第一次在日本投资买房，需要注意什么？
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想了解一个行业的投资机会，最好的方式就是先加入它。
所以，当我开始对日本和买房两件事都感兴趣时，我毫不犹豫地加入了这个行业，想一探它的究竟。
在一开始我跟绝大多数人一样，感受到日本老龄化、经济停滞、上世纪末房价泡沫破灭的负面问题，潜意识地认为日本应该不适合买房。而当我加入进来，才发现这里投资房产还挺香。不过这背后的学问深，水也深。
如果是小白第一次打算买日本房产投资，买房时难免遇到误区，走不少弯路。
我这遇到几个朋友，买房买在了福冈、名古屋、东京都的偏僻地区，结果租不出去，或者管理公司不好导致空置。他们起初错就错在太信任一些所谓国内“大牌中介”，不了解日本房产的投资生态，然后踩了坑。
所以，今天想和大家聊一聊我从事了房地产之后的一些感悟，希望能对你有所帮助。
特别是刚开始了解日本房产投资，可以一起探讨探讨投资日房的一些感悟，我们一同为后路扫雷。
长租（公寓）选东京，民宿（一户建）选大阪，情怀选京都。其他地方不考虑。
前段时间，有一些国内自媒体说日本房产不值得投。我通常觉得这类文章是用“日本”这个广义的概念，以偏概全地在“造谣”。
我真切感受到什么是：谣言一张嘴，辟谣跑断腿。在我们写了那些专门专项地辟谣内容后，还是会收到诸如这样的留言：
注意这里面的措辞，从头到尾只提到了“日本”这个概念。
这个概念很抓人，因为如果放到广义上讲，日本除了两三个主要城市，其他地方确实不好投资，回报不见得好。即使最近地价涨得很疯的北海道、冲绳，都有坑，所以，要说是“日本”，这个说法好像成立。
那同样的，你会说中国的房子值得投资吗？一些环京、环沪环广深的小县城，还有国内大部分3、4线城市，是不是一样值得投？并不全是，对吧。中国也是主要的几个城市值得投。
所以，这里讲日本房产投资不能投，就像抛开剂量谈毒性，就是耍流氓。
那我们该怎么理解日本房产投资？这里回到这段开头提到的：长租（公寓）选东京，民宿（一户建）选大阪，情怀选京都。其他地方不考虑。
我们日本房产投资时，要稳定和安全，就是认准东京23区内的长租公寓。这也是在日本房产投资中，最常见的投资方式。由于篇幅有限，今天我就主要讲讲这部分。
东京长租房投资，一般指哪样的房？
50万-150万RMB可以买下
20平米套内面积的单身公寓、出租中
以租金为主要收益，还有房价涨幅、汇率浮动
拿到手的资产就是房产+东京的相应永久产权土地
比如这种
而东京市区的公寓投资，现在也可以拿到4%~6%的回报，远高于咱们国内的存款利率，也高于许多货币理财产品。
除此之外，你觉得一套房拿在手上不过瘾，那就安排多套打包的。东京还有一栋楼的投资，当东京的楼主。而这样的投资，一般指哪样的房？
400万RMB以上可以买
经常是一个店铺、停车场、几个公寓组成（看具体房子所在土地性质）、出租中
如果楼况状态不错，可以申请低至2.3%的贷款
相比公寓，有一整块完整的土地
比如这种
而且跟普通投资公寓/高级公寓不同，一栋楼的投资可以获得的日本当地社会资源更多，回报当然也更高。比如可以贷款买，撬杠杆以租养贷，在东京这个高租金的市场中，是比较轻松的了。
户数多、房租高的高级公寓也可以获得更多的租金收入。用于下一次投资的资金也会迅速增加，因此可以加快资产形成的速度。
还是拿在上面举例的留言来说，他讲到一户建，或者说我们文章只谈东京旺区“有何居心”，其实都是混淆了一个主题：当我们说投资日本房产时，我们在谈什么。
东京的长租公寓，就是我们谈日本房产投资时的主角。
这里，我就来手把手教你如何选择好房。
如果在东京买房只看地段，那么主要选择核心五区（千代田、港区、中央区、新宿区、涩谷区）的房子，最近东京大学所在的“海淀区”文京区也偶尔会被列入东京核心区的范畴。
但是最近，在东京23区内，无空房和因空房而烦恼的房产混杂在一起的区域，“多极化”趋势越来越鲜明。所以，要选好房一定要事先制定好自己的投资标准。
从业多年来我们总结出一个建议，这个标准，要立足于“广度和深度”上。广度是指收益房产选择范围的标准——也就是指：
房产购入价格、
回报率、
地理位置、
到车站的距离、
总户数、
管理费、
修缮储备金的金额等
这些准则越细，寻找到优质房产的概率就越大。相反地，如果选择标准越宽，找到优质房产的概率就越低。
深度是指，将标准中规定的选择条件设定到具体范围。房价就不用说了，要根据自己的预算来决定：是50万-100万，还是100万以上。是买一套公寓，还是买一栋楼，都是自己的预算左右。
