文/
廖宝康，博志成咨询管理中心事业一部副总经理
廖敏莹，博志成咨询管理中心咨询师
【摘要】
更多的行业资源，更好的资本市场形象，更清晰精准的战略选择，更强的人才吸引力，更规范的管理……或者，是新力希望他能带来的“答案”。
据业界消息，陈凯将加盟新力，任公司联席总裁或联席董事长。虽然新力尚未公告，但地产圈已经传得火热。毫无疑问，陈凯是地产界超级明星职业经理人，此次加盟新力绝对是业内重磅新闻。
陈凯的背景相信大家都耳熟能详了。2012年加入阳光城，用2年时间，带领阳光城实现从2011年销售23亿元到2013年220亿元的飞速跨越，增长近10倍，创下业界神话。2016年，陈凯开始进入中南置地，带领中南置地销售额从2015年210亿元，飚升至2016年502亿、2017年963亿，2018年1520亿，2019年1980亿，增长近10倍。
再来看看新力地产的情况。
新力地产是业内不折不扣的黑马房企，成立于2010年，2015年销售额36亿，2016年160亿，2017年428亿，2018年887亿，2019年987亿。并在2019年11月在香港成功IPO，创造了业界上市速度奇迹。
毫无疑问，陈凯这一量级的职业经理人的加入，将为新力带来巨大的价值，同时我们可以看到，此时陈凯加盟的新力，与其加盟的阳光城和中南置地不一样。
一是企业所处阶段不一样，新力现在已经站在了千亿的门口，而且已经成功IPO；二是行业所处的背景不一样，行业已经过了快速增长的黄金期，进入了高位震荡期。
新力2019年相对2018年来看，增速只有10%，与前几年近100%的增速相比，急速下降，很明显，是因为要冲击IPO的原因，需要控制杠杆。
而上市后，新力应该会进入一个换档提速的过程。更多的行业资源，更好的资本市场形象，更清晰精准的战略选择，更强的人才吸引力，更规范的管理，或许这些是新力希望陈凯带来的“答案”。
根据公开资料不完全统计，2019年全年，房企集团层面高管人事变动超过400人，涉及房企超过150家，其中辞职、退任、退休的高管接近200人。不仅是掌握重要职能部门的高层变化，还有执掌帅印的人频繁变动，据不完全统计，2019年，变动最多的职位是“总裁”，包括总裁、行政总裁、联席总裁、执行总裁等。涉及总裁职位变动的房企多达约50家，其中不乏一些地产大佬离职跳槽。业界影响比较大的调动，犹如：吴向东从华润置地辞职，入职华夏幸福担任首席执行官暨总裁一职，后又当选联席董事长；正荣前执行总裁王本龙加盟三巽担任总裁一职；碧桂园奖金过亿的区域总刘森峰加盟实地人副董事长兼总裁；袁春辞任鸿坤总裁去往弘阳做联席总裁；曲德君在新城身陷舆论漩涡时入职新城控股，担任执行董事兼副董事长；宋卫平离开绿城中国、张卫东继任董事局主席……当然，房企高管的变动历年来都很多，而且很频繁，2015~2018年是行业高速增长期，房企快速发展过程中需要高管升级，同时诞生大量明星高管，2018~2019年行业渐冷，大量房企发生变革，同样产生了大量的高管更替。房企的高管变动的原因非常多，但是，房企引入职业经理人肯定是希望解决公司存在的一些核心问题，人称“地产黄老邪”的博志成研究院院长、G50董事长俱乐部轮值会长黄博文总结了房企在5个发展阶段中的战略重点：
图：房地产企业发展五阶段模型，博志成研究院
基于不同阶段的战略重点，中小房企需要引入外部力量，突破瓶颈，完成升级。从中小房企（千亿以下）引入明星职业经理人的角度来看，总结了以下几个典型原因或需求：
