次要求李某增加租金，但均被李某拒绝。李某则认为，其已经全额支付了50年的租金，该笔金额在当时是一笔巨款，赵某要求追加租金的要求没有任何依据。
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2021年3月，赵某将李某告上法庭，请求法院判令合同无效，要求李某返还案涉房屋，理由是合同约定的租赁期为50年，超出了国家法律规定的20年最长租赁期限。
看到这里，大家不免会产生两个疑问：第一个是，20年最长租赁期限从何而来？第二个是，《民法典》生效以后类似问题该如何处理？下面先说第一个问题。
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一、20年最长租赁期限的法律规定
《中华人民共和国合同法（1999）》（以下简称“《合同法》”）第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
《民法典》第七百零五条也有相同的规定，尽管表述上略有不同，但意思与《合同法》的规定基本一致。
也就是说，不管是依据已经失效的《合同法》，还是依据新的《民法典》，当事人之间的租赁合同最长只能约定20年，超出部分的约定无效，租赁期届满以后当事人应该重新约定。
具体到本案，因合同成立的时间是1995年，该合同在1999年《合同法》颁布实施之前是有效的，而在《合同法》颁布以后，该租赁合同约定的租赁期明显已经超出了20年的最长期限。
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二、《民法典》生效以后长租合同无效的处理
本案的问题在于，出 租人赵某在《合同法》颁布实施以后的较长时间里，并未就该问题提起诉讼，而是在《民法典》正式生效后提起合同无效的诉讼。对该问题的处理可能会产生三种不同的观点：
一种观点认为，应该从合同成立之日1995年5月1日起开始计算20年的租赁期，即，从1995年5月1日至2015年4月30日止的合同约定部分有效，从2015年5月1日起的合同约定部分无效。
第二种观点认为，《合同法》自1999年10月1日起生效，应该从1999年10月1日起重新计算20年，即，从1999年10月1日至2019年9月30日止的合同约定部分有效，从2019年10月1日起的合同约定部分无效。
第三种观点认为，《民法典》自2021年1月1日起生效，应该从2021年1月1日起重新计算20年，即，从2021年1月1日至2040年12月31日止合同约定部分有效，从2041年1月1日期的合同约定部分无效。
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具体到本案，第一种观点有违“法不溯及既往”的基本原则，《合同法》从1999年10月1日开始生效，从1995年5月1日租赁合同成立之日起计算20年的租赁期明显有失公平，难以得到法院的支持。
对第二、第三种观点进行判断的主要依据是，本案的法律事实究竟是在发生民法典施行前，还是持续至民法典施行后？
2021年1月1日生效的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条规定：
“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”
本案的一个基本事实是，案涉租赁合同是1995年签订的，该民事纠纷发生在《民法典》施行之前，因此应该适用《民法典》施行前的法律、司法解释的规定。虽然当事人在《民法典》生效以后才提起诉讼，但起诉的时间并不影响合同约定条款的既有法律效力。案涉租赁合同是否合法有效，应该依据《合同法》第二百一十四条，以及《合同法》第五十二条关于合同效力的规定进行综合判断。因此，本文支持第二种观点。
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三、题外话：居住权对最长租赁期限可能带来的影响
《民法典》物权编首次创设了关于“居住权”的法律规定，但未赋予该权利行使的期限，因此极有可能成为一种突破20年最长租赁期限的“偏方”，也很有可能对抵押权或其他用益物权带来新的挑战。
比如，甲某明知某特殊房产无法出 租，且租 赁期限不得超过20年，但是可以将该房产为承租人设立没有期限的居住权并收取全部租金。这种方法不仅合法有效，且很容易突破20年的最长租赁期限。
再如，乙某为了规避商业经营风险，将全部房产为配偶或子女设立居住权，且没有期限。万一乙某经营失败，资不抵债，乙某的债权人即使能够通过胜诉取得相应的合法债权，但很可能出现无法强制执行的窘境。
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以上问题，不得不说是现行法律规定之中的一些漏洞，亟待有关部门予以完善。