中国500强企业，选择在哪里办公？
大国崛起需要大型企业崛起
文\潘永堂
大国经济崛起，离不开本国大批大型企业崛起，美国过去是，日本过去也是。
今日之中国崛起，一个重要现象是，中国500强企业如何更多挤进世界500强队列。
一切都在变化
过去中国企业走出去，才叫全球化
今天中国企业在中国，就是全球化
今天，人均GDP8800美元和14亿人口，中国自身巨量消费市场就可以成就诸多中国500强，乃至世界500强。
今天，中国市场日益增长的旺盛消费需求对世界500强全球业绩的贡献值，开始占据50%甚至更高，全球诸多顶级奢侈品70%、甚至80%消费主力都是靠中国市场支撑，而这，只是印证中国消费力强劲的一个局部特征。
今天，越来越多世界500强，开始把中国区、大中华区、亚洲、亚太区总部，选择放在中国。
超级城市，需超级总部经济
今天，总部经济，总部基地也反过来成为一个城市竞争力的重要体现。
一定程度上，超级城市需要超级总部，而超级总部也依附超级城市。
当今世界的超级城市，无不经历了从“制造基地”到“总部基地”的重大转型。以美国纽约为例，高达10%的世界500强企业的总部驻扎在纽约，这也奠定了纽约在世界总部经济的中心地位。
今日中国，也正在打造一批世界级超级城市，北上广深，当仁不让。
而发展总部经济，也开始成为中国一线城市经济发展的重要战略举措。
今天一线城市经济的发展，重心还是产业结构升级，即不断提升第三产业的占比，而过去所谓的“制造基地”，更多属于第二产业，而总部经济，总部基地更多是作为第三产业的繁荣表现之一。
今天，总部经济在产业带动、人才集聚、技术进步和集聚辐射效应方面能极大提升区域竞争力。而作为中国经济中心的上海就多次表示：发展总部经济，是上经济可持续发展的重要力量和推进“四个中心”建设的重要支撑。
为何都选择上海？
中国内陆吸引跨国公司地区总部最多的城市是谁？答案当然是上海！
今日之上海，是中国的上海，更是世界的上海
上海，是身在中国正日益崛起的全球超级城市
而有关总部经济，上海已成为很多跨国公司选择亚太区域总部时最具吸引力的城市。对此，世界500强的通用汽车中国总裁甘文维就表示：相比新加坡、香港等地，上海在总部经济开拓方面有其优势，如庞大且富有潜力的市场、多元化的城市、对各地人才的吸引力等。同时，与其他国内城市相比，上海，的确拥有更雄厚的经济实力、扎实的产业链基础，以及良好的区位、便捷的交通，在政策、法治等层面都更与世界接轨。
近年来，外资特别是总部经济、研发经济，围绕“三链”加快在上海布局。上海已经成为跨国公司全球创新链、价值链的重要城市，服务业以及高端制造业加快在上海布局；上海也是全球供应链的重要城市，包括地区总部、设计、营销、结算、投资中心等，都是跨国公司在全球布局供应链最核心的环节。
截至2017年7月底，外商在上海累计设立跨国公司地区总部和总部型机构已突破600家大关，共达605家，其中亚太区总部64家，投资性公司339家、研发中心416家。
上海是中国内陆吸引跨国公司地区总部最多的城市。
东有大浦东，西有大虹桥
今天的上海，正形成东有”大浦东”，西有“大虹桥”的双引擎格局。
分区域来看，大浦东在金融业相对有优势，而大虹桥交通便利，在吸引制造业方面较强，能够辐射长三角；
早期，浦东新区政府服务相对高效、透明，国际化程度较高， 浦东已经初步形成了以跨国公司地区总部、国内大企业总部、研发机构、营销机构等为核心的总部集聚地。一部分跨国公司地区总部在中国形成的销售额已占其母公司全球销售总额的30%-50%。这些总部有70%的项目和90%的投资额是投向全国各省市，管理范围从最初的长三角逐步扩展至中国区、亚洲、亚太区乃至全球。
一切都在变，过去浦东开发，陆家嘴可谓成就了金融总部基地，今天以世界级枢纽中心的大虹桥商务区正冉冉升起，成为一块总部经济的热土。
同时，在总部经济上，我们不再是着眼于外来世界500强和跨国公司，今天中国500强，中国内资企业的全国化，全球化战略扩张的总部开始也选择上海。上海社科院院长就表示：中国内资企业的全国化乃至全球化正如火如荼，“上海总部”的吸引力不言而喻。