1. 规模跃升，在冲规模的过程中，需要有更大量级规模房企管理经验的高管，以减少过程中犯错的成本。30亿、100亿、500亿、1000亿规模的房企管理模式完全不一样，对高管的能力要求也不一样。
2. 探求学习新的发展模式。比如在行业快速增长的黄金时期，很多企业寻求高周转模式，在行业逐渐遇冷的情况下，开始控制债务和杠杆关注发展质量。于是寻求高周转模式的向碧桂园挖人，寻求均好模式的向万科、旭辉挖人。
3. 对团队职业化的诉求。很多房企家族化很严重，且创始团队职业化程度不高，积累了很多弊病，影响进一步发展，于是大量引入职业经理人，对内部进行大洗牌。
4. 对融资资源和能力的诉求。目前有大量中小房企仍想把握最后的行业窗口期，期望弯道超车，但融资渠道越收越紧，融资资源的争抢已经白热化，迫切需要引入具备融资资源、融资能力的职业经理人。
5. 上市前后的需要。房企IPO需要有具备上市经验的CFO、董秘，同时也需要有更多明星职业经理人的光环加持，充实行业资源和资本市场资源，在资本市场打造更好的形象。上市后，有了上市公司平台，需要有更好的资本运作人才去充分利用。上市后对自身的规范性、风险控制、业绩目标有了更高的要求，需要有具备经验的更职业化的经理人来管理。
6. 对各类专业短板的补充。如投资、设计、成本等。如万科的“海盗计划”，通过从中海大量挖人，万科在成本管控、项目管理、工程质量把控方面都有了很大提高。
7. 部分房企二代逐步走向前台，也需要职业经理人的辅佐。如大发地产总裁葛一暘身边的廖鲁江，新城控股总裁王晓松身边的曲德君和一众老臣。
对高管，特别是执行总裁、总裁级别经理人的引入，房企希望他们解决的问题可能是多元的。
早在2015年之前，中南走的一直是百万大盘的老路子，这一点在其2014年及2015年的年度报告也反复被强调。同时，中南在两份公告中都揭示了大盘的管理特性：公司房地产开发经营业务特点是项目均为大盘开发，对投资开发团队的综合能力要求高，且公司在项目高速增长阶段，管理半径增大。然而，自2016年以后，中南的大盘开发模式发生了急转性的变化，也直接帮助中南2016年业绩的一飞冲天。如今的中南，已经不再走过往大家所熟悉的百万大盘模式，转而改走小盘快周转模式。而这正是阳光城突飞猛进的大招，符合陈凯关于周转的定义。从2015年200亿到2019年1980亿，中南也跨越了多个规模量级，完成数次管理变革。中南发展模式的转变、规模的跃升，陈凯在其中起到了关键作用。弘阳2017销售额178亿，2017年底，旭辉集团前副总裁兼首席人力资源官张良加入弘阳，出任弘阳集团执行总裁。自此这家房企开启了挖人模式，并一气呵成地引入了9名高管。2018年3月1日弘阳地产举行了一次集体入职仪式，其阵容颇为豪华。蒋达强（集团总裁）、罗艳兵（集团总裁助理）、陈彬（地产集团总裁助理兼地产运营部总经理）、邹高武（集团人力行政中心总经理）、鄂宇（地产集团营销管理部总经理）、何爱华（商业集团商业运营部储备门店总经理）、邹俊（商业集团商业运营部储备门店总经理）、徐佳彦（地产集团财务管理部总经理助理）和林晨（弘阳海外相关业务负责人）。其中，蒋达强、陈彬、邹高武的“前东家”均为旭辉，蒋达强曾位至旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁兼海南事业部董事长。据传，弘阳为引入这10位高管花了1个亿。同时，弘阳开启了千亿征程，2018年弘阳销售额441亿，2019年653亿，并且在2018年4月递交招股说明书，7月成功IPO。