谁是中国最优秀的开发商？
文\潘永堂
谁是中国最优秀的开发商?
这个问题固然有趣
但更重要的是
我们评价中国最优秀开发商的标准是什么？
part 1
不上500强，别说你是巨头
就在前日，一个“迟到”的礼物空降而来，即碧桂园以230.4亿美元左右的营业收入，首次迈入美国《财富》世界500强。同时，老潘也发现，就在另一个福布斯全球上市500强中，碧桂园，早就名列世界273强。
目前来说，美国《财富》世界500强是衡量全球大型公司的最著名、最权威的榜单，他被誉为“终极榜单”，这个榜单核心以营业收入为标准，这对房地产行业而言，显然进这个榜，难度要稍大一些。
地产行业很特殊，因为它是期房销售，它的营业收入从来不等于销售收入，而是等于以前房子销售后建好交付给业主的当年交楼量，以此确定为营业收入。
一般而言，营业收入即当年交楼量，它是前一年销售额的80%到90%，如此算来，碧桂园做为千亿量级的大黑马，这个礼物就来的稍稍晚一点。
事实上，碧桂园获得全球视野中的奖项越来越多，就在今年，由英国著名的Brand Finance发布的“2017年全球最具价值品牌500强排行榜”，碧桂园，同样拿下183名的好成绩。
part2
大，本身就是一种强
显然，在国际市场全球综合实力PK中，碧桂园早已全面进入世界500强，而且排名还在持续飞跃，在国内，碧桂园成绩单同样闪耀，2015年1402亿， 2016年3088亿，而2017年上半年实现2889亿元，早已多个月成为中国乃至全球住宅销售冠军。
而花旗也预测，预计2017年，碧桂园将成为中国房企销售冠军。
以上的种种，似乎证明在千亿量级继续加速奔跑的碧桂园，就是中国当下最优秀的开发商之一。但是，你也可能会反驳，你会质疑一个问题——大，一定就是最强的吗？你看亿万年之前的恐龙不依旧灭绝了吗？
显然，这个追问是一个很好的问题。老潘以为这个问题要分为四点来回答。
其一，今日的碧桂园还没有大得像恐龙一样，财务500强才400多强了，哪怕是6000亿，哪怕是8000亿，碧桂园还有发育空间，碧桂园的大，是可持续的大。
仅就中国房地产而言，行业规模已经到顶，但企业规模远远没有到顶，去年最大房企恒大行业市占率也仅仅3%左右，而今年2017年1-5月，十强开发商市场份额达28%，其中碧桂园由2016年全年的2.6%提升到5.6%。在未来行业继续洗牌中，十强开发商将会达到40%以上的市场份额，其中第一、二名很可能分别占10%或以上，按照行业未来12万亿销售额计算，房企冠军占到10%，也就是1.2万亿，还是有机会的。
这样说来，今年碧桂园即使做到6000亿，未来碧桂园依旧还有成长空间。
其二，大，是一种规模效应，尤其是高地价、高总价时代，小而美的企业可能还没轮到说强的机会，因为他可能连地都拿不到了，连未来生存都是问题。
反过来说，规模，本身就意味着巨大的规模效应，巨大的集采、战略采购的成本竞争优势，行业巨大的话语权，上下游资源的巨大整合力……所以，今天来看，大，规模大，本身就是一种显著的竞争优势。
其三，很多人会强调利润够多就是强，但这并不一定，未来中国GDP中高速增长，中国城镇化还在继续下，高地价高房价将是持久现象，随着行业洗牌和集中，未来有利润但规模一般的话，动辄一块几十亿、几百亿的地块和资产，你可能因为规模不足或规模再小，还别说竞争PK，连上场的规模资格都没有。所以与赚钱、利润多少相比，首先你得有规模，有话语权，你才能拿到地活下来、才能因为规模效应更有竞争优势。所以，今天来看，追求较高的规模，可能是房企面向未来最重要的指标。
这并非危言耸听，一大批300亿，500亿房企纷纷提出N千亿目标就是一个显著的验证，不如金科提出冲2000亿，融创、旭辉、新城等冲3000亿，祥生中梁冲1000亿……这其实反映了这些第二梯队房企BOSS内心对规模的渴望。
事实上，一个常识是这个世界从来不是孤立的，一个企业能够持续做大，规模做大，这本身就是无数客户用脚投票，用钞票投票的结果。今天的客户，理性挑剔、专业，如果一个企业能够持续做大，本身就意味着这个大，背后意味着质量，因为一个产品有瑕疵，服务有瑕疵、价格不合理的企业，它是无论如何也做不到行业第一的，或者不可能连续多个月做第一。
