一线还是三四线——评碧桂园城市战略

丁祖昱评楼市，独家原创点评。今天让朱荣斌去带领一线城市事业部，也许是种妥协，又或是多种选择。

最近，碧桂园高调宣布成立一线城市事业部，并任命联席总裁朱荣斌兼任负责人，准备全力以赴进军一线。难道此番碧桂园准备动真格了？

曾在中海任职的朱荣斌，是碧桂园内部提倡进入一线城市的“主力军”。朱荣斌在接受采访时提到的，碧桂园进军一线的原因和相关优势，主要有以下几点：如果单纯靠三四线开发，不足以支撑千亿规模；过去若干年，碧桂园在三四线项目的客户很多来自一线；平安入股后，资金非常充裕，完全负担得起一线高价土地；聘用了优秀团队，能够代表国内房地产的高水平。

然而，看完这四点理由，我反而更担心：不是碧桂园不能在一线城市发展，而是碧桂园真的不适合大张旗鼓地进军一线城市，原因也有四点。

一，三四线市场广阔，碧桂园已是龙头老大，何不乘胜追击？碧桂园向来有“三四线杀手”美誉，深耕三四线多年。中国三四线城市数量众多，共有地级市288个，县级市361个，每个城市都存在着房地产发展的空间和机会。目前碧桂园只进驻了不到五分之一，即使“打一枪换一个地方”，也完全能支持碧桂园未来若干年的千亿发展规模。如果只能依赖一线才能保持千亿规模，还不如不保持。

二，依赖一线投资客户支撑三四线项目销售的时代已过，更应好好挖掘三四线自住客户取代。碧桂园过去的项目主要针对的是一线投资客户，和少量一线外溢自住客户（真的是极少量），只要查看实际交付后的入住客户清单就能知道我所言非虚。如今房地产投资属性逐步弱化，此类项目需求越来越少，也是碧桂园不看好三四线并进军一线的原因。但在羡慕一线市场项目量升价涨之时，也应正视地价的大幅上升。北上广哪幅地块不拍出高价？即使碧桂园自己拿的嘉定地块也溢价颇高。一线正常项目所能获取的利润不多，放弃成本优势，和其他开发商一起去一线拼地价，未必是适合碧桂园的策略和方法。

三，平安入股并不能完全改变碧桂园的资金结构和成本。众所周知，平安投入房地产的资金基本和保费无关（险资进入房地产有严格规定），大多都来自不同的市场化渠道，资金成本并不见得便宜。当然，不可否认的是，资金量还是足够的，但对于碧桂园来讲成本控制可能更为关键。在一线城市中，由于土地款占用资金量较大，支付条件较苛刻，运作相对规范，证照办理复杂，从拿地到开盘周期较长，因此实现高周转难度非常大。在资金成本不占优的情况下，必须依靠品牌溢价取胜，但在这方面碧桂园经验还只是0。

四，单靠一两支所谓职业团队，今天已经不能“包打天下”了。我还是认为，碧桂园的职业经理人团队最适合三四线开发和“歼灭战”，为何不取己所长，攻敌所短？这些能力是其他房企羡慕不来的，不加以利用真是巨大浪费。在我看来，职业经理人在一线的发挥空间反而有限，各家房企间的差距并不明显，最终还是看拿地时机、价格和最终定位，即便都不犯错也就赚个“流水钱”而已。

在碧桂园内部，一直未对选择“坚持三四线城市”还是“主攻推进一线城市”的战略达成共识。我想，今天让朱荣斌去带领一线城市事业部，也许是种妥协，又或是多种选择。但在一线发展切勿操之过急，对土地的选择是重中之重，宁愿错过，不要做错。朱荣斌对外提出的要“尽快”进入，让我为他捏了一把汗，希望只是讲讲而已，真金白银投入的时候还是应该谨慎、再谨慎！

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