从去年年底开始，久未有新盘入市的狮山开仓放粮，一下迎来了十几个纯新盘。山水樾澜庭动作最快，去年就已经首开首清，给板块内新盘巨大的信心。今年4月20日，滨河四季云庭拿到了2020年狮山第一张预售证，正式参与狮山争霸赛。截止7月15日，狮山已经有8盘入市，有4个盘热度很高，是当之无愧的网红盘。
剩下的盘，即使不是开盘当天就全部售罄，基本上1个月后都会卖掉9成左右。
这就给人一种，狮山的盘，好像都不愁卖的情况。
总有例外。
比如，滨河四季云庭，号称仁恒品质，这个最近在苏州颇有争议的开发商。
下面我们将会详细讲讲这个盘。
截止目前为止，滨河四季云庭共领过两次证，一期二期整体备案均价都是约38500元/㎡。
据苏州市商品房销售系统官网，截止7月15日下午3点前，项目还有284套可售房源，整体去化65.84%。
下图中，橙色部分为一期所开楼栋，蓝色部分为二期所开楼栋。
根据上述表格，我们可以看出，已经领证近3个月的一期去化基本都超过85%，最高达到97%；领证近1个半月的二期去化近3-5成，要是放在别的区域，这很不错了，但在狮山。。。
此外，我从周边中介处了解到，项目已经启动分销。
网签数据会有延迟，但开发商也都想快速回款，加上今年受到疫情影响，开发商也是希望能赶紧网签就网签，能一天解决绝不拖到第二天。
再者，以狮山的热度，领证1个月，足以看出一个盘的销售情况了。
/图源苏州市商品销售系统，二期网签情况
/图源苏州商品销售系统，一期网签情况
苏州最热门的板块之一狮山，还启动了分销，滨河四季云庭，你怎么了？
滨河四季云庭位于滨河路东、横山路北，属于横塘板块。离3号线横山站步行约8分钟，再做一站到索山桥西站，未来可以换乘5号线（在建）。关于这个盘，买房人心里最大的问号大概就是学区划分。很多家长都害怕未来交付后滨河四季云庭的学区划分给成大实小+成大初中。根据2020年最新中小学施教区划分，成大实小的施教区为青春社区、横塘社区、美田山水、芳邻彩云花园、石湖花园、滨河里（金屋山庄）、棠悦湾、锦悦湾、星悦湾名苑等居民区。
新区实小滨河路校区的施教区为狮山丽舍、狮山峰汇、狮山峰尚、金龙花园、人民银行宿舍、玉山苑、玉华花园、农业局宿舍、永和村、金河国际、沁怡家园、玉山雅苑、喜年广场住宅区。
滨河四季云庭的区位刚刚好在这两个学区之间的位置，就像薛定谔的猫，划分给这两个学校中的任何一个，好像都说得过去。而且，根据上面两张示意图，划分给成大实小的几率似乎还更大一些。*此为个人猜测。新房没有学区，学区以交付后政府划分为准。对于很多为了学区入住狮山的初级改善客群来说，学区是第一考虑因素，买在狮山不考虑学区就是耍流氓。不稳定并且有可能划分到普通学校（成大）的的学区预期，或许是滨河四季销售现状的主因。有人就要说了，仁恒运河时代不也很大概率是成大实小？
的确，从区位上来看，仁恒运河时代的北面是仁恒棠悦湾，西面是锦悦湾，这两个小区今年都划给了成大实小。
那么像夹心饼干似的在两者中间的仁恒运河时代，被划分到成大实小的几率似乎更大。
买得起门槛600w仁恒运河时代的购房者，大多也不是冲着学区去的。不过教育集团公布那天，仁恒内部不少人都下手了运河时代，据说1天卖了6套员工房。
此前不买，这个时候下手。
这是不是从侧面验证了学区大于品牌？学区不行，仁恒这个招牌并不能加太多分。
