房市漫谈之太原，看不清未来之城

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第三十篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

记得写石家庄的时候，说的是河北被京津虹吸，石家庄可谓最惨沿海省会城市。但是山西比及河北，可谓是更惨的省份了吧，默默无闻系数可能位于中国前列。

对于山西的印象，估计不少人还停留在“煤老板”时代，对于很多人来说“山西=煤、煤=山西”。自从国家打造绿水青山和去落后产能之后，山西逐渐退出了人们视野。

2019年，山西省全省常住人口为3729.22万人，GDP总量为17026.68亿元。这样的经济总量也就和成都和武汉相当，但是成都常住人口为1633万、武汉常住人口为1112万。

过去10年，山西在经济建设方面似乎没有亮眼的成绩，即便到如今，还没有找准自己的定位，山西到底要向什么方向发展呢？在我国，地区的发展比较依赖地理位置和国家战略，但在这两方面，山西都落入下风。

贵阳最起码在18年还搞了个大数据概念呢，太原呢？刚刚举办的“晋阳湖·首届集成电路和软件业峰会”总共签约项目131个，总投资800亿元，号称全面打造山西数字经济2.0版。但是，懂行的人一看就知道这样的投资额比较惨淡，平均每个项目才6个亿左右，要知道某些城市一个大项目就有几百亿上千亿啊。

可见太原在产业吸引力方面问题比较大，这其实与自身的地理、环境以及教育等有着莫大关系，因为在这些方面，山西并不优秀，竞争不过明星省会城市，更竞争不过沿海发达地区。

安居客数据显示，目前太原的二手房均价为1.12万元/平米，而且，自18年10月创下均价1.21万元/平米的记录之后开始回调。主要降幅发生在19年之后，20年开始有加速迹象。

对于太原的房价泡沫，我觉得不需要拿其他城市来做比较研究了，因为太明显了。

再次强调一下，虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。

并且，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。

太原房价未来如何呢？

还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）

关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》《年轻人还有必要买房吗？》《房地产杂谈：三条融资红线与各地土拍上涨》

目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。

我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！

鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！

今年两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。

深圳的最新房地产政策也进一步证实了国家防控泡沫经济的决心！

随后，高层召集10个典型城市召开了房地产相关会议，之后，各个城市心领神会出台了各种政策！

最新高层划的房企融资“三条红线”可以说从根本上遏制住了资本密集型的房地产行业。

1、人口方面

2019年末，太原市常住人口446.19万人，比上年末增加4.04万人。其中：城镇人口380.36万人，城镇化率85.25%，比上年提高0.37个百分点。

拉长时间线来看，过去四年，太原的人口增量不足15万，平均每年少于4万。未来呢？未来也不能指望太原在抢人大战中会有所作为。

2、经济方面

首先声明一下，虽然2020年上半年的经济数据已经有了，但是考虑到疫情等突发事件，各种数据已经受到污染，而房地产分析看的是中长期的变化，而不是半年的变化，因此还是以19年数据为基准。疫情的影响详见上面推荐的几篇关于疫情影响下的政策分析文章。

2019年，太原GDP为4028.51亿元，比上年增长6.6%。经济总体上基本上没有规模优势，作为中部省份甚至比不过中西部一些地级市，比如：放在湖北都排不进前三。

工业方面，规模以上工业增加值比上年增长4.5%。其中：中央企业增加值增长4.3%；地方企业增加值增长4.5%；其他企业增加值增长7.4%。而且，太原的工业相当传统，基本上就是“煤相关工业”，新兴产业和高技术产业加起来不足3成。

固投方面，全年固定资产投资比上年增长10.2%。其中，中央投资增长54.8%，地方投资下降27.2%，其他投资增长52.3%。

不过房地产开发投资倒是增速很大，2019年全年房地产开发投资698.25亿元，增长31.3%。

总的来说，太原作为老牌工业和传统能源城市，和其他类似城市一样，陷入了经济转型困局，不仅如此，可以说整个山西省都陷入了这样的困境，由于国家资源有限，国家似乎并没有余力帮助山西发展（各种大战略似乎没有惠及山西的），未来的山西还得靠自己。

结论：

房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。

人口方面不必多言，经济方面呢？对于太原来说，最致命的不是现在成绩不够好，而且未来的前景看不到。

太原目前似乎还没有一个清晰的定位，经济转型和产业升级似乎也看不到卓有成效的布局。

2019年，太原的房价收入比为14.1，远大于很多明星城市（芜湖也是这样的情况），高于长沙一倍有余。对于太原的房价，即便发生腰斩，我的内心也不会出现什么波澜。

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。