可以说，这10名经理人对弘阳的规模增长和成功IPO起到了非常重要的作用，并为冲击千亿提前准备了班底。同时，弘阳的发展“又稳又快”，且通过大量的合作开发进行扩张，而内部也非常推崇“旭辉模式”，长期对标学习旭辉，加之“旭辉系”蒋达强、陈彬、邹高武的加盟，令其对“旭辉模式”的践行更为彻底。2019年7月，雷伟彬获委任弘阳地产执行董事、副总裁。雷伟彬曾任时代中国控股有限公司首席财务官，在会计、企业融资及投资者关系方面拥有超过20年工作经验，将为弘阳的融资和资本运作提供助2019年10月，又引入明星地产经理人袁春，任地产联席总裁，负责协助公司行政总裁有关大运营及营销管理的工作，将“总裁天团”再次升级。袁春的加盟，将大力提升弘阳的营销能力，也满足新行业趋势下的需求。例3：中梁、新力CFO变迁——强化融资能力，上市前后强化资本运作能力
中梁和新力都是于2019年完成赴港上市的明星房企。中梁于2018年5月启动上市工作，2018年11月提交招股说明书，2019年5月再次递交招股说明书，并于2019年7月16日成功敲钟。2017年，中梁曾挖来绿地香港前CFO游德锋助阵，后游德锋离职。2017年11月，中梁控股又挖来泰禾前CFO罗俊，直接融资和上市筹备工作。罗俊离职后，2019年4月，旭辉原CFO游思嘉、碧桂园原财务总经理吴渊先后入职中梁地产任副总裁，助力中梁地产冲刺IPO。2019年7月16日最终成功上市。上市后游思嘉负责资本市场工作，吴渊负责财务管控工作。--------------------------------------------------新力于2019年5月向港交所提交了招股书，2019年11月成功IPO。2019年3月，王炎加加盟新力控股，对集团的财务、融资组织架构进行了调整，最重要的目的就是希望帮助新力成功赴港上市。王炎在银行系统工作十余年；后加入“复星系”，做到复星国际助理副总裁，被称为“郭广昌背后的男人”。后在海伦堡、仁恒置地担任副总裁。王炎离职后，2019年11月，新力正式敲钟前，华南城原首席财务总监许建业上任新力CFO兼公司秘书，分管新力境外资本市场管理工作。许进业曾两次任职于华南城，其中2007年加入后在华南城任职时间长达8年，对企业的审计、会计及财务管理、企业融资、投资者关系等方面均拥有丰富经验。而二次回归华南城后更是担任公司首席财务总监，负责集团整体财务管理、建立和维护投资者关系、执行集团资本市场融资、收购合并及业务合作项目等。此外，许进业还于2015年至2018年间任职禹洲地产。华南城和禹洲虽然主要开发项目均位于内陆，但两家公司的风格长期受香港市场影响，港资特色明显，因此许进业对香港市场颇为熟悉，对港股上市公司的运作也已熟稔于心。而陈凯则是新力引援的又一大手笔，相信这只是开始，陈凯加盟后，新力应该很快会有大量新职业经理人加盟。新力和中梁CFO的变迁是房企对融资人才在IPO前后对资本运作人才需求的典型案例。2020年伊始，就有报道称龙光地产挖来了原绿城CFO冯征和原华夏幸福基业孔雀城住宅集团总裁傅明磊，二者将分别担任龙光地产的首席财务官一职和执行总裁一职。更早之前的2019年8月，融信的“二号人物”吴剑加入龙光地产，担任执行副总裁一职，并于2019年9月12日成为龙光地产执行董事。在外界看来，龙光近年的高管变动与全国化冲规模的和去家族化两大因素有关。龙光近年职业经理人的更替非常快，前任龙光商业地产总裁毛伟东、前龙光地产任执行董事陈观展、龙光高级副总裁胡浩、地产开发集团副总裁田文智、商业地产集团总裁陈嵩泓等均在龙光留下足迹。