*仁恒运河时代主力户型建面约165㎡、195㎡，定位高端改善。备案均价基本要3.78-3.79w，总价区间约519-671w。而且项目是毛坯交付，加了装修包5000元/平。算下来，买一套仁恒运河时代，门槛600万。但据买到的人说，得房率不高，165平的是三房，看上去很小。有钱人的世界看不懂。我们的常规观念往往是学区是买房人最看重的因素，交通、商业次之。但并不是所有买房人都把学区放在第一因素考虑。对于高端改善人群，把孩子送去读一个私立学校是普遍操作，一点也不稀奇。还有一个典型事件能够佐证学区对于滨河四季销量的影响。今年6月9日，成大实小成挂牌新区实小集团！周边的楼盘和中介沸腾了。
挂牌的消息传出的第二天早上，成大边上的新盘滨河四季云庭挂出喜报——一夜劲销2.88亿！
当时我们去实探，售楼处是人满为患。
销售的朋友圈里也是充满了紧迫感，随时手慢无。
据说，今年6月18日成大初中官宣成为新区一中滨河路校区后，滨河四季的销量又是一路走高。
同一天，苏州高新区召开会议，推行义务教育阶段集团化办学100%全覆盖。这对于滨河四季云庭也是个好消息。
对于买在狮山的人，核心诉求只有两个，要么学区，要么改善。这两点要素有一个出彩，不愁房子卖不出去。所以我们看到，像中海上贤府、铂湾澜庭、保利月映庭这样学区预估比较稳定的楼盘，基本上开盘当天就卖完了；又或者是像仁恒运河时代、九龙仓邂湾澜庭这样的高端改善盘，起步户型就做到130㎡以上，专注高改人群，虽然不至于开盘当天售罄，但是领证1个月，去化也能达到8/9成。最害怕的就是两头都不占，学区也不好，产品也没啥大的亮点。学区预测不稳定上面已经说过了，下面我们来聊聊产品。滨河四季主力户型有建面约96㎡、112㎡、128㎡。
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建面约96㎡、128㎡的户型无功无过，没有很惊艳，但是也没有大问题，无功无过。
建面约112㎡在售楼处公开了样板间，这里着重分析下。
这个户型最大的问题在于厨房和客厅之间是一堵墙，造成了客厅不太通透。未来想要敲掉这堵墙，很麻烦。
看一段视频就明白了。
装修标准在狮山属于正常水平，中央空调+新风，依旧是不功不过。况且装标也只是加分项，不算产品的亮点。和仁恒运河时代的装修包比，不可同日而语。
再来看看价格。一期二期整体备案均价都是约3.85w，主力户型的备案单价区间约为38443-39654元/㎡。对于狮山的购房者来说，这个价格在可以接受的范围内，对于滨河四季的去化其实影响不大。我查看了苏州商品房销售系统官网，发现一个令人大跌眼镜的事实：约96㎡的小户型去化一般，官网显示有将近100套96㎡房源在售。我随机放两张图感受一下。
滨河四季两次领证，建面约96㎡领证共计198套，目前剩余将近100套，去化率约51%。万科上瑞阁小户型凭借约3.2w的单价封神，成为千人摇的网红盘，三开三清；中海上贤府建面约100㎡的小户型虽然卖到了4.1-4.2w，但架不住学区预期好，也是畅销无阻。反过头来看滨河四季，无论是产品还是价格，都没有很大的亮点，没有优秀到可以让买房人牺牲学区来选择它。滨河四季云庭的产品、户型其实都没有问题。在板块的竞品内，处于中等水平，规规矩矩，不功不过。这种情况下，先天预期学区的不足让很多买房人望而却步。我们看它整体网签数据为约65%。只不过因为在热门板块狮山，要求自然比别的地方别的楼盘更高。对于滨河四季，我们还是整体看好的，未来总会全部卖掉。但是，所谓仁恒品牌的外衣，在这个楼盘失灵，我觉得有必要好好思考一下。仁恒最近在苏州合作了很多楼盘，四面开花，新区、园区、相城、姑苏、常熟...但如此疯狂输出和消耗好不容易在苏州堆积起来的品牌，背后还是挺令人担心的。