其四，碧桂园的大，是可持续的大，这源于它产品战略立足于做又好又便宜的房子，意味着最大最厚的蛋糕，而且碧桂园是一二三四五线全面开花，在中国城镇化54.6%还仅仅是棋至中局时，碧桂园的规模还有空间。事实上，高端豪宅市场，也是不错的市场，但这个金字塔塔尖市场最大的问题是，市场容量有限，越高端，就越需求不足。
part 3
难得：高速增长与稀缺均好并存
事实上，企业发展从结果指标来看，更为权威和公信力，很多时候中国房企评价企业优秀，往往过多看重过程指标。比如负债率，周转率，这些指标固然重要，但都是战略实现的手段，而评价一家企业是否优秀，我们不能把手段高低，作为企业优秀与否的高低。这就好比，我们不能说这个学生晚上在继续挑灯夜读，就说他是一个优秀的学生，他就该成为三好学生！
事实上，优秀的企业，往往非常之时用非常之手段，比如行业高速增长时用高杠杆，所以过程指标不能作为优秀开发商过多的评判标准，还是一切以结果说话，对房地产而言，一个企业的结果指标，无非就是业绩规模（营业收入、销售收入），利润多少，以及综合融资成本高低。
为何2017年碧桂园成为众多百强房企纷纷考察和学习的对象，是因为碧桂园除了大和高增长之外还实现了均好增长。
从利润角度来看，2016年，碧桂园净利增幅位居标杆房企第二位，仅次于华夏幸福，但碧桂园的净利绝对值是后者的1.8倍。
截止2016年，碧桂园在业绩爆发式增长时，毛利也取得大幅度增长，2016年碧桂园毛利约为322.4亿元，同比显著增长41%。而营收维度，2016年碧桂园营业收入同比增长35%，高于合同销售五强房企32%的平均水平，而合同销售收入2016年碧桂园同比增长120%，这些将在2017年~2018年转为营业收入，显然，未来营收排名将迅速提升，这也是为何老潘文章开头强调——在2018年美国财富500强榜单中，可预见的结论是，碧桂园会有质的飞跃。
所以从财务视角来看，碧桂园的各个业务数据是均好的，这很难得，尤其是规模全国第一这一前提下，其他指标也不失控。
比如碧桂园2016年销售楼款现金回款2841亿元，回款率约92%，净经营性现金流约412.6亿元，
比如2016年12月31日加权平均借贷成本下降54个基点至5.66%，并且销管费率下降1.6个百分点至4%，
比如2016年碧桂园存货周转率同比上升1.4个百分点，至47.2%，行业排名前列
……
种种出色表现，2017年7月14日，标普环球评级机构将碧桂园的公司评级展望从“BB级稳定”上调到“BB级正面”。
显然，财务视角下，碧桂园已经取得多个均好的成绩，碧桂园除了销冠之外，保持了利润、负债、现金流更好的平衡，而这是一个千亿级房企继续加速扩张更为难得的成绩单。所以，花旗、法巴银行等大行均建议首选碧桂园股票，花旗将碧桂园目标价从当下的9、05港元上调至12港元。
part 4
产品自来水哲学：又好又便宜
如果说财务视角，财务三张表是评价一个企业自身经营的晴雨表，那么从城市的视角，产品的视角，人居改善的视角，社会公益与慈善的视角，这是一家企业的软实力。这是一家持续真金白银捐款32亿的房企，这是一家“希望因为碧桂园的存在而使得人类的生活更加美好”为愿景的企业。
事实上，为大多数老百姓造“又好又便宜”的房子，这既是松下幸之助的民生哲学的体现，也是商业竞争中最有杀伤力的竞争优势。又好又便宜，意味着高性价比，意味着大多老百姓所关注的经济、实用、美观。
对此，碧桂园当下的产品战略就是为绝大多数老百姓建造老百姓买得起的好房子，定位于刚需和改善，从过去到现在，碧桂园的均价一直是TOP10房企中均价最低的，2017年上半年合同均价约8956元/平方米。从这个角度来看，相对三四线城市所处的产品品质阶段和碧桂园的价格，碧桂园在老百姓买得起的价格上，打造了好的品质，更有产品的民生哲学，更符合中国城镇化的国家战略，更容易去支撑产城融合战略，最终让更多人享受中国城镇化的红利。