这些职业经理人的频繁更替，外界解读为，一方面是龙光基于发展的需要大力引入职业经理人，另一方面也折射出龙光在“去家族化”的道路上的波折。有媒体报过这样一件小趣事，在龙光地产内部高管会议上，“大家说着说着，就说起了潮汕话，一些职业经理人直接蒙圈。”龙光地产年报显示，董事会由四名执行董事、一名非执行董事及三名独立非执行董事组成。在2019年调整之前，龙光创始人家族在董事会中共占三席，其中创始人纪海鹏、纪海鹏胞弟纪建德为执行董事，纪海鹏之女纪凯婷为非执行董事。而在2019年调整之后，创始人家族的纪建德不再任执行董事，改由职业经理人吴剑接替，四名执行董事中将有三名是职业经理人出身。人的调整，往往是为了更匹配企业战略层面的执行与布局，龙光所实施的去家族化，同样与企业当前所处的发展阶段有关。2018年3月，在公司举行的2017年业绩发布会上，龙光地产正式提出千亿目标。彼时，龙光的销售目标是2019年实现千亿，2020年达到1500亿。2019年龙光销售额，已经站在了千亿的门口。冯征、傅明磊、吴剑等均是有突破千亿的经验的明星经理人，相信会给龙光以极大助力。
旭辉、弘阳、中梁、新力等均为博志成长期战略合作伙伴。博志成集团创始人黄博文先生曾为旭辉、中梁、新力等快速发展房企的战略顾问，带领团队与弘阳高管一起研讨千亿之路，协助新力完成一系列的变革和升级（组织、运营、团队、营销、文化等）。博志成曾见证了他们快速发展的辉煌历程，也辅导和见证了他们不同阶段的用人之道。
目前，求发展的中小房企，普遍对人才求贤若渴，基于对房企发展过程中的研究和实践，博志成建议中小房企在引入职业经理人的时候要注意以下几点。
第一，人才前置，先人后事，向上一级别的企业去挖人。百亿以下的企业要冲百亿，要向百亿企业去挖人，百亿企业向500亿企业挖人，500亿企业向千亿企业挖人。
第二，地产行业最贵的是人才，挖人不要将就。地产企业人力成本占比很低，一个优秀人才创造的价值远超工资，遇到优秀人才要大方。弘阳引入10个高管花了1个亿，新力在十几亿的规模时就能花百万年薪挖职能总。
第三，挖人要精准谨慎，要注意匹配。不能只看简历和简单的面试，要仔细观察和背调，特别是高端人才，挖错了可能会贻误战机：
要明确挖人的目的，是想要获取资源、要提升管理能力、要补条线短板、还是要光环？不同的目的需要不同的人；
要深入研究目标人选的工作经验，比如想要冲百亿要挖人，不能只去在百亿企业工作的人，而是要挖经历了冲百亿过程的人；
要挖与企业特点匹配的人，想要高周转的企业，就要挖有高周转经验的，有高周转性格的人，想要提升品质和利润的企业找的人又不相同；
如果想要系统提升改造发展模式，就要至少找上一级别企业的执行总、运营总，或标杆企业的区域总，不能挖单一条线的职能总。
要考虑是否与企业文化匹配，高级别人才特别要能与老板性格能匹配或互补。
第四，职业经理人加入后，要给予足够的权限和空间，充分发挥其价值。特别是家族企业，老板尤其要帮助职业经理人融入团队，树立威信。
第五，要明确每个人挖过来后要达到的目标，注意不要抱以过高的不切实际的期望。尤其是中小企业，容易把经理人当救世主，建议以最低的期望和最大程度的支持，让职业经理人发挥价值，过高的期望往往会导致动作过大、急于求成、耐心不足，不能发挥价值反而造成负面影响。
随着行业集中度越来越高，且行业增速迅速下降，行业将有大量优秀人才溢出和重新优化配置，中小房企有很大的机会可以进行高管团队升级。希望大家可以明确需求、精确指导、果断出击、大方出手、鼎力支持，打造优秀职业经理人团队。