特别是对比来看，虹桥商务区作为上海区域板块中新的增长极，成为吸引“总部经济”的新焦点，发展势头凶猛。无可比拟的区位优势、优越的交通枢纽、产业集聚效应、强大的政策支持，成为中国企业500强和外资企业衷情的地方。
这其中，也印证了跨国公司亚太地区总部的选址导向，对此，罗兰贝格管理咨询公司列出了重要的五项因素：靠近客户、市场；良好的法律法规环境；稳定和良好的政治环境；良好的商业环境；良好的税收环境。而上海，在全球范围内，在“靠近客户和市场”方面排名可谓遥遥领先。
虹桥商务区的强风口
做企业，踩对风口，往往能获得企业发展的最大势能。
虹桥商务区，是一个风口，一个极具发展势能的风口。
它一出生，就被财政部，商务部列为国家服务业综合改革试点区域，起点甚高；而且它的定位明确，未来五年虹桥商务区的重点服务内容就是长三角一体化和长三角世界级城市群的发展，显然，虹桥商务区，放眼的不仅仅是上海。
正如入驻虹桥商务区的红星美凯龙董事长车建新所说：“虹桥商务区，是通向世界的登机口。我们把自己移到通向世界的登机口，也是为了表达未来走向国际的决心。”
目前虹桥商务区核心区的基础设施建设已经基本完成，而且通过“大交通”、“大商务”和“大会展”三大功能， “大虹桥”效应逐步显现。预计到2020年，大虹桥核心区生产总值将达到400亿元，每平方公里产值就高达100亿。
在虹桥机场，平均每1分钟有1.5架次飞机徐徐起飞，全天共计700架左右，仅仅2小时以内，从虹桥出发的飞机，就可降落在中国一二线城市及东亚各主要城市；
在虹桥高铁，45分钟到杭州，67分钟到南京，2小时21分钟到合肥……2小时几乎把长三角都市圈“一网打尽”。实现头脑总部在虹桥商务区，加工工厂在长三角1小时产业圈。
2016年虹桥综合交通枢纽总客流为3.5亿人次，日均近100万人次，虹桥商务区大枢纽，已经成为世界规模最大、功能最全的综合交通枢纽之一。曾经调研过虹桥商务区的中国著名经济学家周其仁认为，集轨、陆、空三位一体的“大交通”是虹桥商务区的优势所在，他说，我们很难有理由“不看好虹桥商务区的发展”。
在一个以效率为生命，以时间为金钱的国度，全球最便利的交通枢纽之一的虹桥商务区，意味着世界就在脚下，意味着我们从此不用再把更多宝贵的时间浪费上路上。直达，直飞，出机场，出高铁，就是办公室，就能启动全国会议。
一个常见的场景是，一个在上海有分公司的台湾老板，早上从台湾桃源机场飞到虹桥机场，办公室就在虹桥机场附近，上午开会，下午看工厂，然后晚上虹桥机场再坐飞机回到台湾家中，轻轻松松的洗把脸，就结束了一天台湾上海的工作，高效至极，而这应该是入住虹桥商务区台湾企业家的一个工作缩影。
同样入住虹桥商务区的大型开发商富力集团，其董事长李思廉也认为，进入虹桥商务区是多方共赢的选择。在他看来，上海是一个世界级的城市，而虹桥枢纽更是世界级的，虹桥商务区多种优势叠加，其中产生的机遇是前所未有的。进入虹桥商务区，是多方面共赢的选择。
全球物业服务商第一太平戴维斯的数据显示，虹桥商务区 2016 年商办物业大宗成交金额比 2015 年提高了 90.4% ， 2017 年一季度比去年同期提高 20.1%。截至目前最新数据，虹桥商务区核心区入驻企业已经超过1000家，其中外资企业85家，已累计引进上市公司总部或总部型机构73户。另有近百家国内标杆房地产开发企业总部和上市公司区域总部落户于此。这些纷纷加入大虹桥的超级IP朋友圈，不仅有罗氏、壳牌这样的世界 500 强，也有唯品会、安踏体育等为代表的中国优质内资企业。
显然，虹桥商务区，在风口，正火热，在陆家嘴已经开发完毕之后，作为上海第二个全力打造的商务区，虹桥商务区的发展潜力不可限量。
野心企业家，偏爱一线独栋办公
更关键的问题是，世界500强，中国500强，如何与风口的虹桥商务区发生关系了？
尤其是企业发展一定程度，办公楼的门面，就是公司的脸面。
今天，卓越的、有野心的企业家，更偏爱中国一线城市的“独栋办公”
做地产的老潘就发现，虹桥商务区，正是中国百强地产企业总部最集中的区域!
