宇宙第一房企碧桂园，现在是家高科技企业了！
2月以来，房地产企业年度报告、业绩发布会陆续召开，从“大哥”万科重申“活下去”，下调300亿元回款目标，再到碧桂园战略调整、旭辉评级调高等刷屏朋友圈，大部信号呈忧中带喜、信心稳定。但是，当前宏观经济稍现企稳迹象、房地产投资拿地与销售收缩的事实不可否认。
人间百态，各家喜乐忧患，两会后再看房地产行业企业，或能乐观？博志成研究院团队将陆续推出“读年报”系列，解读房企年报与年度动作。本期“地产年报解读”为大家带来关于碧桂园的发展与转变。
在2019年1月21日召开的碧桂园年度会议上，杨国强明确碧桂园的战略新定位为 “全世界创造美好生活的高科技综合性企业”，指出地产、机器人、农业是公司未来的三个重点发展方向。
一、地产：碧桂园对地产行业充满信心
2019年3月18日，碧桂园发布2018年年报，主要财务指标如下：
能在被房地产行业认为最困难的2018年取得的这么靓丽的成绩，足以说明碧桂园机体健康，充满活力。
❖ 碧桂园的净利润大幅增长，负债下降。
净利润同比增长68.8％，在逆周期中碧桂园能有这样的表现堪称优秀。碧桂园主动调整负债结构，到2018年底净借贷比率49.6%，同比下降了7.3%，远优于房企平均数据（92.56%)。
❖ 碧桂园不差钱，有充足的现金流。
在房地产企业普遍流动性偏紧的情况下，碧桂园公司现金余额约为2425.4亿元，达到总资产比例14.9%，反应了强大的资金管控能力和市场竞争能力。
❖ 碧桂园土地储备充足，未来发展无忧。
拥有2.4亿平方米的权益土地储备，可满足集团未来三到四年的销售量。大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米，权益可售货值达到3721亿元。
在2018年这样金融收紧的环境中，碧桂园实现了降负债，同时还能够实现高增长，在房企中可谓独树一帜。不过，在发生一系列安全事件后，杨国强强调“速度和效益要让位于安全和质量”。
碧桂园总裁莫斌对2019年的判断是： 房地产市场的主基调是稳，稳地价、房价和预期，公司有丰富的土地储备和良好的分布，足以支撑全年的发展，以销定产，会保持去化的基本稳定。”
杨国强表示：当前经济形势复杂，但碧桂园始终对我国经济实现稳定增长、长期向好抱有坚定信心，对十四亿追求美好生活的人们有坚定信心。我的职业生涯历经数次地产行业周期，我认为波动才是这个行业的常态。此外，中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，地产市场未来规模将仍然庞大。
二、坚定地看好三四五线
碧桂园和大多数的房企不同，是以三、四、五线城市为主要市场。三、四、五线地域广阔，且没有热点城市的各种限购管制，庞大的市场容量帮助碧桂园实现了销售业绩的迅速累积，超越同期地产公司成为行业老大。碧桂园的业务覆盖全国，截至2018年期末，项目分布于中国31个省/自治区/直辖市、269个地级市、1156个区和县，总项目数达到2148个。
前些年国家的棚改政策推动了三四线市场的发展，但是目前大部分地区进入收尾阶段，外界担心这对碧桂园的业务会有影响。杨国强则是长期看好三四五线楼市，他说：“你们想象一下，现在农民工工资已经上涨，他们在10000元/平方米以上的城市买房比较困难，但在没有学校的农村居住起来同样也很麻烦。中国农民工未来的房子在哪里？很多人在经济条件改善之后，都会将父母孩子迁移到三四五线城市来居住。5000-6000元/平方米的房价他们消费得起，而且还具备了教育医疗文化交通等配套设施，这些农民工肯定会喜欢。所以，我对碧桂园的未来充满信心。”
2018年中国人口城镇化率59.58%，离发达国家的80%还存在差距，城镇化率每提高一个百分点，就意味着有1400万人从农村转入城镇，这需要国家不断增加城市公共服务设施投入，也产生出衣食住行的巨大消费需求。
碧桂园坚信城镇化进程给中国房地产行业带来的红利远未结束，继续加大国内的地产投资。随着2018年项目首次进入西藏，碧桂园完成了中国内陆所有省份的进驻布局。
碧桂园把自己的房屋定位为“民生地产”，2018年的销售均价为每平方米8550元。杨国强说，他要让农民工也买得起、供得起现代化的好房子，有教育、有交通。
三、碧桂园是全产业链高手
碧桂园实行的是房地产领域少有的全产业链模式。不同于房地产商习惯的外包模式，碧桂园自备了房地产开发的所有环节，借此实现低成本和高速度开发。碧桂园也曾经采用过外部设计单位，但操作时间太长，沟通成本也高，远远达不到碧桂园高速发展的要求，于是自己养了一个完整而庞大的设计团队，只要一拿地，设计团队就能以极短时间在后方给出方案。全产业链生态圈、工序标准化、运营强管控，使得碧桂园整体效率提升，最终缔造出让人惊叹的“碧桂园速度”，成就行业第一规模神话。
1、大力发展机器人