同时，伴随人均GDP突破8800美元，伴随中国人均建筑面积达到40平米后，意味着中国人越来越不缺房子，也因为此，碧桂园又开始升级自己的产品战略，即在三四线从郊区进入城市中心做改善产品，产品开始践行莱斯莱斯产品战略。同时在2017年，碧桂园也将这一年定义为品质管理年，也正是在今年年初，碧桂园开创了行业遥遥领先的SSGF工业化建造体系。
这种工法可以从平台上大幅减少建筑行业因为人工所产生的渗漏、开裂、空鼓等建筑通病，而且建筑工期直接缩短8-10个月，目前，碧桂园正在国内外力推SSGF工业化建造体系，51个项目正在开展试点工作，全方位从平台上、机制上提升碧桂园房子品质。
截至2017年6月底，碧桂园进驻中国超500个城镇，而且三四线的销售额已经占据集团61%，显然，碧桂园在绝大多数百强房企不愿意去的三四线，在单价过低，太过辛苦的三四线，去建造当地老百姓买得起的好房子，这个角度来讲，碧桂园是新型城镇化人居改善的践行者。
显然，2017年努力成为房企销售冠军并非碧桂园的目标，未来碧桂园想做的是，努力成为全世界最具竞争力的企业之一，从这个角度而言，碧桂园正在谋求最大之外的综合竞争力的提升。
未来的碧桂园，不仅仅是大！
写作场景：写于深圳福田
更多交流：欢迎加老潘微信dczcpyt沟通更多
老想法，到不了新地方，也到不了“新地产”
更多文章：老潘百强房企战略解读系列
A，趋势篇：中小房企还有未来吗？
3，房企规模九重天，请看2017年1~2月销售榜TOP100
B，标杆篇：30强房企们，他们在干嘛？
1，金地 从600亿到1000亿，金地仅仅用了1年
2，融侨 凶猛闽企中，谁是另类“克制者”？
3，万科 【总裁内参】王石：万科6年左右实现1万亿
4，万科 张纪文：5年后万科或许不是一家房地产公司
6，恒大 7大经营哲学，支撑恒大10年从17亿到3734亿蜕变
7，旭辉 旭辉林中：6年50亿到600亿的战略复盘
8，正荣 新正荣的下一步棋
9，融创 融创迟迅：拿下天津5连冠之后怎么玩？
10，中海 中海地产，如何打造地产"利润之王"？
11，阳光城【总裁专访】阳光城：2年业绩翻10倍的扩张传奇
12，招商蛇口 招商蛇口：干了1件比冲千亿更重要的事
14，仁恒置地：仁恒：有一种房子叫"住了后都说好"
15，金地：7大借鉴：房企冲刺千亿的"金地样本"
16，龙光 龙光地产=成本高手+盈利标杆+轨道地产专业户
17，融创：不惧调控，孙宏斌的6张底牌 |潘永堂
18，保利：10年涨25倍的保利地产：不像央企的央企！
19，实地：别只想冲规模，地产下半场呼唤“跨界新物种”
C，专业篇：房企如何打造“专业战斗鸡”？
1，营销力：上海万科：用先进"大数据"手段研究市场？
2，产品力：这家600亿的房企发布了一套产品白皮书
3，产品力：第四代住房革命，建筑业或迎100万亿风口
4，营销力：3万人爆场，三四线楼盘如何未卖先火？
5，营销力：【狼者融创】7大维度解读“融创版营销”
6，豪宅产品 顶豪下一站：奢侈品
7，组织管控 任正非：砍掉高层手脚、中层屁股、基层脑袋
8，利润力 都是豪宅老司机，为何利润、规模差别那么大？
9，并购力 融创“并购王”是如何炼成的？
10 产品力 如何打造一个均价50万\平米的顶豪？
11，投资力 拿地如此重要，BOSS要敢给投资总"加薪"
12，产品力 杭州万科：住宅"22条军规"背后的5大策略
13，营销力 精准营销元年：写给全国地产营销总的一封信
14，社群力 奥伦达部落：“社群运营之父”炼成记
15，资本力 碧桂园CFO吴建斌：把融资成本降到5%
16，产品力：在深圳，这套豪宅窗外风景"值半个亿"
17，产品力 产品是良心，万科史上最详尽产品细节图谱！
18，产品力 这家2100亿的房企，发布了它的"产品服务新主张"
19，豪宅力：美国曼哈顿豪宅考察交流13个心得|潘永堂
20，产品力：苦行僧碧桂园：客观看待3000亿级房企的产品力