千亿企业系列点评之六：不像央企的保利地产

丁祖昱评楼市，独家原创点评。

希望保利地产和保利置业能重组出一家更健康、更强大的保利，千万不要让他变回到一家传统的央企！

说保利地产不像央企绝对是夸他。央企总有央企的各种弊病，但保利是一家既能够利用好央企的资源，运作又非常市场化的企业，销售从2013年的1251亿元增至15年的1541亿元，投资时也不像其他央企的过度稳健，净负债率一直在100%左右。我认为，这是完全应该的，既然能够拿到便宜的钱、更好的地，为什么不充分利用杠杆把他做好？

保利的营销也胜人一筹，广东公司董事长余英作为地产名人，屡屡“放炮”，言行完全不像普通央企高管那般过分谨慎。更让人难以置信的是，保利在2015年4月做了“保利是个P”的创意推广，连董事长宋广菊都参与其中，引爆了地产圈。虽然我今天已经想不起来这5P是什么内容，但“保利是个P”这件事本身绝对达到了轰动效果，央企用这种方式推广本身也是进步。

在七家千亿企业中，保利是稳中求进的典型代表。稳定体现在他的架构、人事方面，这点是我最佩服的，也是中海应该好好学习的。两年前我在写千亿企业时，就提到了保利各地方大员的稳定。两年后，保利的几位大将仍旧还在他们的岗位上发挥重要作用：比如上海的陈冬桔，广东的余英，北京的王健等。宋广菊本人1993年便进入保利工作，2010年起担任董事长至今已近6年，希望这样的一种稳定能够持续下去。其次是销售稳定，保利每年的销售增速基本和千亿公司的整体速度是一致的。这本身就说明了保利的发展十分健康。

求进则体现在保利的负债率上。对于央企来说，本来就不该和普通房企用同一标准衡量负债高低，一般房企净负债率超过100%是风险，央企不超过100%则是“傻瓜”，能拿到更多、更便宜的钱，为什么不拿？保利地产2015年底发行了当年首期公司债，利率仅为3.4%和3.68%。在如此低的利率水平下，可以说负债几乎不存在风险，“手中有粮，心中不慌”，这是保利稳定发展的前提。

保利在拿地时，也是比较“激进”的，比如2015年在北京和首开共同拿下的常营地块楼板价高达6.7万元/平方米，孙河地块总价64.83亿元，外加配建2.75万平米保障房；在广州击败9家房企，以34.4亿元拿下广钢地王；几年前在上海也曾以45亿元的总价拿下徐汇滨江地王等。回过头来看，这些地在如今的市场上其实并不贵，所以保利的这种进取，还是基于对整体市场的把控。

保利的财务指标基本位于七家千亿房企中上，现金流指标和短期偿债指标等较为出色。此外，保利的管理成本控制能力较好，可以看到其人均营业收入和核心净利润均排在千亿中的前两位，利润指标总体表现出众；尽管净负债率高，但短债比重是千亿中最低的，负债财务结构保证了保利的稳定发展，是一家相对健康的千亿房企

当然，每家企业都可能存在一些问题，保利的人员长期稳定，也意味着一有变动就容易产生较大风险，而可能性最大的还是在于保利地产和保利置业未来的重组合并。一朝天子一朝臣，一旦高管更换，下面的“大员”们也必然会出现巨大变动，对保利来讲这可能是最大风险。

保利的布局相对其他千亿来讲还是比较集中的，尤其是对一线城市和广东区域依赖度较高，2015年1541亿元的销售业绩中，有440亿元来自北上广三个城市；广东区域的销售金额超过500亿元。一旦市场出现比较大的变动，特别是一线城市如果出现各方面变动，会对业绩产生比较明显的影响。

保利在创新方面还没看到太多的亮点，包括“5P战略”也比较牵强，除了推广方式值得称颂外，具体5个P的内容还是缺乏新意，有些“凑数”，今天可能保利自己也不多去提了，创新也算得上是保利的短板。

保利地产和保利置业的重组估计近在眼前，希望能重组出一家更健康、更强大的保利，千万不要让他变回到一家传统的央企！

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