2018年7月碧桂园全资子公司，广东博智林机器人有限公司宣布成立。同年9月8日，与佛山市顺德区人民政府签约，在粤港澳大湾区腹地顺德共同打造集科研、实验、生产、文化、生活、教育于一体的机器人谷。
杨国强对科技的渴望始于30年前，他去日本神户的轴承厂参观，带给他巨大的震撼。日本人用机器代替人工生产，900人的工厂产能是沈阳一个两万人大厂的10倍。
杨国强更希望盖房子这类繁重、重复的劳动能够由机器人来完成，“它首先是符合我们对零伤亡和安全的追求，第二能使我们的质量提升，第三能使我们的效率提升”。
碧桂园计划五年内在机器人领域投入至少800亿元，引入上万名机器人专家，吸引各类机器人、人工智能等领域的创新企业进驻机器人谷园区。
广东博智林机器人公司现在已经有900人的团队，硕士占比超过49%，博士超过41%，同时与多所知名高校，研究机构达成战略合作。博智林开发的产品主要为应用于建筑业、餐饮、物业管理、医疗、农业、智能家居、制造业等领域的机器人、智能设备及系统。
博智林公司的厂房实验室被划分为十余个小实验区，在这些区域内，测试，完善铝模安装机器人、内墙喷涂机器人、地砖铺贴机器人等20多款建筑机器人，有些已经在工地上进行测试。碧桂园每年进行着数量巨大的地产建设项目，为发展建筑机器人提供强大的市场支撑。
谈及发展机器人产业的初衷，杨国强表示，“机器人本身是国家号召，未来社会的方向，我们有责任去努力做这个。我原来也做建筑工人的，这三十年来，建筑技术几乎没有什么进步，所以建筑机器人有很大机会。我们有场景，很值得去奋斗。”
碧桂园目前正在研制阶段的建筑机器人有20多种，预计最快2019年6月会进入工地实地验证，今年建筑机器人的预计总产量在1000台以上。
2、农业——再造一个碧桂园
2018年6月15日，碧桂园农业控股有限公司成立，正式进军农业领域。
地产行业的全产业链模式让杨国强得心应手，因此他很期待在农业领域“再造一个碧桂园”，实现农产品一条龙服务，覆盖从选种、种植、运输到终端的全过程。
碧桂园最早涉足农业是在2010年，整村帮扶广东树山村，创立了“公司+合作社+农户”的模式，在树山村种植苗木，供应碧桂园项目的园林需要，实现了农户均增收7万元。这个成功尝试，让杨国强意识到，地产和农业之间可以形成良性循环。随即，碧桂园扩大扶贫面，开启全国 8 省 13 县的帮扶工作。
碧桂园在扶贫过程中，逐渐积累了丰富的经验，深入挖掘当地特色，利用自身的资金技术优势创办现代农业园区，因地制宜，推动一村一品、一县一业。同时不断完善农业设施，收购了相关农机企业，打造最新的种植系统，向发达国家学习，去荷兰、以色列考察现代设施农业、滴灌农业等。
碧桂园整合农业产业链的龙头并不在生产端，而是在销售端，即旗下的连锁超市“凤凰优选”。2016年碧桂园推出凤凰优选这个社区生活服务品牌，主营社区零售，通过生鲜店、生活超市、线上商城等立体组合，为业主提供高品质生鲜产品和日用品。截至2018年底，凤凰优选已在广州等全国80个城市开设门店超过1000家。凤凰优选的利润率被控制在不超过1％，以销定采省去中间环节，只要是好的农产品，就可以凭借凤凰优选销售出去，让优质农产品从田间地头直达业主的餐桌。
在生产端，碧桂园主要采取合作模式，跟农民成立合作社，请他们入股。公司根据市场需求制定生产计划，与农村合作社签订采购合同，由后者来生产并承担生产成本。
无论是投资机器人，还是经营现代农业，构建新零售体系，碧桂园开拓的这些新业务板块仍然是链接着原有的地产主业，围绕着满足业主需求，在建筑、家庭、社区等方面不断提升服务品质。
四、碧桂园的组织构架大变革
新年伊始，碧桂园就进行了一场内部组织构架大调整，目标是“实现总部精干高效、区域做实做强，通过推进集团权责下放、业务流程精简、内部人才培养, 提升综合竞争力。”
2019年1月，碧桂园集团率先更换了6个中心的负责人，至3月份完成集团层面的构架调整，调整后集团总部共有13大中心，37个部门，5大事业部，与之前比，主要是对功能重叠部门进行了整合，使效率更高，流程更精简。
第二步是总部各中心内部的调整，包括：流程简化到所有的流程中间环节不超过5个，重点梳理和优化区域集中反映的“部门间壁垒”、“授权”、“简化流程”等问题。
碧桂园为什么在这个时候进行如此大的架构变动？其实早在2018年，随着公司向高科技综合性企业投入加快，碧桂园就对集团管理存在的问题进行了分析，认为组织构架需要进行相应的提升——将碧桂园总部定位为战略大脑，具体职责下沉，各区域也同步进行组织优化，完善地方人才梯队，让区域承担更多职责权限。可以预见的是，碧桂园的各个区域终端将会越来越强大，区域的灵活性，自主权也会提高。
如今，地产行业的老大碧桂园决心要做一个高科技企业了，未来地产将只会是他多元业务的一部分，机器人、农业这一新一旧领域成为公司新的增长点。碧桂园的未来，一定会比之前更精彩。
参考资料来源：乐居、新浪财经、网易、搜狐、每经网、凤凰财经等