另外，距离车站有多久步行距离？最多步行多久是上限，15分钟？10分钟？管理修缮费占到自己的租金多少算？这些程度性的要求，越细越好。
而在广度和深度两个选项上，广度的取舍决定了深度，所以广度更重要。而这个标准，注意，不是从回报率等咱们投资家的角度来看，而是站在租客的角度来看的。毕竟，买下了好房子是你的本事，后续的房屋出租运营也很重要。在我们看到的，买了好房子但运营不善者还不少。
例如，在投资小型公寓时，朝向、拐角房（角部屋）、是不是一楼和附近有无公园等，其实没有我们自住买房那么重要了。
想象一下，如果自己是一个租客，比起这些，离工作地点或者学校更近，离最近的车站步行距离如何，周边有没有便民生活的配套设施，房租是否适中，这些才是优先考虑的用因素。
大部分日本上班族经常加班，基本上是朝七晚九的生活节奏，所以房屋朝向、日晒足不足其实不会有太大问题，只要不要太潮湿，从而影响居住体验，就可以了。
不过有这些优势的房子，也更容易在同类型房屋里脱颖而出。
就此，我们对小型投资公寓制定了一个“好房标准”，大家可以根据自己的投资意向来调整。
1.售价低于周边市价
2.距离车站10分钟步行以内（东京市内从车站步行10分钟以内的房租都更贵，而10分钟以上的房租通常是比较便宜的。）
3.居住感可：房内设施较新、周边的配套设施齐全
4.修缮费+管理费总合1.2万日元以内
5.东京23区以内靠近有多条（两条以上）电车的车站，或者多条路线的终点站，交通方便，更利于出租
6.尽可能户数多
最后，讲一讲东京长租房投资时，可能遇到的坑。这些坑不止第一次投资，每一次投资都一定要注意。
（1）“表面收益率”不是真实收益。
这句话要重复三遍：“表面收益率”不是真实收益，“表面收益率”不是真实收益！
何为表面？就是我们国内说的“毛”、没有扣除成本的粗算收益。这个收益的计算方法是直接把一年的租金所得，除以房屋的价格得到的。而要参考真实拿到手上的钱有多少，就要去找对应的“真实收益率”。
所以，如果一个中介指着一个“表面收益率”在那边大做文章，说什么，这个房子收益率达到了10%！千万别相信。日本的持房成本还包括房产税（固都税）、托管房产的费用，以及每个月要交的修缮金和物业费（这与托管费不同），杂七杂八的费用减下来大概会砍掉1%-2.5%的收益。
（2）即使标榜“真实收益率”，也有水分
不过一些中国的日本房产中介的水也深，即使告诉你是“真实收益率”，也会遇到“虚高报价”的情况。
一些中介的惯常做法是略去固都税等税费以及托管费的成本不计，这部分能让收益率看上去高那么0.5%个百分点，有时候就让买家觉得很不错。可是，买房后开始付出这些成本的时候，就发现自己真正拿到手里的钱并没有那么多。
真实收益一般是这么算的：
（月租金*0.95-管理费-修缮费）*12-固都税
租金回报率 = 年化真实收益/房价
这个公式也是我们为掘金房东计算时使用的公式。大家快快收藏！
（3）房价虚高是魔鬼。
要留意你买的房是不是高于周围的房价。东京也有虚报房价的情况（虽然不多），所以，在买房前你可以了解一下周围的房价，比一比价。
有些房主也接受购房者谈价格，但如果是那种很抢手的房子一般就不可能讲价了。我上周末就看到一个房87万人民币，周末刚一放出，房主就收到了5个购房申请。如果这个时候你还跟房东砍价，那很快就会被后来者抢掉这套房。
比价的方法有很多，大家可以在网上查一查。一般，可以在日本的房价网站上去搜索周围同类型房产的价格，就能得到一个均值，拿来内心衡量一下。
（4）外国人就不要买新房投资了。
咱们外国人在东京投资买房，不要选新房。
东京的新房价格是二手房的一倍左右，房价连续涨了几年，日经新闻去年还报道过，目前新房价格已经创了1990年以来的新高。有不少日本刚需们放弃了购买新房作为自己的首套房，而是买了二手房。2020年东京奥运会后，有价无市的新房房价也更容易下跌。
另一方面，新房投资并不适合外国人。为什么？因为外国人基本上贷不到像日本人这样的低息高成数的贷款。一个日本人买新房投资，他能以仅2成的首付买到新房，日本银行的贷到利率2%左右，这样他就能用小成本杠杆去翘高租金。
作为中国投资者，除非你在中国以外的发达国家有能用缴税单证明的收入，不然基本上拿不到日本的贷款，所以你就要用全款去买，这个时候，你的投入大大提高，但租金收益率可能还远不如二手房来得高。性价比实在太低。
所以，如果有人知道你只是投资，还硬是推荐你买东京的新房，千万别被忽悠。
以上这些就是我对于第一次投资日本房产的朋友们，买房时的一些建议。
选择正确的标的，做好投资预算和模拟收益计算，以及避免日本房产投资的坑，转变投资和自住思维，能给你事半功倍、回报加成的好效果。