房市漫谈之合肥,霸都房价的趋势

特别提示:本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第十七篇文章,若有不当之处,欢迎留言讨论。
最近几年,霸都合肥的发展速度有目共睹。
2009年时,合肥经济总量2000亿元,经济总量长期徘徊在全国26个省会城市的第15位,全国排名第46位。而2019年合肥GDP为9409.4亿元,位居26个省会城市的第9位,全国排名第21位。
过去十年间,合肥的经济总量先后赶超石家庄、沈阳、长春、福州、哈尔滨等省会城市,从中下游跃入“十强”,全国排名更是火箭串升25名。
08年以前,合肥的铁路交通非常不方便,出远门可能还需要在蚌埠转车,如今,合肥已经成为全国综合铁路枢纽之一 ,米字型高铁框架基本成型。
伴随着合肥经济高速发展的同时,合肥的房价涨幅也毫不逊色,2018年的房价几乎是2008年房价的四倍。2008~2010与2015~2017年两个时间段出现暴涨,基本上与全国行情同步。(参见旧文《【中国房地产的过去、现在及将来--第二篇】房价的两次飞跃》)
合肥房价未来如何呢?
还是那句话,房价上涨的理由主要有三点:一是需求旺盛,换言之接盘侠丰富;二是经济发展良好,人民荷包鼓了;三是政府刺激,换言之放水。参考旧文:2020 年的房价还会大幅度升高吗?
关于会不会放水不再赘述,可以参考旧文:《疫情的思考:经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划,值得大惊小怪吗?》和《房地产杂谈,“放水?不要想多、想偏了!”
目前高层比我想的还要谨小慎微,用的比较多的就是定向降准,何为定向?不就是怕流到房地产,吹大泡沫导致自爆么。
1、人口方面
2019年末,合肥户籍人口770.44万人,比上年增加12.49万人;全市常住人口818.9万人,比上年增加10.2万人。
拉长时间线,2015年至2019年四年时间,合肥市常住人口增量大约为40万,平均每年增长10万。
这样的数据相较于同类城市算不上优秀,比如同为中部城市的长沙过去4年常住人口年增长25万,郑州的数据则为20万左右。
当然,有一点是需要考虑的,那就是安徽省距离长三角比较近,经济受长三角辐射影响,因此合肥的竞争环境相较于这两个城市比较激烈,合肥市需要和南京甚至长三角诸多豪强竞争人才,因此合肥的常住人口增量也算是情理之中。
2、经济方面
2019年合肥市GDP为9409.4亿元,按可比价格计算,比上年增长7.6%。其中,第一产业增加值291.86亿元,增长1.7%;第二产业增加值3415.32亿元,增长7.7%;第三产业增加值5702.22亿元,增长7.8%。
合肥2019年的经济数据总体而言马马虎虎吧,符合合肥市的地位,但是也谈不上优秀。并且,相较于2018年的经济数据,降幅还是较大。
2018年合肥市生产总值7822.9亿元,按可比价计算比上年增长8.5%。分产业看,第一产业增加值277.6亿元,增长2.2%;第二产业增加值3612.3亿元,增长9.5%;第三产业增加值3933.1亿元,增长8.0%。
工业方面,规模以上工业中,37个工业大类行业有21个增加值保持增长。六大主导产业增加值比上年增长12.0%,占规模以上工业的66.1%,比上年提高1.3个百分点,其中平板显示及电子信息产业增长23.4%、家用电器制造业增长9.4%。
工业方面,有43.2%的门类出现负增长,6大主导产业的增速,平板显示及电子信息以及光伏和新能源对工业的贡献卓著,可见京东方对合肥的贡献还是很重要的。
但是也需要注意到工业占比最大的汽车及零部件的增速为0,合肥本土品牌江淮主打中低端市场,但是中国汽车产销已经连续两年负增长了,尤其是自主品牌汽车,简直惨不忍睹。
正因为如此,合肥才要求变,才会大力引进蔚来汽车,不惜投资70亿资金,合肥显然想抓住新能源汽车这个风口进行汽车产业转型升级。
常读朋友估计已经习惯了本人分析经济喜欢列举工业数据,原因在于对于工业为主的城市,工业才是基石。工业行情不好,服务业也会遭受影响。如果是旅游业和金融业占比较大的城市,就要另当别论了。
总结
贝壳数据显示,2020年3月合肥二手房挂牌均价为16916元/平米,而反应实际成交均价的贝壳指数显示为15655元/平米;2019年4月合肥二手房挂牌均价为16449元/平米,反应实际成交均价的贝壳指数显示为15941元/平米。
意味着,过去12个月合肥二手房挂牌价出现了增长,但是成交价出现了微跌。这主要是因为3月份的数据相较于2月份出现异动。2020年2月合肥二手房挂牌均价为15847元/平米,而反应实际成交均价的贝壳指数显示为15499元/平米。3月份的挂牌价相较于2月份出现较大增幅,达到1069元.。对应的成交价上涨156元。
出现这样的情况可能有两个原因:一是合肥市的二手房价格整体上调,尤其是挂牌价;另一个原因是核心区的挂牌数量猛增,倒是二手房的挂牌价和成交价双双增长。
目前合肥二手房挂牌数目不算少,仅贝壳上就达到了约6.6万套,相当于合肥2019年全年网签数目。
目前合肥的房价肯定是有高估的,当前合肥的经济体量和人口不足以支撑这样的房价。
从房价收入比也可以看出,合肥房价泡沫不小。合肥房价收入比为13,位居中部六省省会之首。远超长沙的6.4。但是,如果你数一下两座城市的主要经济数据,合肥并不占优,包括经济总量和人均可支配收入。然而,合肥当前的房价足足比长沙贵了5成以上。
对于合肥的朋友,有时间等就等着吧,这样的房价上车很大概率就是高位接盘。刚需的朋友也得认真斟酌斟酌。
投资?那是万万不建议的。
最后重申一下我的个人看法(仅供参考):
当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产,如果是刚需你可以考虑购买,但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂
买房前,请务必和家人摊开说明当前形势,分析利害,然后再做决策。决策之后不管怎么样,同甘共苦,不要再出现互相埋怨。
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