新西兰禁止外国人买房能否控制房价?

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当地时间26日上午11点,新西兰最新当选的80后美女总理杰辛达·阿德恩正式宣誓就职。就在其上任的前一天,阿德恩为新西兰楼市调控下了一剂猛药。这位女总理宣布,新政府将禁止外国人在新西兰买房!

阿德恩出生于1980年7月26日,现年刚好37岁,是新西兰自从1856年之后最年轻的总理。阿德恩作为新西兰工党党魁,带领工党终结了保守党长达9年的执政。阿德恩在宣布新楼市调控政策后表示:“过去几年新西兰在为本国穷人提供住房这一项上失败得触目惊心”。

最新资料显示,新西兰的房价年涨幅为10.4%,首都惠灵顿的房价到2017年6月份上涨了18.1%,全国最大城市奥克兰的房价同比上涨了9.8%。而在过去五年间,奥克兰房价涨幅达78%,王后镇涨幅达74%,新西兰首都惠灵顿涨幅39%。经过这轮暴涨,曾经是价值洼地的新西兰如今住宅价格已经快要赶上澳大利亚了。

正是由于房价的过快上涨,已使绝大多数新西兰年青人“望房兴叹”。新西兰房地产研究所今年9月的数据显示,该国最大城市奥克兰的房价中位数已达到84.5万新西兰元(约合58.2万美元),较2008年11月上涨近一倍。在首都惠灵顿,房价中位数同期上涨10.6%,至53.1万新西兰元。

当然也有反对新西兰政府调控的观点,指责阿德恩不懂经济,他们表示,当房屋价值下降时,人们会觉得自己的财富正在缩水,消费也就少了。当房产价值上涨时,人们会觉得自己很富裕,就算不借钱,有房产净值在手,也可以花更多的钱。

那么,新西兰政府为何要将调控房价的矛头指向外国人买房呢?据新西兰当地媒体报道,由于新西兰房产具有较好的投资价值,因此附近亚洲国家和欧美英语国家的投资者都喜欢来新西兰买房。由于住宅供应量原本不高,外国买家的涌入就容易推高新西兰房价。

去年,新西兰工党曾宣称,奥克兰市的华裔人口仅占10%,却买下了该市约40%的住宅,很多买家可能是通过学生签证或者旅游签证来新西兰买房的。尽管这一惊人数据在新西兰引发激烈争议,但是中国买家肯定是推高新西兰房价的主力军。

到今年9月份,新西兰官方数据显示,无新西兰身份、不在新西兰纳税的外国人买走的住宅大约占3%-10%。不过在奥克兰这样的大城市中,中国买家占到所有外国买家的65%。而在新西兰全国来看,中国买家约占38.2%。显然,中国买家炒房的实力不容小觑。

对此,笔者认为,全面禁止外国人在新西兰购房等于给当地房地产市场进行了“休刻疗法”。这样虽然能够对房地产投机炒作起到遏制作用,但是对新西兰的经济增速的影响会很大。纽元兑美元自阿德恩在组阁大战中胜出以来已经贬值了近5%,这也凸显了外资急于逃离该国的恐慌情绪。

事实上,导致新西兰房价过快上涨的因素,除了外国人投资性炒房,以及大量移民涌入新西兰之外,还有二大因素使新西兰房价呈现“只涨不跌”的局面:

一方面是,新西兰的房贷利率过低,新西兰这些年房贷利率最低只有3.87%,高的也不过4%出头一点。在这样的利率水平之下,助长了投机投资性购房者的入市的步伐。所以,要调控房价,必先调高炒房者的房贷成本。

另一方面,新西兰住房短缺一直比较严重,这也就导致,即使国外投机投资性购房者退出,由于房源供应没扩大,被炒高的房价要想下跌也不容易。

据澳新银行(ANZ Bank)今年2月估计,新西兰的住房短缺已达到6万套,并且以平均每天40套的速度增长。对于这个仅有460万人口的国家来说,政府应鼓励开发商建造商品房和保障房,只有加大房源供应,这样才能调控高房价。

迫于解决国民住房之压力,阿德恩拿出了禁止外国人在当地购房的“杀手锏”。不过,这样的做法虽然能够遏制投机性炒房者入市,但副作用是纽元快速贬值,让投资者逃离,经济出现下滑的结局。所以,在限制投机性购房的同时,还要提升购房者的成本,增加住房的有效供给,而唯有这样才能让房地产回归居住属性。

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