相对传统集约式写字楼，相对被分割，集中的CBD大楼，企业独栋办公大楼，就好比住宅领域的独栋别墅，更有独立性，尊贵感。独栋办公，看得见的权益，是拥有独立的企业冠名权，独立的专属的大堂，独立的办公领地。
独栋办公领地，已经成为中国大型企业实力的第一展示平台，也是最直接，最显性，最有冲击力的展示企业实力的最佳平台。毕竟写字楼的门面，就是公司的脸面。
图：虹桥正荣中心南区实景
还值得一说的是，企业发展壮大到一定程度，都开始注重企业文化打造和培养，如《基因常青》一说，全球卓越的企业往往都有“宗教般的企业文化”，文化之强，团队之强，正是这些卓越企业的内核所在。而独立的商务领地，能够更加全面宣传自己品牌理念，品牌形象，更好带动和展示企业文化的提升和发展，更容易增强员工归属感和凝聚力。
一家大型办公选址互联网平台数据显示，占据7月份来电榜单的TOP10项目，独栋项目占据7席。越来越多企业选址时候倾向于选择独栋办公，这一趋势正在不断强化。
因为稀缺，所以“有价也无价”
从目前上海的情形来看，陆家嘴已基本开发完毕，但是上海吸纳和集聚财富的容量仍在扩大，因此，下一个发展核心区域将出现在虹桥商务区。
而从资产增值情况来看，核心区一般比非核心区平均溢价率为增值 123.5% 。目前虹桥商务区虽然规划有 87 平方公里，但最核心的只有 4.7 平方公里，在虹桥商务区拥有全业态综合体的未来价值就如同目前陆家嘴的 IFC 一样，不仅会成为未来的城市地标，物业价值也会逐年攀升。
在这样一个寸土寸金、并如火如荼处于风口的虹桥商务区，最核心区域的独栋办公大楼意味着什么？简单的价值坐标是， “虹桥商务区核心区域+稀缺的独栋办公”等于什么？答案就是2个字——稀缺。
而商业社会，价值最为贵重的法则就是稀缺，物以稀为贵，是价值的不变法则。
今年以来，集中入驻虹桥商务区核心区域的中国优秀企业，几乎每个月都在发生。位于上海虹桥商务区内的虹桥正荣中心迎来工商银行、上海市国际展览有限公司、欧普照明、广联达、友邦吊顶等10家个行业领域佼佼者的知名企业入驻，当前累计入驻正荣中心企业已达数十家。
这些企业入驻的逻辑很简单，总结下来，无非三点：
一则是看好虹桥商务区的辐射长三角和中国的地位；二则看好这个世界最大规模之一的枢纽虹桥交通，更傲娇的是，虹桥正荣中心办公楼距虹桥枢纽距离仅步行 800 米，这是真正罕见的商务奢侈距离。三则项目超高颜值的建筑立面，1.9的容积率，怡人的绿化和景观，也打动了无数企业家。
今天，虹桥核心区内办公物业去化较快，一些开盘较早的项目已无货可售，目前在售体量并不大，更长周期的看，从上海五年来办公物业的成交价格走势来看，像这样的区域唯一可售型独栋办公物业，已不是未来增值多少的问题，而是买得到买不到的问题。
图：虹桥正荣中心北区效果图
幸运的是，8栋独栋，正荣加推的北区项目是虹桥商务核心区唯一的 5500-6600㎡ 可售独栋商办物业，它是虹桥商务区容积率极低的、纯商办项目的最后珍藏，仅此8栋，致敬正在崛起的中国优秀企业。
因为稀缺，所以价值，商业世界的定律，一贯如此！